부자 아빠, 가난한 아빠책을 쓴 Robert Kiyosaki씨에 의하면 이 세상에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있다. 부자가 되게 해주는 빚은 좋은 빚, 가난하게 해주는 빚은 나쁜 빚이라 하였다. 많은 이들이 모든 빚은 나쁜빚이며 모든 이자는 버리는 돈이라 생각한다.

그래서 열심히 공부하여 좋은 대학에 가고 좋은 직업을 찾아 평생 직장에서 일을 하며 높은 연봉과 직위에 올라 빚은 없애고 연금과 소셜시큐리티 그리고 개미 군단 처럼 모은 저축에 의존하여 퇴직을 바라보는 것을 목표로 삼는다. 이것이 잘못된 것은 아니지만 부자가 되는 길은 아니다. 어떻게 하면 좋은 성적을 받아 좋은 학교에 갈수 있는지 가르쳐 주는 학교이지만 평생 매월 소득의 1/3의 지출이 되는 소득세에 관해서 조차 제대로 가르쳐 주지 않는 학교의 교육은 부자가 되는데 도움을 주리라 믿지 않는다. 실생활에서 부자가 되는 길을 배워야 하는데 이것역시 제대로 배울곳이 없어 주위 사람들이 권하는 것을 선택하게 되는 것이 대부분이다. 잘못된 부동산 투자 상식을 알아보도록 하겠다.

‘집을 사야 나이 들어 은퇴할 수 있다‘는 잘못된 상식이 있다. 단독 주택을 구매하는데 사용하는 모기지는 나쁜 빚이다. 평생 내가 일해서 갚아야 되는 지출이며, 절대로 나중에 수입이 되지 않는 것이 집 융자이다. 한인 밀집 지역에 40% 이하로 다운 하고 단독 주택이나 콘도를 구입한 경우에는 렌트로 거주하는 세입자보다 더 많은 모기지, 재산세, HOA와 기타 비용을 지불해야 한다. 렌트가 더 저렴하기에 다운페이를 적게할 경우에는 한인 밀집지역은 오히려 렌트를 하는 것이 더 현명할 수도 있다.

집 값이 오르면 판매해 이익을 취하겠다는 생각역시 잘못된 상식이다. 부동산은 증권과 달리 소유하고 있는 기간에 비용이 많이 지출 된다.

만약 보유하고 있는 동안 매월 손해를 보고 있거나 세입자보다 훨씬 많은 금액을 지불 하고 거주할 경우 언제 올지 모르는 시장의 호전을 기대하고 부동산을 보유 하는데는 한계가 있다. 더군다나 구매금액의 3%, 판매금액의 8%의 구매와 판매시 비용이 지출된다.

쉽게 말하여 구매금액보다 10%의 상승을 보고 팔아도 이익은 없다는 것이다. 최소한 증권은 구매금액에 되팔면 큰 손해는 보지 않으나 부동산은 10%의 손해를 본다. 집 값이 오르는 것을기대하고 구매하는 것은 투기이다.

좋은 빚을 얻었더라면 언제 수익이 나올지 막막히 기다리는 것이 아니라 매월 렌트의 수익으로 모든 지출을 제하고 수익이 남아, 일을하여 버는 월급의 의존도를 줄여주어야 한다.

부동산 투자는 돈이 있어야 한다는 생각 역시 잘못된 생각이다. 수익률은 없고 구매금액은 큰 한인 밀집지역에 투자용 주택을 구매하는 것을 보아 왔으니 당연히 투자는 돈이 있어야 한다 생각한다. 한인 밀집지역은 연수익률(Capitalization Rate)이 5%가 되지 않으므로 5%은행 융자를 얻어서는 손해를 보기에 당연히 현금으로 구매를 해야 수익을 볼 수있기 때문이다. 시야를 조금만 넓힌다면 수익율 10% 이상인 곳을 많이 찾아 볼 수있다.

또한 인컴 보고만 잘 하고 있다면 1만달러만 가지고도 시작할 수 있는 것이 부동산 투자이다. 연 수익율이 5%인 곳에 5% 융자를 얻는 것은 나쁜 빚이나 연수익율이 10%인 곳에 5%융자를 얻는 것은 좋은 빚이다. (213) 369-9087

<김원석, 리얼티월드 Capero 부동산>