부동산 가격이 상승하더라도 이자율이 내려가 페이먼트가 같아지는 효과로 부동산 시장이 계속 활발하게 거래되고 있다. 바이어 쪽에서 보더라도 주택 구입 능력 지수(Home Affordability Index)가 올라감으로 저금리는 주택 시장에 청신호를 주고 있다.

특히 첫 내 집 마련을 준비하고 있는 바이어들은 지금의 아주 좋은 이자율로 주택을 구입할 수 있는 기회를 맞고 있다. 그런데 융자 기관의 심사기준이 워낙 까다로워 융자 받기가 그리녹록치 않다. 그리고 올라간 주택 매매 가격과 감정 가격과의 차이로 융자 절차에 어려움이 더해지고 있다.

감정은 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정이다. 부동산 자체의 컨디션 또는 상태를 확인하는 홈 인스펙트와는 달리 주로 부동산의 시장 가치 즉, 달러로 얼마나 하는 지를 결정하는 과정과 그 결과로 나온 가격에 대한 의견이 감정이다. 그래서 감정 가격은 주택 그 자체보다는 동네에 따라서 즉 장소에 따라서 그리고 시간(타이밍)에 따라서 달라진다. 또한 수요와 공급의 시장 상황에 따라서 달라진다.

그래서 부동산 감정가 즉 시장 가격은 카멜레온 처럼 바뀐다.

감정은 주택 구매 시 모기지 은행에서 하는 감정과 재융자 시 행하는 감정이 주를 이룬다.

그리고 셀러가 주택 판매를 위해 주택 가격을 산정할 때 감정을 한다. 또 카운티의 택스 어세서 오피스가 재산세를 매기기 위해서도 감정 기법을 사용한다.

부동산 감정은 전통적으로 3가지 방법이 많이 사용된다. 주택 감정에 가장 많이 사용되는 Sales Approach(매물 비교 방식)은 최근에 해당 주택 근처에 팔린 매물들을 비교 분석해서 가격을 결정하는 방식이다. Cost Approach(원가 방식)방식은 해당 부동산을 다시 짓는데 들어 가는 비용을 산정해서 가격을 결정하는 것이고 Income Approach(수익방식)은 아파트, 유닛, 상업용 부동산등의 가격 결정에 주로 사용된다.

해당 부동산을 이용하거나 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 가격을 결정하는 방법이다.

요즘 질로우닷컴 같은 부동산 포털 사이트에 가보면 주택의 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 예전에는 현실성이 없었는데 요즘에는 정교한 연산 툴로 인해 정확한 편이다.

그런데 컴퓨터 프로그램으로 감정을 예상하다보니 오류가 종종 생기므로 참고자료로서 사용해야지 맹신은 금물이다. 판매 가격은 길 하나 차이에 떨어져 있음으로 많이 날 수 가 있고 학군에 따라 가격이 다를 수 있기 때문이다.

감정비는 보통 500달러 내외이고 상업용 부동산 감정비는 부동산 크기에 따라 수천에서 수만 달러에 이른다. 보통 감정 리포트는 3-4일후 나오지만 상업용인 경우 수주일이 걸리기도 한다.

HOA가 있는 단지 주택의 경우 시간이 더 걸릴 수 있다.

때로 내가 생각하는 감정가격이 감정사가 판단한 가격 보다 높게 나올 수가 있다. 내가 그곳에 살면서 주택에 대한 정서적 애착이 생겼기 때문에 주관적으로 주택 가격을 매길 수 있기 때문이다. 그러므로 객관적으로 주택을 평가할 수 있는 감정사나 에이전트의 판단을 주목할 필요가 있다.

적은 투자로 주택의 감정가격을 효과적으로 올릴 수 있는 방법이 있다. 보고서에 따르면 집에서 가장 많이 있는 곳인 부엌, 거실, 화장실등을 업그레이드하는 것이 주택 가치를 가장 많이 올린다고 한다.

캐비닛을 새 페인트로 단장을 하고 그라나잇 카운터탑을 설치한다면 감정 가격을 올릴 수 있다고 한다. 좀오래되긴 했어도 물이 새지 않고 멀쩡한 지붕을 새로 갈았다 해도 감정가격이 올라가지 않는다. 오히려 적은 돈으로 지저분한 뒷마당이나 앞마당을 가꾼다면 오히려 커브 어필이 되어 가격을 올릴 수 있다. 정확한 감정이 시간과 비용을 줄일 수있는 첩경이므로 전문 감정사나 에이전트의 도움을 구하길 권한다. (661)313-0977

<김현숙 뉴스타부동산 부사장>