올 들어 주요 경제 뉴스를 보면 항상 그랬듯이 좋지 않은 숫자가 많이 부각되었다. 그동안 고도성장을 해온 중국이 최근 경제 부문에서 부진을 면치 못하고 있다.

중국의 국내 총생산(GNP)이 6.9%로 25년 만에 최저 치였고 상하이 지수도 하염없이 떨어졌다. 그리고 원유가격의 폭락으로 미국 경기 전반에 선 기능보다 역기능이 더 많아지고 있다. 무엇보다도 미국 경제 회복에 지대한 역할을 하는 부동산 부문에서도 좋지 못하다. 신규주택 청구수가 12월에 전달대비 3.9% 떨어졌다. 비교적 좋았던 12월의 날씨에 비하면 건설 경기의 하락은 예상외였다.

하지만 다른 목소리도 있다. 이런 일련의 경제 이슈들이 주택 시장에 그리 큰 영향을 미치지 않을 것이 라고 한다. 아직도 좋은 이자율(약3.75-4%)로 인해 많은 예비 주택 구입자들이 주택 시장에 들어 올 준비가 되어 있기 때문이다.

거기에다가 낮은 인벤토리로 인한 공급 부족으로 당분간 주택 시장이 계속 활발할 것이라고 한다. 그래서 많은 전문가들은 올해 주택 시장은 성장은 하되 아주 완만하게 성장할 것이라고 한다.

콘도나 타운하우스는 소폭상승, 고가의 큰 주택들은 소폭 하락할 것이라 예상되어 올해도 낮지만 지속 성장이 이루어질 것이다.

그런데 여기에 큰 걸림돌이 하나 있다. 주택 구입능력 지수의 하락이다. 주택 구입 능력 지수(Housing Affordability Index)는 중간 주택 가격, 모기지 이자율, 그리고 중간 가구 소득과의 상관관계로 결정된다.

즉 중간 주택 가격과 모기지 이자율이 오르면 지수는 내려가고 중간 가구 소득이 오르면 주택 구입 능력 지수가 상승한다. 2012년에 200이던 주택 구입능력 지수가 작년 말 현재 160으로 떨어졌다. 올해에는 주택 가격 상승과 지지 부진한 소득 상승으로 인해 지수가 150대로 떨어질것라고 한다.

이런 현상은 특히 가격이 천정부지로 올랐던 해안 지역인 샌프란시스코, LA, 샌디에고 등 대도시와 그 인근에서 더욱 두드러진다. 특히 밀레니엄 세대인 20대 후반에서 30대 초반의 젊은 세대들은 주거 마련에 더 어려움을 겪고 있다. 재정적으로 준비된 사람들중 구입할 수 있는 가격대가 시장에 나온 매물중 약25%정도만 가능한 것으로 나타났다.

그럼 나는 현재 내 월 소득으로 얼마나 되는 주택을 구입할 수 있을까? 우선 소득 대비 빚 비율(Debt toIncome Ratio)을 따져 보는 것이 좋다. 융자를 얻기 위해 쓰는 계산법으로 크레딧 점수, 모기지 금액 비율(다운 페이먼트 비율), 전체 자산등과 함께 매우 중요한 요소이다. 보통 줄여서 DTI라고 하는데 매달 지불하는 빚에 총 월 소득을 나눈 뒤 백분율로 계산하는 것이다. 이 DTI가 높으면 높을수록 융자를 받기가 더 어려워진다.

보통 DTI가 40% 미만이면 융자에 큰 문제가 없다. 은행이 융자를 할 때 고려하는 한 요소가 또 있는데 Loan to Value Ratio이다. 주택 감정 가격 대비 융자 금액 비율인데 보통 80%-90%이상이 되면, 즉 다운 페이먼트를 적게 하면, 인컴을 철저히 조사를 한 다음 융자를 주기 때문에 거절될 확률이 높다. 미리 본인의 재정을 진단한 다음 주택 구입에 나서길 조언한다.

(661)313-0977

<김현숙 뉴스타부동산 부사장>