만약 모기지 이자로 5% 이상을 내고 있다면 어쩌면 지금이 리파이낸싱을 해야 할 기회일 수 있다. 지난 몇 주간 모기지 금리가 소폭 올랐지만 여전히 현재 금리는 역사상 가장 낮은 수준에 속한다. 리파이낸싱을 할 때는 돈을 절약할 수 있느냐는 점을 우선적으로 고려해야 한다.‘대출 안내서’(The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage)의 저자인 동시에 샌프란시스코에서 모기지 전문가로 활약 중인 케이시 플레밍은“새롭게 받은 모기지가 현재 남은 기간 동안 내야 할 모기지 부담을 낮춰줄 것인지 따져보고 그렇다면 당장 리파이낸싱하는 것이 맞다”고 말했다. 즉, 현재 20년이 남은 모기지 대신 리파이낸싱해서 30년짜리를 새로 받는다면 이득일지, 손해일지 따져보라는 뜻이다. 리파이낸싱을 향해 나아갈 길잡이 역할을 할 정보들을 소개한다.

▲크레딧이 충분한가?

크레딧 스코어는 새로운 모기지의 이자율을 결정할 가장 중요한 요소다. 리파이낸싱을 받기 전에 반드시 새로운 크레딧 스코어를 확보하고 오류가 없는지 철저히 확인해야 한다. 크레딧 스코어 관리를 느슨하게 하면서 큰 문제는 없을 거라고 생각해 왔지만 막상 중요한 순간에 낙심할 가능성이 있기 때문이다.

▲자기 집의 가치를 파악하라

리파이낸싱을 앞두고 집의 가치는 새롭게 매겨질 것이다. 이를 근거로 해서 융자할 금액이 결정된다. 이웃의 비교 가능한 집의 가격을 미리 확인해둬야 한다. 리스팅 가격이 아닌 실제 거래 가격이 당연히 그 기준이다. 그리고 자기 집이 그 정도로 평가되는지 확인해야 한다.

▲모든 서류를 챙겨라

기존 모기지를 받은 지 오랜 시간이 흘렀다면 얼마나 많은 새로운 서류가 필요한지 짐작조차 못할 수 있다. 스캔하고 팩스 받고 다운로드해도 여전히 재직증명서나 소득 및 자산 관련 서류들, 뱅크 스테잇먼트, 소득신고 서류 등이 무수히 필요하다. 플레밍은 “더 많은 서류들을 미리 준비할수록, 더 빨리 리파이낸싱을 받을 수 있다”고 준비를 당부했다.

▲최소한 3군데 이상에 의뢰하라

모기지를 샤핑할 때 당연히 복수의 견적서를 받아야 한다. 가장 먼저 거래 은행과 상의하겠지만 그밖에 새로운 은행이나 브로커와도 만나야 한다. 온라인 견적은 가능한 레잇의 범위를 가늠시켜 줄 것이다. 다만 이때는 본인의 진짜 크레딧 스코어와 실제 주택담보비율을 활용해야 한다. 평판도 조회도 중요하다. 플레밍은 “모기지 브로커가 진심으로 나를 위해 일하는가를 가늠해야 한다”고 강조했다.

▲포인트 구입을 결정하라

모기지를 받기 전 포인트를 구입하면 이자율이 낮아진다. 1포인트는 융자 금액의 1%다. 만약 3년 이상 현재 집에서 살 계획이라면 포인트를 구입하는 게 유리하다. 플레밍은 “미리 현금을 주면 융자액을 줄일 수 있고 모기지 페이먼트가 줄어들 뿐 아니라 모기지가 차지하는 갖가지 부담을 경감시켜 줄 수 있다”고 말했다.

▲숫자는 비교하고 또 해라

본인이 직접 비교해야 할 숫자는 금리와 수수료 그리고 포인트다. 수수료는 대출기관에 따라 다양하다. 금리도 마찬가지다. 다만 금리는 포인트 구입 여부에 따라 또 달라진다. 여기에 어떤 대출기관을 결정해도 달라지지 않는 주 세금과 로컬 세금 그리고 타이틀 비용 등이 있다는 사실도 잊어서는 안 된다.

▲‘노-코스트’(No-cost) 리파이낸싱은 없다

클로징 코스트가 없는 모기지는 애초에 그 대신 금리가 더 높거나 융자금액이 더 많은 경우다. 즉, 당장 현금으로 내는 비용이 없는 대신 그만큼의 금리를 높이거나 총 융자금액에 이를 포함시키는 방식이다. 만약 단기간 내 집을 팔 계획이 없다면 이런 종류의 수수료는 일찌감치 내는 편이 유리하다.

▲모기지 기간을 결정하라

리파이낸싱을 받으면 새로운 30년짜리 시계가 째깍대기 시작할 것이다. 만약 그게 싫다면 10년, 15년, 20년짜리 상품도 있다.

물론 단기 모기지에 걸맞은 조건을 갖췄다는 가정 하에서의 이야기다. 단기 상품은 은퇴 이전에 모기지를 페이 오프할 수 있다는 점에서 매력적인 조건이 될 수 있다.

▲캐시아웃 재융자는 신중하라

예를 들어 부엌을 리모델링하느라 모기지 캐시아웃 재융자를 받는다면 당신은 30년 동안 부엌 수리비를 내야 하는 셈이다. 학비 조달이 목적이라도 마찬가지다.

학비 융자를 따로 받지 않는 한 30년 동안 학비를 나눠서 내야 한다. 낮은 금리로 캐시아웃 재융자가 인기였던 때도 있지만 지금은 신중해야 할 시기다.

▲클로징 절차에 집중하라

일단 추가 비용이 있다. 은행에 내는 수수료가 전부가 아니다. 각종 세금도 내야 되고 법률 비용, 타이틀 비용 그리고 추가적으로 에스크로 및 보험료도 있다.

클로징 직전에 서류도 면밀하게 검토해야 한다.

최종 사인을 앞두고 최소한 24시간 전에 클로징 서류들을 요구해 살펴봐야 한다. 이때가 마지막으로 궁금증을 해소하고 에러를 잡아낼 수 있는 마지막 찬스다.

<구성훈 기자>