기준금리가 9년여 만에 0.25%포인트 인상됐다. 얼마나 오랜만의 인상인지 퍼스트 아메리카 파이낸셜의 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 이렇게 말했다. “마지막으로 기준금리가 올랐을 때(2006년 6월)는 아이폰도 없던 시절이었다.” 이후 긴 세월동안 기준금리는 제로였다. 덕분에 경제는 금융위기 탈출이 가능했고 개인들은 조금 낮은 금리로 모기지를 받아 내 집도 장만할 수 있었다. 그러나 이제 금리의 풍향이 바뀌었다. 금리인상기 집을 사기 위해 어떤 점들을 염두에 둬야 하는지 정리했다.
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■금리인상의 영향은 간접적이다

연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 올렸지만 당장 모기지 이자가 그대로 따라 오르는 식으로 영향을 주지는 않는다. 모기지 금리는 기준금리나 기타 단기금리처럼 변덕스럽지 않다.

그럼에도 불구하고 단기금리인 기준금리가 들썩이면 모기지 금리도 영향을 받긴 한다. 여기서 들썩인다는 의미는 반드시 인상만을 뜻하는 것은 아니다. 리알터닷컴의 조너선 스모크 수석 이코노미스트는 “FRB가 기준금리를 두고 인상이냐, 인하냐 등 어떤 입장을 취할 것인가만 놓고도 모기지 금리는 움직인다”며 “실제 FRB가 아무런 발표를 하지 않았던 지난 1년간 모기지 금리는 0.70%포인트나 올랐다”고 말했다.

■금리가 오르면 선택할 모기지가 없다?

기준금리가 오르고 모기지 금리가 올라도 선택할 수 있는 모기지 상품은 당연히 찾을 수 있다. 기준금리가 점진적으로 오른다고 해서 모든 집 가진 사람들이 모기지 부담이 갑자기 커져 집을 팔아 치우고 도망치는 것은 아니다. 다만 얼마를 다운하고, 매달 얼마를 갚아나갈지를 결정해야 한다.

스모크 이코노미스트는 “모기지 금리는 날마다, 은행마다 다른 법”이라며 “개솔린 가격과 같다고 보면 된다. 브랜드마다 값이 다르고 같은 브랜드라도 위치에 따라 다르니 비교해보고 선택해야 한다”고 강조했다.

■추세적 금리인상은 부담을 키운다

많은 경제 전문가들이 내년 기준금리가 오르고 올라 한 해 동안 1%포인트 추가로 오를 것으로 전망하고 있다. 조금씩 천천히 라고 해도 금리가 오를 것이 확실시된다면 나중에 더 많은 이자 부담을 지지 말고 모기지 금리를 최저 수준으로 받을 수 있을 때 미리 받는 편이 낫다.

쿠나 뮤추얼 그룹의 스티브 릭 분석가는 “내년에는 올해보다 더 빠른 경제회복이 이뤄질 것”이라며 “경제는 심리인데 기준금리가 오른다는 것은 경기확장기로 해석될 수 있기 때문에 회복의 속도를 높여줄 것”이라고 말했다.

■오른 금리는 집의 가치를 높여준다

금리가 오르게 되면 집의 가치는 임금상승률 수준 이상으로 향상된다. 경기가 본격적인 회복기에 접어들면 집값부터 오르는 것과 같은 이치다. 이럴 경우 사람들은 집값 부담을 보다 더 느끼기 시작한다.

이처럼 집값이 오르기 시작하면 그 인상폭은 다소 더뎌진다. 한때 집값을 감당할 수 있었던 잠재적인 매수자들이 오른 가격 레인지의 아랫부분을 선호하게 되면서 생기는 현상이다.

그럼에도 불구하고 기준금리 인상 움직임과 관련해 집값은 아직 감당할 수 있는 수준이라는 게 중론이다. 호경기를 맛보기 시작한 소비자들이 파이낸싱을 끼고 집이나 자동차 등 대형 소비를 하는데 아직은 주저할 단계는 아니라는 것이다.

■변동금리 모기지도 두려워 말라

변동금리 모기지를 갖고 있다면 이자가 오를까 걱정이 될 수 있다. 그러나 질로우의 스벤자 구델 이코노미스트는 “최근 몇 년간 이뤄진 모기지 대출은 30년 고정금리 상품이 대세였다”며 “거의 85~90%에 달했다”고 말했다.

이런 방식으로 대출을 받은 이들은 사실 상대적으로 높은 고정금리를 부담하면서 과도한 보장을 받은 셈이다. 30년이나 이사도 가지 않고 한 집에 살 확률은 매우 낮기 때문이다. 즉, 변동금리도 집을 보유한 경우라도 금리는 조금 오를 수 있지만 금리와 관계없이 이사 갈 확률도 있는 만큼 너무 두려워할 필요는 없다.

■ARM 방식이라도 겁에 질릴 필요가 없다

초기 5년이나 7년은 고정금리이고 이후에는 변동금리로 전환되는 ARM(Adjustable Rate Mortgage)을 갖고 있다면 고정금리 기간 이후 변동금리로 접어들면서 이자 상승은 피할 수 없다. 그러나 감내할 수 없는 정도로 폭등하지는 않는다는 분석이다.

구델 이코노미스트는 “변동금리의 인상 폭은 얌전하고 통제가 가능한 수준이 될 것”이라며 “대출자 입장에서는 준비할 시간이 충분하도록 조정하게 된다”고 말했다.

알기 쉽게 매달 페이먼트로 말한다면 내년 만약 1%포인트 기준금리가 올라 모기지 금리가 4~5%가 되도 매달 추가되는 이자 부담은 50~70달러 선으로 제한될 전망이다.

■원하면 언제든 집을 살 수 있다

모기지를 받는 것을 평범한 샤핑처럼 생각해야 한다. 최종적으로 사인하기 전에 물건을 고르고 가격을 비교하는 것처럼 말이다. 갚을 능력이 되는 모기지를 고르는 것은 집의 선택과 함께 내 집 마련의 양축이 되는 요소다.

스모크 이코노미스트는 “좋은 집을 고르는 것처럼 적당한 모기지를 고르는 것이 두고두고 부담을 줄이는 길”이라며 “첫 번째 본 집을 고를 필요가 없듯이, 추천받은 모기지를 선택할 필요가 없듯이 자신만의 페이스로 신중하게 고른다면 언제든 원하는 집을 살 수 있다”고 조언했다.

<구성훈 기자>