렌트용 투자 주택의 종류는 콘도나 단독 주택부터 다세대 아파트 까지 다양한위험 부담과 수익성을 제공한다.

콘도나 단독 주택은 급할때 현금화 시키는 기간이 짧은 것이 이익이나 투자의 전부가 한 세입자에게 달려있기에 위험부담이 크다. 콘도는 매월 집주인이 지불 해야하 는 HOA때문에, 단독주택은 비싼 구매 가격 대비 낮은 렌트 수입 때문에 수익성이 낮다. 이 중에서 위험 부담이 비교적 적으며 수익성이 높고 투자금이 비교적 적게 필요한 4유닛과 수익성에 대해 알아보겠다.

투자용 주택은 가격이 저렴할수록 수익성이 좋다. 한인 밀집 지역에 있는 4유닛이 수익성이 가장 좋고, 안전한 투자이며, 시세도 다른지역보다 많이 올라 효자 노릇을 하는 부동산 투자가아니라는 것을 빨리 이해할수록 돈을 벌수 있다. LA 지역에서는 영어를 못하더라도 생계에 지장이 없어서 타인종과의 거래에 담을 쌓고거주하는 한인이 많아서인지, 부동산 투자시에도 한인들은 한인 밀집 지역을 벗어나지 못한다.

미국에서 한인을 상대로만 렌트를 하고 수익을 얻으려 하는 생각은 잘못된 것이다. 안타까운 것은 한인 밀집지역의 4 유닛들은 수익환원률(Capitalization Rate)이 5%를 넘지 못한다. 부동산 구매가격의 연 순이익이5% 넘지 못한다는 것이다.

이에 비해 샌 버나디노의 4유닛들은 8% 이상의 수익환원률을 보인다.

부동산 구매시 지역과 학군을 고려하는 것은 부동산투자자로서 버려야 하는 것중 한가지다. 지역이 좋아 질수록 수익성이 현저히 떨어지게 되어 있는데, 그 이유는 지역 좋은 것은 세입자에게는 추가로 지불해야 하는옵션이기 때문이다.

좋은 학군역시 세입자에게 학교에 다니는 자녀가 있을 때 고려하는 옵션중의 한가지이기에 집 주인에게는수익성이 낮은 투자가 된다.

세입자는 렌트할 곳의 검색을 할 때 본인에게 꼭 필요한 옵션만을 객관적으로 골라 필요 없는 비용을 절감하려하며 매월 지불하는 렌트비는‘ 지출’ 이라는 개념으로입주를 하게된다. 하지만 투자용 부동산을 구매하는 초보 투자자들 중 가장 많은실수가, 세입자들에게는 추가사항으로 여겨지는 지역과학군에 너무 치중을 하는 것이다. 구매하는 부동산에 있어서는 이 옵션들은 상당한가격차이가 있다. 투자용 부동산의 구매 시 가장 먼저고려해야 하는 것은 무엇보다 수익성인 것이다.

‘ 렌트가 안나가면 내가들어가서 살지’ 라는 생각역시 버려야 한다. 커피숍을열며‘ 장사 안 되면 내가 이커피 다 마시지’라고 생각하는 사람은 없을 것이다. 투자용 4유닛 주택 역시 비즈니스다. 일반 비즈니스와 다른점은 고객이 4가구 뿐인 것이다. 이 4가구를 항상 만족시켜야하며 한 가구는 내 전체 비즈니스의 25%를 차지하므로 정말 이 고객들은 단골 중의 단골인 것이다. 하지만 작은 규모의 비즈니스라여겨 직접 관리 하고 수리를해주는 경우가 많이 있다.

그러나 이는 권하지 않는방법이다. 세입자에게는 거주 공간이기에, 용서할 수있는 너그러움이 적기 때문이다. 월 300달러면 4유닛을전문적으로 관리해주는 회사도 많기에 세입자와의 관계는 최대한 관여하지 않도록 한다. 부동산 투자의 기본은 일을 하지 않고 은행돈으로 내가 돈을 버는 것이므로 관리회사에 관리를 전담하여 부동산 투자자로서의자리를 지키며 내가 일을 해야 돈을 번다는 생각에서벗어나는 것이다.

주택의 시세가 올라 이익을 취할 것의 예상은 투자용 부동산을 구매하는 것이아니라 투기용 주택을 구매하는 것이다. 물론 부동산의가격은 언젠가는 오르게 되어있으나 주택 시세의 상승은 투자자가 조정할 수 없는 것이기에 언급을 하지 않도록 하겠다. 요즘은 시세가너무 빨리 올라 다시 내려갈 것이라는 얘기도 자주들린다. 시세가 아무리 낮아져도 렌트는 내려가지 않기에 매월 순이익은 일정할 것이며 시세의 변동에는 조급할 이유가 없고 오히려 몇채 더 구매할 좋은 시기가될 것이다 생각 할 수 있다.

(213)369-9087

<김원석 리얼티월드 Capero 부동산>