최근 중국 주식시장의 붕괴에 따라 미국 연방준비제도(FED)에서 점쳐지던 금리 인상 가능성이 일단 연기되면서 시장의 불확실성을 더하고 있다. 하지만 금리 인상은 필수적으로 다가올 수밖에 없는 것으로 보이며 올 연말 안에 이뤄질 것으로 점쳐지고 있다는 것이 전문가들의 일반적인 예상이다.

금융전문가들에 따르면 이 같은 이자율 인상은 이미 수개월 전부터 예고되어 오고 있다고 밝히고 있다.

그러기에 주택을 소유하고 있는 한인들의 경우 현재의 이자율이 매우 낮은 상태를 유지하고 있는 관계로 지금까지 재융자 등을 미루고 있을 경우 하루라도 빨리 재융자를 통해 비용을 낮추고 금리 인상에 따른 혜택을 볼 수 있기를 조언했다.

그럼 어떤 이들이 재융자를 고려하는 것이 좋을까?이와 관련 모기지 월드 융자 관계자들은 첫 번째로 융자 프로그램이 5년 고정 혹은 7년 고정 이후 변동 이자율로 바뀌는 ARM프로그램 소유자들을 꼽고 있다.

이 관계자는 "간혹 가다 5년 고정 또는 7년 고정은 반드시 이 기간이 지나야만 재융자가 가능하다고 생각하시는 분들이 있다"면서 "재융자는 그 이전에도 가능하기 때문에 재융자를 해야 할 상황이라면 얼마든지 하실 수 있다"고 강조했다.

또한 현재 5년 고정을 가지고 있으면서 재융자를 안한다면 5년 이후 변동 이자율로 변함과 동시에 페이먼트 스케쥴이 25년 상환 기준으로 원금과 이자 페이먼트로 바뀌게 된다면서 매달 내야 할 페이먼트의 금액이 올라가기 때문에 변동 이자율로 바뀌기 전에 이자가 좋은 시기에 다시 재융자를 하는 것이 좋다고 덧붙였다.

두 번째는 현재 1차 융자와 2차 융자(Line of Credit)를 가지고 있는 경우라고 밝혔다.

일반적으로 Line of Credit의 사용 기간은 10년 정도인데, 이 기간이 지나면 10년 또는 15년 상환으로 원금과 이자를 다 내는 페이먼트 스케줄로 바뀌게 되므로 현재 Line of Credit 사용 금액이 10만 달러 이상이 될 경우에는 큰 금액의 페이먼트 상승이 발생하게 된다. 예를 들면, 현재 2차 Line of credit 의 사용금액이 15만 달러이고 이자율이 3.5%인 경우 현재는 이자 페이먼트만 하고 있기 때문에 매달 406.25달러씩을 내고 있지만 만약 10년이 지나고 나서 원금과 이자를 10년 상환으로 내야하는 페이먼트로 변경이 된다면 이자율 인상이 없는 가정 하에도 매달 내셔야 할 금액은 1,483.29달러로 올라가게 된다.

현재 이자만 내고 있는 페이먼트 금액보다 1,077.04 달러 더 많은 금액의 페이먼트를 내야 하기 때문에 엄청난 페이먼트 부담이 생기게 된다. 물론 이 금액의 페이먼트를 하게 되면 10년 안에 원금을 다 상환하게 되기는 하지만 인덱스가 대부분 Prime을 사용하기 때문에 계속 이자율이 올라갈 가능성이 많고, 또한 페이먼트 상승폭이 너무 크기 때문에 어떤 이들에게는 페이먼트 하기가 불가능해 질수도 있다는 것이다. 그러므로 이자가 더 오르기 전에 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 고정 이자율로 재융자를 해놓는 것이 훨씬 안전하다고 모기지 융자 관계자는 전한다.

세 번째는 크레딧 카드빚이 많거나 스몰 비즈니스를 준비하고 있는 한인들의 경우 Cash-out 재융자를 통해 높은 이자율의 크레딧 카드빚을 정리하던가 혹은 비지니스에 필요한 목돈을 집의 에퀴티에서 캐시아웃해서 사용하는 방법을 권하고 있다.

지난 몇 년간 베이 지역의 집값이 상당히 올랐기 때문에 대부분의 주택에 에퀴티가 생겼다. 이 같은 시기에는 낮은 이자의 주택 융자를 이용해 높은 이자의 크레딧 카드나 그 외의 빚을 정리하는 게 이익이라고 강조한다. 또한 스몰 비즈니스를 계획하거나 현재 비즈니스를 운영하는데 더 확장하거나 장비 구입 등의 용도로 은행에서 스몰 비즈니스 론을 받으려고 계획하는 이들의 경우 비즈니스 론을 받기가 너무 까다롭고 힘들기 때문에 차라리 낮은 이자율의 비교적 융자가 수월한 주택 융자를 통해서 여러 용도의 비즈니스 자금을 마련을 해놓는 것이 편리하다.

모기지 월드 융자 관계자는 이 같은 경우처럼 재융자가 필요한 몇 가지 경우를 소개하면서 만약 본인이 이 같은 상황에 해당될 경우 이자가 오르기 전에 꼭 융자 전문인과 상담을 통해 재융자 할 수 있는 마지막 기회를 놓치지 말라고 당부했다.

모기지 월드 (408)736-8800


<이광희 기자>