[하반기 주택시장]

주택시장 열기가 절정으로 치닫고 있다. 마지막 불꽃을 태우기라도 하듯 그 열기가 뜨겁다. 단독주택 거래가 늘고 첫 주택 구입자 비율도 큰 폭으로 증가했다. 일부 지역에서는 다시 복수 오퍼 현상에 따른 과열구입 양상이 나타나고 있다. 그런가 하면 주택융자 시장에서는 다시 이자만 내는 조건의 대출이 고개를 들고 있다는 지적이다. 고용시장이 개선되면서 주택시장이 제 기능을 하고 있다는 분석이 있는 반면 주택 수요 증가에도 불구하고 신규주택 공급이 원활치 못한 것은 문제로 지적된다. 금융시장 조사업체 뱅크레이트 닷컴이 짚어본 올해 하반기 주택시장 흐름이다.


■이자율, 상승 장담 못해

연방준비제도이사회(FRB)가 올해부터 제로금리를 탈피, 단기 금융시장 금리를 서서히 올릴 것으로 예측된다.

단기금리가 오르면 모기지 금리 상승은 불을 보듯 뻔하다. 데이빗 크로우 ‘전국주택건설업협회’(NAHB) 수석 이코노미스트는 “올 연말부터 모기지 금리 상승 현상이 나타날 것”이라며 “상승폭은 약 0.1%포인트 정도가 될 것”이라고 뱅크레이트 닷컴과 인터뷰에서 전망했다.

올해 상반기 중 30년만기 고정 금리는 평균 약 3.92%로 4% 미만을 유지했다. 린 피셔 ‘전국모기지은행업협회’(MBA) 부대표 등 일부 전문가들은 30년 고정 금리가 연말 약 4.5%까지 오를 것으로 내다봤다.

피셔 대표는 “모기지 금리가 등락을 거듭하는 등 다소 불안정한 변동 양상을 보이게 될 것”이라고 전망했다. 피셔 대표의 전망대로 최근 모기지 금리는 한치 앞을 예측하기 힘든 모습이다.

연말에 기준 금리가 오를 것이라는 전망의 영향으로 단기 급등한 모기지 금리가 그리스 경제 위기 여파로 불과 수주 만에 다시 하락세로 돌아섰다. 이어 터진 중국 증시 폭락으로 전 세계 경제가 영향을 받을 것으로 우려되면서 모기지 금리가 예측대로 오름세를 유지할 것인지 현재로서는 불확실하다.

이미 한 차례 급등한 모기지 금리에 주택시장은 두 가지 뚜렷한 현상이 나타났다. 금리 변동에 민감한 재융자 수요는 자취를 감춘 반면 주택 구입 수요는 급증했다.


■집값 반짝 오르고 다시 둔화

주택가격은 앞으로도 오름세를 유지할 전망이다. 올 초 상당폭 둔화된 가격 상승세가 여름철로 접어들면서 다시 강해졌다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 5월 전국 중간 주택가격은 약 22만8,700달러로 지난해 5월보다 약 8%나 급등했다.

5월 잠정 주택판매가 급증한 점을 감안하면 여름기간 매매가 완료된 주택가격 상승폭은 전년대비 거의 두 자릿수 비율까지 가능할 것으로 기대된다.

전문가들은 올 여름철 주택가격 상승세가 나타나는 지역이 정체 또는 하락 지역보다 많을 것으로 예측하고 있다. 크로우 NAHB 이코노미스트는 “S&P 케이스 실러 주택가격지수를 고려하면 올여름 주택가격 상승률은 지난해 대비 약 6%대로 전망된다”고 예측했다.

뱅크레이트 닷컴에 따르면 올 들어 주택가격 상승폭은 전년 대비 약 6%대를 유지하고 있다. NAR에 따르면 지난 5월 서부 지역의 집값이 전년 대비 약 10.2% 급등한 반면 북동부 지역은 약 4.8%오르는데 그쳤다.


■셀러스 마켓 지속

셀러스 마켓이 언제 종료될 것인지 궁금해 하는 바이어가 많다. 전문가들에 따르면 셀러에게 유리한 주택시장 상황은 적어도 여름철 내내 유지될 전망이다. 재판매 주택 매물량이 수요에 비해 부족해 현재 주택 구입 때 바이어들의 선택의 폭이 매우 제한적인 상황이 되풀이되고 있다.

다만 신규주택 공급이 서서히 늘고 있어 신규주택 시장에서는 바이어의 선택의 폭이 비교적 넓은 편이다.

그럼에도 불구하고 올 여름철 주택거래가 급증할 것으로 전망된다. 가을학기 시작 전에 주택을 마련하려는 수요와 함께 모기지 금리가 더 오르기 전 어떻게 해서라도 주택을 구입하려는 수요까지 겹쳐 주택거래 증가가 예상된다.


■첫 주택 구입, 3명 중 1명

첫 주택 구입자들의 주택시장 진입이 훨씬 활발해지고 있다. NAR에 따르면 지난해 5월 전체 주택 구입 중 약 27%를 차지했던 첫 주택 구입자 비율은 올해 5월 약 32%로 높아졌다. 시장 조사기관 캠벨/인사이드 모기지 파이낸스에 따르면 지난 5월 첫 주택 구입자 비율은 약 40%까지 증가한 것으로 집계됐다. 첫 주택 구입자 비율 증가는 주택시장에 긍정적인 신호다.

크로우 NAHB 이코노미스트는 “첫 주택 구입자 비율이 증가 속도가 여전히 더딘 편이지만 조만간 큰 폭으로 늘어날 것”이라고 전망했다. 올 들어 첫 주택 구입 비율이 늘어난 데는 몇 가지 요인이 작용했다.

FHA 융자 대출자들의 큰 부담이었던 모기지 보험료가 대폭 인하됐고 기타 정부 보증 융자의 다운페이먼트 기준이 낮아진 것이 첫 주택 구입 수요 자극제로 작용하고 있다.


■대출서류 간소화 10월로 연기

올해 하반기부터 대출관련 서류가 대폭 간소화된다. ‘소비자 금융보호국’(CFPB)이 모기지 대출자들의 대출서류 이해를 돕기 위해 기존 4종류의 복잡한 대출서류를 2종류로 간소화 한다. 당초 대출서류 간소화 규정은 오는 8월1일부터 시행될 예정이었지만 최근 10월3일로 연기됐다.

일단 연기 결정에 융자업계에서는 안도의 한숨이 나오고 있다. 기존 시행 예정일인 8월 초는 주택거래 마감이 폭주하는 시기로 새 규정까지 시행될 경우 혼란이 우려된 바 있다.

모기지 대출과 관련된 주요 서류들이 대폭 간소화된다. 융자비용 내역서인 ‘Good Faith Estimate’(GFE)와 일명 클로징 서류로 불리는 최종비용 내역서 ‘HUD-1’ 등의 현행 서류들이 오는 10월부터 사라지고 대폭 간소화된 새 서류로 대체된다.

<준 최 객원기자>