[임대계약서]

주택시장이 가장 ‘핫’한 시기다. 매매시장은 물론 임대시장도 1년 중 가장 활기가 넘치는 여름철이다. 올해 역시 전국적으로 임대난 현상이 세입자를 힘들게 하고 있다. 임대료가 치솟는 등 여러 임대조건 역시 건물주 위주로 돌아가고 있다. 임대주택이나 아파트를 어렵게 찾아서 승인을 받았다고 안도할 수 없다. 건물주가 작성한 임대계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 불이익을 당하지 않게 된다.


■ 임대료 납부방식

아파트 임대업체나 집주인마다 임대료를 받는 방식이 저마다 다르다.

정해진 기한 내에 개인 수표를 보내는 것이 흔한 방식이지만 최근 납부방식이 다양해지는 추세라 집주인과 반드시 확인을 해야 한다. 대형 아파트 임대업체는 단지 내에 관리사무실을 두고 단지 관리와 함께 임대료 징수업무를 담당하기도 한다. 정해진 기한 내에 관리사무실에 임대료 수표를 전달하거나 수거함에 집어넣으면 된다.

최근에는 온라인을 통한 임대료지불 방식도 트렌드로 자리 잡고 있다. 개인 건물주의 경우 여전히 개인수표를 우편으로 전달받는 방식으로 임대료를 받고 있다. 그러나 점점 은행 간 이체를 통한 임대료 징수를 선호하는 집주인이 늘고 있는 추세다.


■ 유틸리티 비용

일부 아파트업체는 일부 유틸리티를 임대료에 포함시키지만 일부는 테넌트에게 납부하도록 하고 있다. 일반주택 임대의 경우도 주택형태에 따라 일부 수도요금 등이 포함될 수 있으므로 확인하면 좋다.

만약 전기, 인터넷, 케이블, 개스 등의 유틸리티 서비스를 포함하는 아파트라고 하더라도 테넌트가 각 유틸리티 서비스 업체에 연락해 테넌트 명의로 된 서비스를 오픈해야 한다. 일부 아파트는 TV 케이블 서비스 업체나 인터넷 서비스 업체와 할인계약을 맺고 있어 단지 내 테넌트들에 할인혜택을 제공하기도 한다.


■ 임대료 연체 규정

아파트든, 개인주택 임대든 임대료 연체에 따른 벌금규정은 반드시 있다. 그러나 건물주 별로 연체 벌금규정이 천차만별이고 정해진 규정도 없기 때문에 반드시 확인한 뒤 너무 불리하다고 판단되면 건물주와 재협상해야 한다.

일반적으로 임대료는 매달 1일까지 건물주 측에 전달되어야 하는데 대개 5~10일 간의 유예기간은 있다.

최근 임대수요가 폭등하면서 일부 유예기간은 3일로 단축되는 경우도 많은데 유예기간 내 임대료가 전달되면 연체에 따른 벌금은 피할 수 있다.

연체에 따른 벌금은 건물주 별로 큰 차이를 보이기 때문에 반드시 확인해야 할 사항이다.


■ 테넌트 보험

테넌트라면 누구나 테넌트 보험 가입이 권유된다. 비용부담은 낮은 대신 보상범위가 넓은 보험이다. 주택내부에서 발생하는 여러 인명피해나 재산피해를 보상받을 수 있는 보험이다. 일부 건물주나 아파트 업체는 테넌트 보험규정을 의무규정으로 임대계약서에 삽입하기도 한다. 일반적으로 테넌트 보험이 큰 부담은 아니지만 그래도 의무규정으로 포함됐는지 확인해볼 필요가 있다.


■ 임대계약 조기 해약

주택 임대계약은 일반적으로 1년짜리가 대부분이다. 일부 아파트는 6개월짜리 임대계약을 제공하기도 한다. 6개월이나 1년이 짧다면 짧은 기간이지만 이 기간에 테넌트에게 무슨 일이 발생하지는 알 수 없다.

갑작스런 전근 명령으로 타주로 이사를 가야 하는 등의 일이 발생하면 임대계약 기간을 채우지 못하게 된다.

정해진 임대계약 기간을 채우지 못하고 이사를 나가야 할 때는 반드시벌금규정이 있다. 임대 계약서에 서명하기 전 조기해약이 가능한지 여부와 관련 벌금규정 등을 확인해야 한다. 또 임대기간이 많이 남아서 벌금액 너무 높을 경우 ‘전대’ (sublet) 규정을 옵션으로 활용할 수 있는데 건물주가 동의하는 경우에만 가능하기 때문에 확인해야 한다.


■ 내부 변경

최근 테넌트 추세에 맞춰 일부 아파트는 테넌트가 원하는 색상의 내부 페인트를 칠할 수 있도록 허용한다. 그러나 임대계약서를 통해 관련규정이 명시된 경우에만 가능하다. 일부 건물주는 테넌트가 건물 내부에 못 하나 박는 것까지 간섭하므로 주의해야 한다.

만약 내부를 장식할 계획이 조금이라도 있다면 임대계약서 상의 관련규정을 확인하고 건물주를 통해서도 반드시 서면으로 동의를 받아야 계약금을 돌려받을 때도 큰 문제가 발생하지 않는다.


■ 수리요청 방식

주택 임대의 장점 중 하나가 크고 작은 고장에 신경 쓸 필요가 없다는 것. 본인 소유의 집은 본인 비용 부담으로 수리에 나서야 하지만 임대주택에서 발생하는 고장은 집주인에 수리를 의뢰하면 그만이다.

그러나 만약 급한 수리가 발생했을 때 집주인과 연락이 안 되면 낭패다. 임대계약서를 검토할 때 수리 요청을 할 경우 연락처를 반드시 확인하고 이메일 등 기타 연락처도 함께 받아놓도록 한다.


■ 재계약 규정

정신없이 살다보면 임대계약이 만료되는 것도 모를 때가 있다. 정해진 임대계약 기간이 끝난 뒤 적용되는 계약 변동사항도 확인해야 할 목록이다. 계약서에 별다른 언급이 없다면 정해진 임대기간 만료 후 월별 계약으로 전환되는 것이 일반적인 관행이다.

그러나 일부 건물주는 정해진 기간 이후 임대계약이 취소되거나 임대료가 오른다는 내용을 계약서에 포함하기도 한다. 임대료가 오른다면 얼마나 오르는지 확인해야 불이익이 없고 갑자기 이사 갈 집을 찾아야 하는 번거로움을 피하려면 관련규정을 확인토록 한다.

<준 최 객원기자>