주택가격의 3.5%만 다운하고 집을 살 수 있는 FHA 융자가 일반 융자의 대안으로 큰 인기를 끌고 있다.

[연방주택국(FHA) 융자]

연방주택국(FHA) 융자가 첫 주택구입자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 이 융자는 적은 액수의 다운페이먼트가 돋보이며 일반 융자보다 덜 까다로운 심사기준이 적용된다. 쉽게 말해 FHA 융자는 연방주택국이 보증하는 모기지 론이다. 이 융자를 얻을 경우 주택소유주는 모기지 보험료를 내야 한다. 융자 페이먼트를 연체할 경우를 대비한 일종의 안전장치라고 보면 된다.

모기지 보험 때문에 렌더들은 FHA 융자를 신청할 경우 매력적인 이자율을 제시한다.

FHA 융자에 대해 주택구입자들이 알아야 할 몇 가지 팩트를 살펴본다.


■ 완벽한 크레딧이 없어도 괜찮다

FHA 융자를 얻기위해 필요한 크레딧 점수는 바이어가 어떤 종류의 융자를 신청하느냐에 따라 다르다.

하지만 3.5% 정도를 다운하고 융자를 얻으려면 최소 580점의 크레딧 점수가 필요하다. 만약 바이어의 크레딧 점수가 500~579점인 경우 주택구입 때 최소 10%의 다운페이먼트를 지불해야 한다. 크레딧 점수가 500점 미만인 경우 기본적으로 FHA 융자를 신청할 수 없다.

대부분 바이어의 경우 집값의 3.5%만 다운하면 FHA 융자를 신청할 수 있다. FHA융자 대출자는 자신의 세이빙스를 집 다운페이먼트로 활용할 수 있으며 가족이나 친지로부터 받은 기프트나 주정부 또는 로컬정부로부터 받은 그랜트도 다운페이먼트 소스로 이용할 수 있다.


■ 클로징 비용을 커버할 수도 있다

FHA는 홈셀러, 주택건설사, 렌더 등이 모기지 대출자가 부담해야 하는 클로징 비용의 일부를 지불하도록 허락하고 있다.

이 클로징 비용에는 주택감정비, 크레딧리포트, 타이틀비 등이 포함된다. 만약 렌더가 클로징 비용일부를 부담할 경우 바이어에게 더 높은 이자율을 차지할 수 있다. 바이어 입장에서는 몇 개의 융자 프로그램을 비교해서 가장 비용이 적게 드는 것을 선택하는 것이 좋다.


■ 렌더는 FHA 승인을 받아야 한다

FHA는 렌더가 아니라 보증을 서는 정부기관이다. 따라서 바이어들은 FHA가 승인한 금융기관으로부터 융자를 받아야 한다.

FHA의 인가를 받았다고 하더라도 기관마다 이자율, 클로징 비용은 제각각일수가 있다.

이 때문에 융자기관을 결정하기 전 철저한 샤핑이 필요하다.


■ 203(k) 융자를 활용할 수 있다

FHA는 주택 수리비용이 필요한 홈오너들을 위한 특별 융자 프로그램을 운영하는 데이를 203(k)라고 부른다.

이 융자의 가장 큰 장점은 현 감정가가 아닌 집수리가 끝난 후의 가격을 예측해서 융자를 해준다는 점이다. 203(k) 융자를 잘 활용하면 페인팅, 캐비닛 교체 등 비구조적인 수리를 목적으로 최고 3만5,000달러까지 얻을 수 있다.


■ 재정적 곤란에 처한 홈오너에게 도움을 제공한다

만약 FHA 융자를 가지고 있는 주택소유주가 재정적인 어려움으로 인해 모기지 페이먼트를 납부하지 못할 경우 융자 재조정을 통해 이자율을 낮추거나 융자 상환기간을 연장하기도 하며 이자 없이 융자금의 일부에 대한 페이먼트를 연기해 주는 등 여러 가지 도움을 제공한다.


■ 보험료율 1.35% → 0.85%

지난 1월26일부터 FHA 모기지 보험료 인하 정책이 실시되면서 다운페이먼트 비율이 5% 미만일 경우 보험료율이 기존의 약 1.35%에서 0.85%로 0.5%포인트 낮아졌다.

다운페이먼트 비율이 5%를 넘는 융자의 경우 역시 보험료율은 기존 1.30%에서 0.8%로 약 0.5% 인하됐다.

연방정부는 보험료 인하로 약 25만명에 달하는 첫 주택구입자가 ‘내집 장만’의 꿈을 실현할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

FHA 모기지 보험료 인하로 융자금액 약 17만5,000달러를 기준으로 연간 약 800달러의 보험료가 절약된다. 5년 뒤 절약액은 약 4,000달러로 늘어나고 30년 만기 기준 절약액은 약 1만4,700달러로 확대된다.


■ 20% 이상 다운 가능하면 일반융자가 낫다

FHA 융자는 집값의 3.5% 이상을 다운하기 힘든 바이어에게는 유리하지만 집값의 20% 이상 다운이 가능하면 일반 융자를 얻는 편이 낫다고 전문가들은 지적한다. FHA융자의 경우 모기지 보험료를 내야하고 재산세도 임파운드시켜 매월 지불해야 하는 등몇 가지 요구사항이 있어 바이어에게 부담이 될 수 있다.


<구성훈 기자>