요즘 이자율이 아주 좋다.

30년 고정 모기지 이자율이3.5~3.75%까지 내려갔다.

그런데 크레딧이 좋지 않거나 인컴이 부족한 분들에게는 이게 화중지병이다. 융자 가이드라인이 많이 까다로워 실제로 융자 받기가 그리 녹록치 않다.

그래서 크레딧이 좋지 않은 분들이 주택이나 상업용부동산 마련을 위해서 고비용, 고이율의 하드모니라고 불리는 급전을종종 쓴다. 크레딧이나 인컴을 보지않고 구매 부동산의 자산 가치와 에쿼티를 심사한후 이를 담보로 승인해주는 융자이다. 전체융자 시장에서 그리 많이 차지하지 않고 흔치 않는 융자라 익숙하지 않다.

상업용 융자나 주택 융자를 할 때 바이어들은 우리가 이미 들어 봄직한 이름의 일반모기지 은행을 찾는다. 모기지 은행은 자체가이드라인에 부합하는 상업용 투자자나 주택 투자자에게 융자를 해준다. 여기에서 말하는 가이드라인 또는 융자 허용 기준은 크레딧 정도, 소득, 해당 부동산의 감정과 상태 등을 말하는데 가령 수년전에 파산 신청한 것이 있어서 크레딧이 망가졌을 경우에는 이런전통적인 모기지 은행은 융자를 거부한다.

그래서 이럴 경우에는 Hard Money Loan을 취급하는 하드머니 융자 회사를 통해 융자를 받는다.

하드머니 융자 회사는 일반 모기지 은행과 달리 투자자 또는 투자자들이 고수익을올리기 위해서 세운 개인 융자회사이다.

작은 금액으로 하는 회사도 있고 아주 큰규모로 하기도 한다. 크레딧 점수가 아주 낮거나, 파산 기록이나 저지먼트 등으로 일반은행에서 융자가 되지 않거나, 소득 증명이어려운데 급전이 필요한 사람들이 많이 이용한다. 또 비즈니스를 하시는 분들도 운영자금 부족 때문에 이런 하드머니를 쓰시는경향이 많다. 예를 들어 지금 같은 겨울에비수기인 아이스크림 비즈니스의 경우 단기운영자금 부족으로 급전이 필요한데 크레딧카드 한도도 다 차서 한 3-4개월 정도 버틸그런 자금이 필요할 때 이런 유형의 융자를이용한다.

또는 부동산 단기 투자자,즉 수리가 많이 필요한 투자용 주택을 사서 리모델링 한다음 바로 다시 판매하는단기 투자자들이 이 융자를이용한다.

이를 보통 브리지 론이라고 하는데 주택 자체에 문제가 많기 때문에 일반 은행에서는 융자가 나오지 않아서단기간 하드머니를 빌린 후해당 부동산을 재 판매할경우에 다 갚거나 아니면 재융자를 해서 빚을 청산한다.

해당 부동산 담보물의 가치의 60~70%까지도 융자를 해주며, 이자율은 일반 모기지 이자율이 약 4%인 것에 비해 연이율12~20% 정도로 매우 높다.

그리고 융자비용도 일반 융자에 비해 상당히 높은 편으로 융자 포인트가 2~10 포인트까지 가는 경우도 있다.

다만 개인 투자자들이므로 서로 딜을 해서 되도록 좋은 조건으로 필요한 융자를 받는 것이 좋다. 그리고 기간도 일반 모기지융자와는 많이 다르다.

보통 만기가 6개월에서 1년 또는 길어야2~3년으로 단기간 대출이며 첫 몇개월은 이자만 내고 만기에 전 금액을 지불하는 BalloonPayment 융자가 대부분이다. 또 조심해야 될 것이 Pre-payment penalty 조항 여부와 그 금액을 확인하는 것이다. 하드머니 융자 회사는 투자를 극대화하기 위한 개인 회사이므로 프리페이먼트 페널티를 과중하게놓는 경우가 많이 있으므로 꼼꼼히 살피는것이 좋다.

하드머니를 사용할 때 융자 회사가 제대로 된 회사인지, 대출 기간과 이자율, 프리페이먼트 여부 등 계약 내용과 조항들을 잘살펴야 하고 필요할 때 딜을 해서 계약을맺어야 한다. 그리고 급전을 쓰기 때문에 신중하게 판단을 하지 못해 담보 잡힌 주택을융자 회사로부터 차압을 당해 해당 부동산을 빼앗기는 경우도 종종 있다.

고비용으로 투자를 하는 만큼 위험이 높으므로 하드머니를 사용할 경우에는 융자 전문가나 부동산 전문가로부터 꼭 조언을 받아 진행하는 것이 좋다. (213)703 - 8957

<이상규 / 뉴스타 부동산 부사장>