# 리스 만료 후 건물주가 원상태로 복구시켜 달라는데

<문> 수년 전 상가건물을 임대하여 건물주의 동의를 받아서 제 사업체에 필요한 대로 건물 일부를 개축하였다. 최근 리스기간이 만료되어 새로운리스계약을 협의 중인데 건물주의 요구조건이 너무 까다로워 다른 곳으로 이전하기로하였다.

건물주로부터 입주 때 개축한 것을 본래 상태로 다시 복구시켜 놓으라는 통지를 받았다.

내가 입주하기 전보다 훨씬 좋은 상태로 건물을 수리하고, 새로 개축한 것인데 건물주의 요구대로 따라야 하는지 궁금하다.


<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러 가지면에서 적용되는 판례와 법률이 서로 다르다.

일반적으로 상업용 임대계약서에는 상업용 건물의 세입자가 임대계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대기간이 만료되었을 때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있다는 규정을 두고 있다.

많은 경우 건물주나 세입자가 무심코 지나치는 경우가 있으나 퇴거 때 새로 설치된 시설이나 부착물을 그대로 놓아둔다는 별도의 합의가 있지않는 한 세입자의 퇴거 후 건물주는 건물 상태를 점검하여 손상이 된 부분, 또는 임대계약 이전의 상태로 복구시키는 것이 필요하다면 이에 소요되는 비용을 청구할 수 있게 된다.

예를 들면 세입자가 사업상 칸막이나 벽을 새로 설치하였을 경우 건물주가 요구한다면 퇴거 이전에 이를 철거하여 본래의 상태로 복구시켜야 할의무가 있는 것이다.

그러나 본래 있었던 카펫이나 페인트가 오래되어 낡았거나 더러워진 것은 정상적인 마모현상 (Normal Wear and Tear)에 해당하기 때문에 새로 바꾸어야 할 의무는 없다고 하겠다.

사업체 매매 때 임대계약을 구입자에게 양도하는 경우에는 해당하지 않고, 임대기간만료나 중도 파기로 인해 퇴거를 해야 할 경우에 주로 발생하게 된다.

따라서 사전에 건물주와 이 부분에 대해 확실한 합의나 동의를 받아두어야 분쟁을 피할 수 있다.

# 사업체 매매는 반드시 에스크로 통해야

<문> 운영하고 있는 사업체를 친분이 있는 사람에게 팔려고 하는데 구입자가 모두 현금으로 지급한다고 하며 에스크로를 통하지 않고 빠른 시일 내에 인수받기를 원하고 있다.

에스크로를 통하면 비용도 들고, 시간도 많이 걸리므로 현금 지불을 통한 당사자 간의 계약만으로 인수인계를 하자고 한다. 판매자 측의 입장으로서는 손해 볼 것이 없을 것 같은데 반드시 에스크로를 거쳐야 하는지 조언을 바란다.


<답> 모든 부동산이나 사업체 매매계약은 반드시 에스크로를 통하는 것이 원칙이다.

에스크로는 한국에서는 생소한 제도이지만 그 목적은 에스크로 회사가 중립적인 입장에서 판매자와 구매자가 합의한 계약서의 내용대로 확실하게 이행하도록 대행해 줘 법적으로 보호받을 수 있게 해주는 것이다. 또한 당사자들이 잘 알지 못하는 매매 계약에 필요한 법적 절차, 서류, 의무이행 등에 관하여 도움을 주고, 등기된 채무기록도 조사해주는 편리한 점이 있다.

에스크로 담당자는 등기된 채권자에 대해서는 법적 절차에 의해 매매대금에서 채무를 지불해주고 등기 해제를 시키며, 또한, 등기되지 않은 채권자에 대해서는 사업체 또는 재산매매를 공시하여 채권자로 하여금 공고일로부터 일정한 기간 이내에 청구권을 행사하도록 요청하게 된다. 이렇게 정당한 법적 절차와 에스크로를 거쳐 완료된 매매 계약서는 차후에 어떤 채권자가 청구를 해 오더라도 매입자의 책임을 면제해 주는 효과를 갖게 된다.

그러나 에스크로를 통하지 않으면 판매자의 채무나 의무를 그대로 책임져야 하는 경우가 생길 수 있고, 반대로, 구입자가 명의를 변경하지 않은 상태에서 채무를 발생시킬 경우, 판매자가 책임을 떠안게되는 경우도 발생할 수 있게된다. 따라서, 개인적인 매매계약만으로 사업체를 인수인계하는 것은 차후에 많은 분쟁의 요소를 포함하게 되므로, 작은 비용을 아끼기보다는 반드시 에스크로를 통해서 확실한 법적 보호를 받는 것이 현명한 것이다.

# 사업체 폐업 후에도 리스계약에 대한 책임 남아

<문> 몇년 간 소규모 자영업을 하고 있는데, 현재 약 3년정도 잔여 리스기간이 남아있다. 불경기로 인해 렌트비조차 감당하기 힘들어 폐업을 하려고 한다. 폐업을 하게 되면 리스에 대한 책임이 면제되는지, 또는 테넌트가 일방적으로 해약할 수 있는지 조언을 바란다.


<답> 별도의 합의가 없는 한 일방적으로 리스계약을 해지할 수 없으며, 계약위반에 해당하여 궁극적으로 잔여 리스기간의 렌트비에 해당하는 금액과 변호사 비용까지도 책임을 지게 된다. 상기와 같은 경우, 크게 두 가지 선택이 있다. 첫째, 다른 사람에게 리스를 양도하거나 재임대로 인계하는 방법, 또는 자진해서 건물주에게 리스를 반납함으로써 건물주에게 손해를 최소한으로 줄일 수 있는 기회를 주는 방법이다.


문의 (213)639-2900

<한태호 변호사>