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역모기지(reverse mortgage) 사기

2014-12-04 (목) 김수진 변호사 / 호프 법률그룹

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역모기지에는 사기 사건이 극심하므로 주의가 요망된다.

융자 브로커가 설명한 내용과 실제 알맹이가 다른 것에도 놀라게 하지만 숨은 함정들이 너무 많다.

일반 융자에 비교해서 이자율과 융자 비용 그리고 난생 처음 들어보는 경비들이 있다.

거기에다가 집값이 상승하면 집 가격 상승비의 50%를 받는다. 소유권까지도 미리 취득해 두는 곳도 있다.

그리고 미래에 지불될 월부금에 대한 복리로서 다른 이자 돈을 받아 챙긴다. 역모기지를 쉽게 생각하면 안 된다.

이런 문제로 많은 은행들이 소송을 당하고 있다.

한 예로 2013년 7월 일반주택구입 30년 고정 모기지는 이자율이 4.5%이다. 1997년에 THF 은행으로부터 융자금 27만2,911, 기본 이자률 9.95%,월부금 8,480달러라는 조건으로 역모기지를 받았다. 16년후인 2013년 7월 융자 잔금이 150만~160만달러로 부풀어올랐다.

만약 주택가격이 상승하면 상승된 50%를 은행이 챙긴다.

또 융자 만기일에는 ‘만기 경비’ (maturity fee)로 2%를 받는다.

이 외에도 3만3,000달러의 ‘강제연금’ (annuity)도 구입해야 한다. 은행이 채무자한테 미래에 지불해 나갈 월부금 액수가 감소되는 액수에 대해서는 복리로 이자를 계산해서 추가 부담한다. 현재는 WestOne이 구입했다.

이 융자 액수에 대해서 전체 비용을 합하면 150~ 160만달러의 빚이 발생했다는 것이다.

차압이 진행되자 채무자는 은행을 상대로 소송을 제기해 둔 상태이다. 융자를 받은 1997년의 주택 가격은 55만6,000달러인데 2013년 주택가격 상승으로 약 180만달러의 가치가 된다.

한 쪽만 일방적으로 유리하도록 불공평한 계약이며 사채고리대금 법률 위반으로 소송을 제기 했다. 이 사건을 보면 역모기지의 많은 병폐를 설명해 주고 있다.

이런 융자는 노인을 타겟으로한 약탈 행위이다.

또 2013년 9월30일에 내려진 한 법원판결을 보자.

62세 이하 노인한테는 역모기지를 안 해 준다. 융자 브로커가 설명하기를 62세 이하인 젊은 배우자와 같이 융자 신청을 할 경우에는 융자 액수가 너무 적다.

또는 젊은 배우자가 나이 많은 배우자에게 소유권을 이전해 준 후 역모기지를 받아야만 했다. 융자브로커들이 배우자가 사망을 했더라도 배우자 생존 시에도 보호를 받는다고 거짓 설명을 했다. 그래서 역모기지 신청자들이 젊은 배우자 이름을 융자 신청서에서 빼는 것이다.

그 후 배우자가 사망을 하면 생존한 젊은 배우자는 꼼짝 못하고 차압을 당한다. 융자브로커가 설명한 것은 거짓말이었다.

주택소유주의 사망, 판매 또는 이사를 하는 경우에는 융자 잔금을 지불해야 한다. 한 배우자가 사망을 한 후에는 소유권도 없는 사람, 또는 융자 신청서에 이름이 빠져 있는 배우자는 꼼짝 못하고 차압을 당했다.

노인들을 위한 복지혜택에 관심이 많은 AARP 보험회사에서 HUD 규정이 잘못 되었다는 소송을 제기했다. 법원은 역모기지 ‘주택소유주’의 뜻에는 ‘생존 배우자’가 포함되어야 한다, 소유권을 사망한 배우자에게 이전해 주었다고 하더라도 인정해주는 것으로변경 되어야 한다, 융자 신청자가 사망함으로서 생존한 배우자의 주택을 즉시 차압하도록 되어 있는 규정은 연방법 위반이라고 판결했다.

왜냐하면 융자 신청에 참여하지 않은 배우자도 배우자로 인정해 주어야 하는 법률을 위반한 것이다.

이 사건으로 2014년 8월4일부터 융자 지불이 된 날짜에 배우자가 있다는 사실을 융자금 지불 시 밝혔을 때, 융자 신청서에 융자 신청자가 아닌 배우자 이름 기재, 사망 90일 이전에 법적 소유주로 인정이 될 때는 신청서에 배우자의 이름이 없다고 하더라도 배우자로서 인정을 해 준다.

이제는 한 배우자가 60세일 경우 홈에퀴티에서 51.1 %, 65세는 54.1%의 융자를 받을 수 있다. 생존 배우자가 세금, 보험, 융자 보험, 관리비용을 지불하고 있는 이상 차압을 당하지 않도록 했다.

한 편 2014년 1월1일부터 FHA에서 역모기지 보증을 해주는 경우에는 융자 심사가 한층 강화된다. ‘종합적 재정상태 분석’ (CNFA)을 통해서 신용기록, 현찰 회전, 부채 기준, 재산세와 보험 지불 능력도 검증한다.

융자 적정선과 융자를 받고자 하는 의도도 따진다. 2015년 3월2일부터는 신용 기록조회, 수입 증명 확인, 재산 확인, 주택 소요 경비, 현찰 잔고, 형사 기록, 융자 제공에 대한 부정적 영향도 들여다 본다.

그러나 잔여 수명과 잔여 수입에 대한 것은 고려하지 않기로 했다.

역모기지는 정말 조심해야된다.

(213) 255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>