좋은 차압매물을 건지려면 해당 동네에 대한 리서치를 철저히 하고 모기지 사전승인을 받아두는 것이 필요하다.

주택 샤핑을 할 때 많은 바이어들은 소득 수준에 비해 가격이 비싼 집을 주로 보러 다닌다. 하지만 주위를 둘러보면 정상가보다 가격이 저렴한 ‘차압매물’들이 심심찮게 눈에 들어온다. 은행으로 넘어간 집을 잘 고르기만 하면 보석 같은 집을 싼 가격에 손에 넣을 수 있다고 부동산 전문가들은 조언한다. 하지만 아무런 노력 없이 이런 차압매물을 건질 수 있는 것은 아니다. 알짜배기 차압매물을 건지길 원하는 바이어들이 알아야 할 사항들을 점검해 본다.


■ 너무 낮은 가격은 제시하지 말라

은행 차압매물이 시장에 금방 나왔으면 지나치게 낮은 가격을 제시해선 안 된다. 버지니아주에 있는 ‘샘슨 부동산’의 존 톰슨 에이전트는 “은행들은 마켓이 등장한지 얼마 되지도 않은 매물을 헐값에 매각하길 원하지 않는다”며 “차압매물이 비교적 저렴한 가격에 리스팅되기는 하지만 그렇다고 바이어들이 거저먹기 식으로 집을 손에 넣을 수는 없다”고 말했다.

일반적으로 자산관리회사(asset management company)들이 차압매물 판매를 책임지지만 이들 회사는 차압매물이라고 해도 실제 가치에 근접해서 가격을 매긴다.

은행들은 바이어에게 어느 정도까지 가격을 낮춰줄 수 있는지에 대한 가이드라인을 자산관리회사에게 제공하기도 한다. 보통 시장에 나온 지 90일이 채 안된 주택의 경우 은행들은 가격 디스카운트를 꺼리는 편이다.


■ 비딩 경쟁은 피해라

대부분 에이전트들은 은행이 소유한 차압매물들을 실제 가치보다 낮은 가격에 리스팅한다. 바이어들의 구매 욕구를 자극하기 위해서다. 이런 매물을 보면 바이어들은 감정이 개입돼 이들 사이에서 비딩 경쟁이 벌어진다.

현명한 바이어라면 이런 비딩 경쟁은 피해야 한다. 대신 해당 주택의 실제 가치가 얼마나 되는지 같은 동네에서 비슷한 주택의 판매가를 리서치 해볼 것을 전문가들은 권한다.

한 부동산 전문가는 “관심을 두는 주택 가치가 얼마나 되고 얼마 정도의 집을 구입할 능력이 되는지 확실히 알아야 한다”며 “처음 차압매물로 나왔을 당시 가격이 15만달러였던 집이 바이어들 사이에 비딩 경쟁이 붙으면서 17만5,000달러에 팔린 경우도 있었다”고 전했다.

하지만 리스팅 가격보다 더 비싸게 팔렸다고 해도 바이어 입장에서는 좋은 가격에 인수했을 가능성이 있다. 이런 이유 때문에 주택 가치에 대한 리서치는 매우 중요하다고 할 수 있다.


■ 리서치를 하고 좋은 가격의 매물을 보면 신속히 행동하라

주택 헌팅 도중 그야말로 이상적인 가격에 매력적인 주택이 나왔다고 치자. 이 경우 행동할 수 있는 시간은 그리 많지 않다. 여러 명의 바이어들이 달려들어 경쟁을 벌일 것이기 때문이다.

경쟁에서 유리한 고지를 차지하기 위해서는 모기지 융자 승인이 이미 떨어진 상태여야 하며 주변동네에 대한 상세한 정보도 가지고 있어야 한다. 어떤 동네를 좋아하면 관심 있는 주택매물이 없다고 하더라도 동네를 자동차로 한 번 돌아보라고 부동산 전문가들은 조언한다. 동네에 대해 잘 아는 상태에서 괜찮은 차압매물이 등장하면 주저하지 않고 오퍼를 던질 수가 있다.


■ 가능하다면 현찰을 빌려라

귀가 따갑도록 ‘현찰이 왕’이란 말을 들었을 것이다. 은행 차압매물을 원하면 현찰 오퍼가 가장 강력한 무기가 될 수 있다. 모기지 융자가 필요한 바이어라면 오퍼가 받아들여져도 매입절차를 완료하기까지 30~60일이 걸릴 수도 있다. 만약 바이어가 집값 전액을 현찰로 지불하면 구입 절차는 더 빨리 진행된다.

미니애폴리스 소재 부동산 브로커인 론 펠티어는 “열흘 안에 클로징할 수 있는 현찰 바이어는 최고의 딜을 건질 것”이라며 “적잖은 규모의 현찰을 모아두지 못했다면 가족이나 친지로부터 주택구입 자금을 빌리는 방안을 고래해 봄직하다”고 말했다.


■ 흠잡을 데 없는 오퍼, 큰 규모의 디파짓이 필요하다

차압매물을 건지려고 여러 명이 달려들 경우 은행은 간단하고 신속한 딜을 원한다. 집에 대해 이것저것 트집을 잡지 말고 있는 그대로 구입하라는 말이다. 또한 더 큰 규모의 다운페이먼트와 디파짓을 지불하겠다고 제안하는 것도 오퍼를 더욱 돋보이게 한다.

셀러에게 주택을 무조건 원한다는 인상을 심어줄 수 있고 아무 문제없이 모기지를 클로징할 수 있다는 메시지를 전달하는 효과가 있다.

한 부동산 전문가는 “20%를 다운하고 일반 모기지 융자를 받는 바이어가 FHA 융자로 3.5% 다운하는 바이어보다 훨씬 경쟁력이 있다”고 말했다.


<구성훈 기자>