미국에서는 한 아파트에서 거주할 수 있는 가족 숫자에 따라 거주용 주택과 상업용 주택으로 나뉜다. 4가족까지 거주할 수 있는 4유닛까지는 거주용(residential)으로 분리되나 5유닛 이상부터는 상업용(Commercial)으로 분리 된다. 이때 많은 바이어들은 “상업용” 이라는 단어 때문에 어려워하며 구매를 꺼려하나 오히려 5유닛 이상의 아파트는 장점이 많다.
첫 번째로는 유닛당 가격이 4유닛 이하 보다 저렴하다. 상업용 아파트를 구매하려면 최소 30% 다운 페이먼트를 해야 하는데 반해, 거주용 아파트는 FHA를 사용할 경우 3.5%만 다운을 해도 구매를 할 수 있다. 2유닛의 경우 0.5%만 다운을 해도 구매가능하다. 이처럼 저렴하고 다양한 융자가 가능한 거주용 아파트는 구매를 원하는 사람도 많고 사용 가능한 융자도 많다. 수요가 많으니 가격이 비쌀 수밖에 없다.
대다수의 한인 부동산 투자자들은 자영업자가 많고 세금보고액이 미비하여 거주용 주택 구매 시 어차피 30% 이상 다운을 요구하는 Stated Income(인컴 미비)프로그램이나 외국인 융자를 사용하여 구매한다. 최소 다운이 30% 이상이므로 커머셜 아파트는 수요가 작아 가격이 저렴해지며 5유닛은 오히려 4유닛 보다 저렴한 경우도 많이 볼 수 있다.
공사하는 것이 어렵지 않은 투자자라면 이것을 이해하여 재판매를 노려볼 수도 있겠다. 예를 들어 방이 1개나 2개짜리로 이루어져 있는 5 유닛이라면, 퍼밋을 받아 정식으로 두 유닛을 합쳐 방 3개로 만든 후, 4유닛으로 변경하여 판매를 할 수 있다. 4유닛까지는 한 집을 구매자가 거주하고 다른 집을 렌트하기 위해 구매하는 경우가 많기에, 한 유닛의 방이 3개일 경우 구매자의 수요를 올리고 융자가 쉬운 4유닛으로 변경하였기에 오히려 더 많은 금액을 받고 판매를 할 수 있는 것이다.
두 번째로는 수익성이 거주용 아파트에 비해 높다. 유닛당 구매 가격이 저렴하고 렌트 수익을 올릴 수 있는 가구숫자는 더 오르니 당연한 이치다. 그런데다가 관리비, 보험료, CPA비용 등 간접비용(overhead)은 유닛 숫자에 관계없이 비슷하므로 유닛 숫자가 많아질수록 저렴해 진다.
4유닛의 관리비는 월 300달러 정도인데 반해 5유닛은 월 350달러 정도이며, 16유닛 이상의 경우 한 유닛을 매니저가 거주하게 하는 조건으로 일을 하기에 관리비는 월 1,000달러 정도로 책정이 된다.
융자를 주는 은행은 커머셜이 수익이 높다는 이치를 오래전부터 알고 있었다. 거주용 아파트는 개인의 인컴과 크레딧이 은행 융자를 얻는데 있어서 가장 큰 몫을 한다. 이에 반해 커머셜 아파트는 개인의 인컴보다는 건물의 인컴을 더 중요시 여긴다. 인컴이 없는 노인이라도 30% 다운만 하면 구매할 수 있는 것이 커머셜 아파트이다. 커머셜 아파트는 혼자서 돌아가기 때문이다. 개인의 인컴이 많건 적건 간에 관계없이 렌트만 가지고도 충분히 모든 비용을 처리하고 남는다. 하지만 거주용 아파트는 수익이 적고 집 주인이 모자란 것을 메꾸어야 하기에 개인의 인컴을 더 중요시 여긴다. 은행의 융자 심사 방법만 보더라도 왜 5유닛 이상이 매력이 있는지 알 수 있다.
커머셜은 모든 것이 비싸다는 생각을 한다. 커머셜 융자는 오히려 거주용 융자보다 저렴하다. 요즘 커머셜 이자율을 4%정도이나 거주용은 4.25% 정도이다. 재산세가 높다고 주장하는 이도 있으나 거주용이건 커머셜이건 재산세율은 같다. 그렇다고 수익 세금을 지불하는 것 역시 거주용과 다를 바 없다. 오히려 투자용 부분이 더 많기에 세금의 혜택을 받을 수 있는 방법이 더 다양하다.
이미 본인이 알고 있는 것 또는 주위 투자자 들이 알고 있는 상식으로만 부동산을 바라본다면 같은 결과만 초래 할 수 있다. 항상 다른 각도에서 바라볼 수 있는 능력이 있어야 타인 보다 투자할 수 있는 매물이 많아지며 수익을 높일 수 있는 방법이 생긴다 하겠다. 그러므로 매물의 시야를 넓혀 5유닛 이상도 고려하여 투자대비 수익을 높일 수 있다.
