아파트 건물이 입주자 생활환경에 열악한 상태로 판정되면 건물주는 임대료 수령, 임대료 할인, 세금 공제혜택도 박탈당하는 불이익을 당하게 된다.
시청에서는 무허가 건물과 검사를 받지 않은 건물에 대해서 벌금, 건물 폐쇄, 철거, 보호관찰, 가택연금 같은 형사처벌도 한다. 건물주에게 열악한 주거용 건물에 자택감금, 건물 패쇄 또는 건물 철거까지도 조치한다.
시청은 건축물이 주법 또는 지방시의 건축 규정에서 거주하기 열악한 경우에는 주정부 조세국 (StateFranchise Tax Board)에사건을 통고한다. 조세 국에서는 건물주가 세금 보고 시에 건물 융자에 지불한 이자, 세금, 분할 상환, 감가삼각 혜택을 받지 못하게 한다. 건물주가 주택국 법률 위반을 하면 이런 불이익을 당하기 때문에 건물 상태를 미리 좋게 만들 수 있도록 하는데 목적이 있다.
▲열악한 임대주택 관리절차: 시청 주택과 (HousingDep.)에서는 입주자가 생활하기 어려운 열악한 건물 환경 상태를 위반했을 경우에는 건물주에게 위반사실을 통고한다. 언제까지 수리하라는 건축법 위반 딱지를 발급한다.
시청에서 딱지를 발급한 날짜 이후에도 수리가안 되어 있으면 주택국 내의 ‘임대료 관리 에스크로 (Rent Escrow AccountProgram (REAP)’ 부서로 이전을 한다. 시청은 입주자한테 시청이 임대 건물의 나쁜 상태를 개선하기 위해서 현재 임대료보다도 낮은 가격으로 임대료를 시청에 지불하도록 하라는 방법을 추천한다. 대부분 입주자들은 이 프로그램을 활용한다는 것이 주택 국의 설명이다.
이때부터 입주자는 임대료를 건물주에게 지불하지 않는다. 입주자 임대료는 시청이 결정한 에스크로 구좌에 과거보다도 낮게 할인된 임대료를 지불하게 된다.
▲정부의 열악한 임대주택 관리 목적과 배경 :정부가 거주 환경을 열악하게 만든 건물주 상대로 법률 위반을 집행한다. 법에 의해서, 열악한 생활 상태의 건물은 수리를 요구한다. 시청이 임대료를 받아서는 열악한 문제 개선을 위해서 수리를 한다는 것을 건물주에게 통고한다. 입주자의 건강과 안전을 보호하기 위한 것이 REAP 의 목적이다. 개인 재산권 침해가안이다.
입주자는 생활환경이 열악한 아파트에서 임대 장소를 방취하고 떠날 수도 있다. 그러나 현실 문제는, 입주자가 떠난 후에 기존에 지불하든 임대료와 비슷한 돈으로 다른 임대 장소를 구하기가 어렵다. 이런 문제로 LA시에서는 1988년에 ‘임대료 관리 (REAP)’ 제도를 만들었다. 이 조례가 제정 된 후에 많은 건물들이 수리가 되었다. 그러나 1993년에 ‘피고 유니온(Pico/Union)’ 지역 ‘아파트‘ 화재로 입주자 10명이 사망했다. 화재가 난 건물에 소방법 위반으로 수리 할 것을 통고 했지만 수리가 안된 상태였다. 이 화재 사고 이후부터 LA 시청은 건물안전 검사를 강화하고 ‘임대료 관리‘ 제도를 활성화했다.
2001년 주의회 조사에 의하면 California 임대 주택의 8채 중 1채는 생활환경이 열악한 것으로 조사되었다. 특히 LA 지역은 더욱 심하다. 2011 년 인구 통계국에 의하면, LA와 LongBeach 지역의 임대 건물 170만8,600 동 가운데 바퀴벌레 침해 44만9,100동, 쥐피해 3만5,500동, 배관, 전기, 온열 장치(heating), 또는나쁜 관리 상태 4만6,400동, 계속적인 변기 고장 6만2,300동이라는 보고다.
▲입주자가 수리 : 입주자가 건물주에게 수리할 수있는 기회를 주었지만 수리하지 않을 때는 입주자가 임대료를 지불하지 않고서 수리할 수 있다. 1회 1개월분의 임대료를 초과할 수없다. 임대료를 갖고 1년에2회 이상 수리할 수 없다.
입주자가 수리를 하는데는 한계가 있다. 또 입주자가 잘못 수리하면 건물주로부터 피해 청구를 당할 수 있기에 입주자 자신이 수리하는 것은 위험하다.
(951)684-3000
