40여년 전에 미국에 왔을 때 둘째딸 아이가 제일 먼저 자기 장난감을 소유하기 위해 배운 말이 “디스 이즈 마인”(This is mine) 이라는 말이었다. 이처럼 우리 인간은 본능적으로 자기소유욕이 강한 존재라고 볼 수 있다.

부동산을 거래하는 경우에도 모두가 자기에게 유리하도록 자기주장만을 하다 보면 합의에 도달하지 못하고 법적으로 소송이 계류 중일 때가 있는데, 이런 경우 부동산거래에서는 ‘Lis Pendens’라는 말을 사용하게 된다.

다시 말하면 부동산 소유주가 현재 소송에 연류 되어 있으며 소유주인 피고의 건물에 원고가 건물소유를 상대로 소송을 제기한 상태를 말하는 것이다. 이렇게 소송을 제기한 원고는 물론 법원의 허가를 당연히 받아야 한다. 그 다음 피고의 부동산에 소송이 진행 중임을 알리는 내용을 등기 설정하여 놓는 것을 의미하는 것이다.

원고 측에서 피고의 부동산에 Lis Pendens를등기하는 것은 소송이 완전히 끝날 때까지는 피고가 소유한 부동산의 매매나 피고의 재산권을 자유롭게 사용하지 못하게 하려는 의도애서 이렇게 하는 것이며, 추후에 법원 승소 판결이 나올 경우 Lis Pendens를 등기한 피고의 건물을 처분하여 보상을 받으려는 것이다.

그러므로 이 Lis Pendens가 등기된 부동산을 확인하지 않고 바이어가 부동산을 구입하려고 하면 우선 문제인 Lis Pendens가 해결되기까지는 에스크로가 지연되는 문제가 발생하게 되는 것이다.

다음에 열거하는 ‘예’는 부동산 거래에 있어서 ‘1031 tax deferred exchange’를 하려던 고객의 경우이다. IRS 규정 1031에 의하여 부동산을 거래하는 고객은 무엇보다도 먼저 제한된 날짜 범위 안에서 거래가 종결 되어야 하는 부담이 있는 거래 방식이다.

불행하게도 이 고객은 매입하려는 부동산에 문제의 Lis Pendens가 등기된 내용을 모르고 에스크로를 진행하게 되었다. 뒤늦게 이 사실을 알게 되었을 때에는 이미 많은 시간이 지난 후였다. 1031 tax deferred exchange에서 필요로 하는 소중한 날짜를 모두 낭비한 셈이 된 것이다.

부동산투자에서 발생하는 합법적인 소득에 대한 세금을 연장하려던 계획이 무산되는 결과를 초래하게 된 것이다. 매매과정에서 누구의 잘못으로 이러한 재산상의 손실이 발생하였는지를 규명하려면 또 다른 소송이 발생 하게 될지도 모른다.

이런 문제를 사전에 확인하기 위해서는 부동산 거래 초기에 preliminary title report를 세심하게 살펴보면 피할 수 있는 것이다.

만일 바이어가 이런 사실을 모르고 부동산을 매입하였다면 법원의 판결내용에 따라서 또 다른 금전적 손실을 볼 수 있기 때문에 이 Lis Pendens가 걸려있는 부동산은 당연히 바이어들이 기피하게 된다. 따라서 아주 특별한 경우를 제외하고는 Lis Pendens가 걸려있는 주택이나 건물은 소송이 종결되기 전에는 부동산 매매가 어렵게 된다고 보면 된다.

만약 Lis Pendens가 걸려 있는 부동산을 불가피하게 매입하기를 원한다면 먼저 건물 오너에게 이 사실을 통보하고 건물오너로 하여금 원고 측과 협상가능성 여부를 검토하도록 하여야 한다. 다행스럽게도 협상가능성이 있으면 매매를 진행시키고 이 Lis Pendens를 삭제하도록 해야 한다.

이런 과정이 쉽지 않고 또 시간이 많이 소요 될 수도 있음으로 위에서 말한 제한된 시간 안에 거래가 종결 되어야 하는 부동산 거래에서는 특별히 주의를 요하게 되는 것이다.

이밖에도 주택이나 상업용 부동산을 구입할 때에는 건물에 대한 모든 연혁 및 정보를 꼼꼼하게 살펴보아 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려 쓴 모든 채무, 법원의 판결, 심지어는 부동산에 대한 시정부나 카운티정부로부터 받은 규정 위반 내용까지 살펴보는 것이 필요하다.

(213)272-6726 http:www.newstarcommercial.com