#사례

9월23일 에스크로를 끝내고 한 달 후 새 집으로 이사한 A씨는 12월 중순 쯤 추가 재산세 통지서(SupplementalProperty Tax Notice)를 받았다.

세금 고지서(Tax Bill)가 아니었다. 1차 분할 세금 납부 마감일인 12월10일이 지난 후여서 조세국(Tax Assessor)에 연락을 해봤다. 조세국에서는 납부 마감일이 지나 과태료를 내야한다고 했다. 새 집으로 와야 할 세금 고지서가 오지 않았다고 항의하였으나, 담당자는 고지서를 받지 않은 경우 바이어가 먼저 조세국에 알아보아야 한다며 이를 알려 주지 않은 에스크로 회사에 책임을 묻거나 혹은 소송을 하는 것 외에는 방법이 없다고 했다.

모든 에스크로가 재산세 납부 기일에 정확하게 맞추어서 끝나지는 않는다. 셀러와 바이어 간의 재산세 계산은 에스크로가 끝난 날을 기준으로 에스크로 회사에서 정산을 한다. 그러나 그 다음 알아서 납부해야 할 책임은 새 주인인 바이어에게 있다.

재산세 회계 연도는 1월1일부터 12월31일이 아니고 매해 7월1일에 시작해 이듬해 6월30일까지이다. 그리고 이는 주택 시가의 약 1% 내지 1.25%가 된다. 고지서는 10월 한 달 동안 각 주택 소유주에게 우편으로 보내진다.

재산세는 두 번에 나누어 내는데 1분기는 납부 마감이 11월1일까지이다. 늦어도 12월10일 오후 5시까지는 납부하여야 과태료를 물지 않는다. 과태료는 약 10%에 해당하는 많은 액수이다. 아예 내지 않는 경우 매년 1월1일에 부동산에 설정된 담보권이 계속 유효하며, 미납 5년이 지나면 조세국에서 세금 징수를 위하여 부동산을 매매할 수 있다.

2분기 마감일은 다음 해 2월1일이며, 늦어도 4월10일 오후 5시까지다. 우편국 소인이 당일 자정 전까지이면 4월10일인 것으로 인정된다.

그렇다면 2013년 9월23일에 에스크로를 끝낸 바이어의 경우 재산세는 어떻게 처리되는 것일까?셀러의 2013년도 재산세 금액 및 납부 여부는 주택 등기부에 나타나 있다. 에스크로는 이를 근거로 정산을 한다. 예컨대 셀러가 이미 1분기 재산세를 납부하였다면 이는 2013년 7월1일 부터 12월31일까지다.

에스크로 회사에서는 날자 별로 정산하여 셀러에게는 본인이 소유권을 넘겨 준 날자까지 부과한다. 예컨대 2013년 7월1일부터 9월23일까지는 셀러의 몫, 9월24일부터 12월31일까지는 바이어의 몫이 된다. 2분기 재산세인 다음 해 1월1일부터 6월30일까지는 바이어가 납입하게 되며 그 전의 셀러의 것과 금액에 있어서 차이가 난다. 셀러의 재산세는 전년도 1월에 이미 책정된 것이고 바이어의 재산세는 새로 매매된 주택 가격에 기준하여 책정되기 때문이다.

한 집에서 오래 살수록 대부분 재산세가 적다. 1년에 2% 이상 올릴 수 없기 때문이다(1978년도에 통과된 캘리포니아 주민 발의안 13). 그 예외에 해당하는 매매 발생 시 재산세는 매매 가에 따라 다시 책정된다. 셀러와 바이어의 세금이 차이가 날 때 바이어의 세금이 더 많으면 추가 세금 고지서가 나온다. 에스크로가 끝난 후 이를 우편으로 받지 못했다면 바이어 스스로 조세국에 알아본다.

또한 투자 용 구매가 아니고 본인이 살고 있는 집이 되는 경우 주택 가치의 7,000달러에 해당하는 약 70달러 가량 세금 면제 혜택이 있다.

대부분 에스크로가 끝난 후 조세국으로 부터 우편으로 신청서가 온다. 이를 대신 신청해주고 수수료를 함께 보내라는 상업용 우편물과 조세국의 날인이 있는 신청서와는 구별을 해야 한다. 수수료 없이 신청할 수 있다.

에스크로 끝난 날짜와 이사 날짜 그리고 바이어의 이름과 소셜 번호 및 서명을 요구하는, 즉 본인이 이사와서 살고 있다는 간단한 확인 서류이다. 이의 마감은 매해 2월15일이므로 받는 즉시 처리하는 것이 안전하다. 부부 중 한 사람이 55세 이상인 경우 현재의 비교적 낮은 재산세 금액을 다음 집으로 그대로 가져 갈 수 있는 혜택이 있는 카운티가 있음도 유의한다.

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