2014년부터 시행되는 부동산 관련 법률을 김수진변호사와 부동산, 상법, 파산, 지적 소유권, 불량상품소송 전문법률회사인 호프법률그룹/리앤추랜(HopeLaw Group/Lee & Tran)의도움으로 연재한다. 2013년한해에 부동산과 연관된 법률이 800여건 제정되었다.

여기서는 일반인에게 가장밀접한 것만 소개한다.


▲이웃 경계선 담 관리(AB1404)

과거 법은, 이웃한 경계담과 경계선에 있는 소유주들은 경계 담과 경계선의동일 수혜자이므로 경계선담 관리와 공사비용에 대한 공동책임이 있다. 새 법은, 경계 담 수리, 관리를 위해서 경비가 투자되어야 할때는 이웃에게 담의 문제를해결하기 위해서 무엇이 문제이며, 수리, 교체, 예상경비 계획 같은 것을 수립한30일 이전에 서면으로 통고해 주어야 한다. 만약에 이웃이 반대를 한다면, 법원은 공동부담 액수보다도 적은 액수 또는 이웃이 경비를 지불하지 않는 판결을할 수 있다. 이 법은 정부기관에는 해당되지 않는다.


▲은행 융자 손 실 청구(SB426)

과거 법은, 단독주택이 담보에 대한 분할 지불한 경우 또는 구입 때 융자를 받은 후에 차압당한 후의 잔금에 대해서는 청구를 못하게 되어 있다.

새 법은, 채무자는 차압을 당한 후에 채권자로부터협박, 신용기록에 체납된 상태라고 보고함으로써 신용회복을 어렵게 만들지 못한다. 그러나 융자에 대한 보증인 또는 다른 재산을 담보 또는 융자 보증보험회사상대로는 청구할 수 있다. 구입 때 융자, 소유주가 거주하는 단독 1~4동 주택, 재융자(단 현찰을 빼내 쓰지 않은ㆍno cash out) 재융자에도해당된다. 과거에는 구입 때1차와 2차 융자가 있었을 때에 1차가 차압을 한 후에 2차 은행에서 잔금지불 청구를 해 왔었다. 특히 재융자때 원금이 추가되었을 경우청구해 왔었다. 새 법에서는차압 이후에 1차 또는 2차그리고 재융자 때에 원금이추가된 경우에도 은행이 잔금청구를 못하게 했다.


▲나쁜 신용기록(AB1220)

과거 법은, 은행이나 건물주로부터 신용기록이 나쁘다고 부결을 당했을 때는 잘못된 신용기록 보고서 제출요구 때에는 보고서를 무료로 제공하게 되어 있다.

새 법에서는, 신용 부결당한 사람이 새 보고서를 요청했을 때는 부결 당한 내용과 똑같은 보고서를 제공해 주어야 된다. 위반 때는,지역 검찰 또는 집행기관에서 5,000달러의 벌금을 부과할 수 있다.


▲부채 구입자 규제(DebtBuyers)(SB233)

2014년 1일1일 이후에 채무금을 받지 못하는 악성부채(charged-off)를 판매,또는 재판매로 채권(note)을 구입한 채권자가 채무금징수 또는 채무 징수 소송규제를 한다.

채권 구입자는 (1)채권이자기의 채권이어야 된다. (2)채무관련 모든 계약 서류를보관해야 된다. (3)악성 채권 때의 잔금 기록 (4)채권의 잔금, 이자, 비용 기록 (5)마지막에 지불 된 기록 (6)채권자의 이름, 주소 (7)채권 구좌번호 (8)마지막에 알고 있던 채무자의 이름과주소 (9)채권 구입자의 이름과 주소를 밝혀야 된다.

채무자가 부채에 대한 계약기록을 요구한 날로부터15일 이내에 채무자에게 사본을 전해 주어야 된다. 이정보를 제공할 때까지 부채징수 행위는 중단해야 된다.

서면으로 채권징수 통고를할 때에 기록을 요청할 수있다는 통고를 해야 된다.

흥정 때에는 서면으로 통고해야 된다. 월부금 지불기록, 최종 지불 액수를 통고해야 된다. 공소시효가 지난채권에 대한 소송을 하면위반이 된다. 위반 때에는,실제 피해액과 법률 위반벌금 1,000달러 그리고 단체소송을 제기할 수 있다.


▲단독주택 결함 보고서(SB652, SB800)

과거 법은, 단독주택 매매 때 건축 결함이 있는 사실을 밝혀야 하는 항목들이 있다. 새 법은, 주택 건축공사 결함 관련 법률위반피해청구, 보증 계약위반, 시설물 보호관련 청구 사실이있는가를 밝혀야 된다. 법률 시행은 2014년 7월1일부터이다.

(951)684-3000