요즘 주택융자 받기가 하늘의 별따기 만큼 어렵다고들 한다.

서브프라임 사태이후 식겁을 한 렌더들과 2차 시장 투자자들은 말할 것도 없고, 허술한 관리 감독의 비난을 받은 감독기관과 의회까지 나서서 심사기준과 검증절차를 더욱 까다롭게 강화했기 때문이다. 또한 2014년부터는 시행된 금융개혁법에 따른 유자격모기지 제도는 설상가상으로 융자과정을 더 힘들게 하고 있다.

이 유자격모기지 제도는 특히 자영업자들에 대하여 더 많은 제한사항을 두고 있기 때문에 자영업자가 많은 한인들은 사실 두 배로 더 어려움을 겪고 있다고 볼 수 있다. 하지만 아무리 심사기준과 융자절차가 까다로워졌다고 해도 자영업자들을 포함해 아직도 많은 사람들이 주택융자를 받아 집을 사고 있고 재융자를 받고 있다.

주택융자는 서류를 통해서 진행되고 심사담당자는 서류로 신청인의 자격요건을 심사한다. 인터뷰를 통해서 행해지는 것이 아니다. 따라서 융자신청 시 구비서류는 완벽해야 한다.

오늘은 주택융자시 필요한 구비서류들에 대해서 알아보고 왜 그러한 것들이 필요한지를 동시에 살펴봄으로써 주택구입과 재융자의 계획이 있는 사람들이 보다 효율적으로 융자준비와 진행을 하는데 조금이나마 도움이 되고자 한다.

렌더는 주택융자 신청인의 자격요건을 크게 네 분야에 나누어 심사를 한다. 이를 4C라고 하는데 Credit, Cash, Capability, Collateral등이그것이다.

제일 먼저 크레딧 분야와 관련하여 손님들이 준비해야할 서류들은 무엇이 있는지를 살펴보자. 렌더는 크레딧 리포트에서 신용점수 뿐만 아니라 다른 많은 정보를 입수하고 검증하는 절차를 거친다. 제일먼저 신청인의 이름, 주소, 생년월일, 소셜번호, 직장과 직업관련 정보등을 재차 확인한다. 신용보고서상에 틀린 내용이 있으면 정부기관발행 신분증과 비교하는 절차를 거칠뿐만 아니라 소셜시큐리티 사무실을 통해서도 확인하는 절차를 거친다.

아직도 1년에 수만 건이 넘는 융자사기가 존재하는 현실에서 렌더와 김독기관들은 융자신청인의 신분확인을 점점 강화하고 있는 추세이다. 또한 렌더는 DerogatoryItems라고 하여 신용 보고서에 있는 나쁜 기록들에 대하여 세세하게 따지고 필요할 경우에는 관련서류를 요구한다.

페이먼트 늦은 기록, Collection, Judgement,Lien, Short Sale, Bankrupsy, Foreclosure등의기록에 대하여 반드시 이유를 설명하는 편지를 요구한다. 또한 융자의 심사기준과 직결된 내용일 경우에는 관련서류도 요구한다. 최근 6개월 이내의 신용조회기록에 대해서도 왜 조회를 하였는지를 일일이 물어보고 보고서에 나타나지 않은 빚에 대해서는 관련서류를 요구한다.

예를 들어 2주전에 새 자동차를 리스계약을 했는데 조회기록만 있고 월페이먼트 등 자세한 기록이 아직 나타나지 않을 경우에는 리스계약서등을 요구한다. 신용보고서에는 또한 신청인과 조금과 연관성이 있는 주소들이 나와 있는데 이 주소들에 대해서도 설명서를 요구한다. 이를 통해 밝히지 않은 집이 있는지를 확인하고 있을 경우에는 그 주택의 재산세, 보험료 및 HOA와 관련된 서류를 요구한다. 이를 통해 신청인의 부채비율을 더 정확히 계산하고자 한다.

신용보고서상에 나타난 부채가운데 본인의 부담이 아닌 항목이 있을 수 있다. 예를 들면 코사인한 자동차 페이먼트, 자녀들이 페이먼트하는 학자금 융자, 사업체에서 부담하는 자동차와 신용카드 페이먼트 등이 있을 수 있다. 이러한 항목들은 타인이 혹은 사업체가 페이먼트를 해왔다는 증명으로 12개월치 Cancelled check을 통해서 자신의 부채에서 제외할 수가 있다.

이런 부채가 있는 손님들은 지난 12개월치 페이먼트 기록을 제출할 준비를 해야 한다. 자산, 수입과 직업, 주택자체와 관련하여 필요한 서류들은 어떤 것이 있는지에 대해서는 다음 회에 계속 살펴보도록 한다.

(213)393-6334, (714)808-2491