지난해와 마찬가지로 올해도 주택 보유주들에게 여러모로 유리한 해다. 집을 사려는 사람과 임대하려는 사람들이 여전히 많아서다. 집값이 어느 정도 올랐다고 판단되면 매매용 매물로 내놓아도 좋고 에퀴티가 부족해 당장 팔기 힘들다면 임대용 매물로 내놓아도 좋은 해다. 집을 임대로 내놓을지 매매용으로 내놓을지 결정하는 일은 쉽지 않다. 팔기에 적합한 타이밍에 임대용으로 내놓게 되면 다음번 매매 타이밍까지 다시 수년을 기다려야 할 수 있다. 이같은 실수를 피하려면 어떻게 해야 할까? 보유중인 주택을 팔아야 할 지 아니면 일단 임대해야 할지를 결정할 때 도움되는 방법을 알아본다.


◇지역별 주택시장 현황 점검

올해 주택시장 전망이 전반적으로 밝은 편이지만 지역에 따라 사정은 조금씩 다르다.

지난해 투자자들의 구입비중이 많았던 피닉스나 라스베가스 등은 주택가격 상승이 이미 정체 중이고 임대매물이 갑자기 많아져 임대도 쉽지 않은 편이다. 따라서 본인의 주택이 위치한 지역의 주택시장 상황이 어떤가부터 점검해야 한다. 주택시세 관련 정보는 웬만한 부동산 관련 웹사이트를 통해 쉽게 구할 수 있다.

임대료 시세는 웹사이트를 통해 접하기 쉽지 않아 부동산 에이전트의 도움이 필요하다. 에이전트에게 최근 6개월 동안 인근 지역에서 비슷한 조건을 지닌 주택의 임대료 시세 자료를 보고서 형식으로 의뢰해 검토한다. 만약 지역의 집값이 예상했던 것 이상으로 올랐다면 매매용 매물로 내놓을 수 있고 집값이 하락했거나 팔아도 큰 수익이 없을 것으로 예상되면 임대용 매물로 내놓은 뒤 매매 타이밍을 기다리면 된다.


◇주택가격 방향 예측

주택시장 현 상황과 함께 최근 수년간 가격변동 추이를 통해 미래 가격전망에 대한 예측도 필요하다. 주택가격이 어느 방향으로 향할지 정확히 예측하기란 쉽지 않다. 주택가격 변동 요인이 많은 것도 주택가격 전망 예측이 쉽지 않은 이유다.

하지만 최근 3~4년간 가격변동을 통해 향후 주택가격 방향을 최대한 가늠해 볼 수 있다. 학군이 동일하고 거리가 가까운 인근 지역을 중심으로 건물 크기, 대지 크기, 침실 개수 등 비슷한 조건의 주택을 대상으로 가격변동을 알아본다.

최근 3~4년간을 대상으로 매년 또는 매 6개월 간의 평균 매매가격을 조사해 보면 주택가격의 방향을 쉽게 알아볼 수 있다. 일부 부동산 관련 웹사이트해서는 기간별, 지역별로 주택가격 변동 추이를 그래프화해 한눈에 알아볼 수 있는 자료를 제공한다.

만약 주택가격 상승폭이 가파르다면 당장 집을 팔 필요가 없다. 우선 임대를 통해 에퀴티를 쌓는데 주력하면서 주택 처분시기를 기다리면 된다. 만약 주택가격이 이미 하락세로 접어들었다면 가격이 더 떨어지기 전에 처분을 고려하면 된다.


◇주택 보유 비용과 예상 임대수익 비교

주택을 보유함으로써 발생하는 여러 비용과 임대 때 기대되는 임대수익 등을 점검하는 것도 주택 처분과 임대를 결정하는 방법이다.

우선 주택보유 비용부터 계산하는데 월간 비용으로 환산해야 나중에 임대료 수익과의 비교가 수월해 진다.

주택보유 비용으로는 매달 납부하는 모기지 페이먼트, ‘주택관리비’(HOA) 등이 있고 연간 비용으로는 재산세, 건물 보험료 등이 있다. 일부 HOA의 관리를 받는 주택은 매달 납부하는 관리비 외에도 특별 추징금 등이 있을 수 있는데 모두 비용에 합산한다.

임대료 시세 자료는 부동산 에이전트에게 의뢰하면 비교적 쉽게 얻을 수 있다. 만약 부탁할 만한 에이전트가 없거나 최근 임대 거래가 없었다면 현재 매물로 나온 주택의 임대료를 바탕으로 예상되는 임대료 시세를 가늠해 본다. 실제로 계약이 체결되는 임대료는 집주인이 내놓은 임대료보다 약 50~100달러정도 차이가 나는 것으로 추산하면 된다.

예상되는 임대료 수익을 확인했다면 보유 비용과 비교해야 한다. 주택을 보유하더라도 예상치 못한 수리 비용이 항상 발생하기 때문에 실제 보유 비용보다 높은 임대료를 받을 수 있어야 임대에 나서도 손해가 없는 것으로 여겨진다.

만약 임대료를 높이 받을 수 없는 상황이라고 해도 두 금액 간 큰 차이가 없거나 현금자산 여유분이 있어 비용을 커버할 수 있다면 임대를 놓아도 좋지만 주택가격이 하락하는 시기에는 비용 회수가 어려운 점에 주의해야 한다.


◇ ‘집주인’ 될 마음의 준비

주택을 임대하려면 우선 마음의 준비가 철저히 되어 있어야 한다. 잔 고장인데도 불구하고 수시로 연락해 건물주를 괴롭히는 테넌트로부터 감정을 상하기 일쑤다. 만약 테넌트의 전화를 직장에서 받게 되면 이로 인한 스트레스는 가중된다.

고장 수리를 위해 주말시간을 할애해야 할 경우도 있고 만약 임대료가 수개월씩 밀려 테넌트를 퇴거하려 해도 이에 따르는 절차가 쉽지 않다. 주택을 임대하기 전 이같은 모든 상황을 염두에 두고 마음의 준비를 하는 것이 중요하다.

집주인으로의 역할이 가장 힘들 때는 임대료가 제때 도착하지 않을 경유다. 통계에 따르면 최소 1~2%에 해당하는 세입자가 임대계약 기간에 적어도 한 차례 이상의 임대료 연체를 발생시킨다고 한다.

세입자를 선정할 때 크레딧 리포트, 재산 현황 등을 아무리 점검해도 미래에 발생할지 모르는 일을 통제하기란 불가능하다. 신중한 세입자 점검이 우선이지만 연체가 발생할 것을 가정하고 이에 대한 차후 대비책을 준비하는 것도 중요하다.

세입자와 만약의 경우 발생할 지도 모르는 불상사를 대비해 임대 계약서를 철저히 준비하고 계약서 내용을 숙지하고 있어야 한다.

세입자를 선정하는 과정에서도 일부 추가 비용이 들더라도 세입자의 재정 상황뿐만 아니라 위법 및 범죄기록 등 과거 인적사항도 조회하는 것이 미래의 불상사를 막는 길이다.


<준 최 객원기자>