모기지 대출을 통해서 주택을 구입할 때 반드시 주택 감정절차를 거치게 된다. 모기지를 대출해 주는 은행 측이 주택의 적절한 가치를 파악하기 위한 절차다. 재융자 때에도 주택구입과 마찬가지로 주택 감정절차가 반드시 포함된다. 은행이 주택의 적절한 가치를 파악해 모기지 대출금액을 결정하기 위해서다. 일반적으로 은행이 주택 감정업체를 선정하는 등 은행 측의 주도로 절차가 진행된다. 감정가 보고서에 제시된 감정가를 바탕으로 모기지 대출금액이 결정되는데 만약 감정가가 낮게 나오면 주택구입에 차질이 발생한다. 감정가 보고서를 잘 이해하면 주택구입도 한결 수월해진다.


◇페이지 1: 주택관련 사항

보고서 첫 번째 페이지에는 우선 해당 주택에 대한 간략한 정보가 기재된다. 해당 주택의 주소는 물론 바이어와 현 소유주 인적사항, 택지 번호인 APN, 재산세 현황 등의 정보가 포함된다. 만약 이 항목에 기재된 정보가 하나라도 틀렸다면 바로 대출은행에 연락해 정정해야 모기지 대출 지연을 막을 수 있다.

주택가치 결정에 중요한 영향을 미치는 지역 주택시장의 특징도 첫 번째 페이지에 실린다. 우선 해당 주택이 위치한 지역이 도심인지 아니며 교외 지역 또는 시골인지에서부터 주변 주택개발 상황 등에 대한 정보가 기재된다.

또 지역 주택시장의 수요와 공급상황에 따라 주택 가치가 상승 중인지 아니면 하락 중인지 또는 정체 상태인지에 대한 감정사의 의견란도 있다. 주택가치 동향 전망은 지역 주택시장에서의 주택 매물 대기기간을 바탕으로 산출되는데 기간이 3개월 미만, 3~6개월, 6개월 이상 등으로 구분돼 기재된다. 기간이 짧을수록 주택가치 상승 전망이 높다.

보고서 첫 페이지 하단에는 해당 주택건물에 대한 정보가 자세히 기재된다. 우선 건물이 위치한 부지의 크기, 부지의 모양, 전망 여부, 부지용도, 각종 유틸리티 연결 여부와 공급 형태, 홍수 다발지역 등에 대한 정보가 기입된다.

이어서 주택의 실질적인 가치를 좌우하는 건물에 대한 정보가 상세히 나열된다. 건축연도, 재건축이 실시됐다면 재건축 연도, 단독주택 여부, 지반형태, 건물 외벽형태, 창문형태 등에서부터 실내바닥 재질, 차고 크기와 형태, 냉난방 형태, 각종 주택시설 여부 등 건물에 대한 자세한 사항이 일목요연하게 정리된다.


◇페이지 2: 비교대상 매물 자료

두 번째 페이지에는 주택 감정가 보고서의 핵심이라고 할 수 있는 비교대상 매물에 대한 정보가 나온다. 인근에서 최근 매매된 주택 중 비슷한 조건의 주택에 대한 매매가격 등 자세한 자료가 포함되는데 대부분의 은행은 이 자료를 최종 감정가 결정기준으로 삼는다. 감정 대상 주택과 대개 비교 매물 3채 정도에 대한 정보가 도표 형식으로 기재돼 한 눈에 비교하기 쉽다.

감정 대상 주택과의 거리, 각 매물의 매매가, 매매 일시 등은 물론 각 주택 건물의 크기, 침실 갯수, 욕실 갯수, 대지 넓이, 건축 연도, 건물형태 등의 사항이 비교된다. 비교대상 매물은 대개 6개월 내에 매매된 주택들이 대상이 된다.

감정일 기준으로 6개월 내에 매매된 매물 중 해당 주택과 거리가 인접한 주택들이 감정가 보고서에 주로 포함된다. 거리가 멀 경우 학군 등 지역 환경에 차이가 발생해 적절한 주택가치 산출에 적합하지 않기 때문이다.


◇페이지 3: 최종 감정가

감정가 보고서에 포함된 매물들을 단순 비교하는 작업은 불가능하다. 조건이 정확하게 일치하는 주택은 없는 대신 각 주택마다 독특한 요소를 지니고 있기 때문이다. 각 주택마다의 장단점이 주택가치의 높고 낮음을 결정하게 된다.

여기서 주택 감정사의 개인적인 판단이 작용하게 된다. 감정사는 각 주택의 조건을 일일이 분석해 가치를 높여줄 만한 요소와 오히려 낮추는 요소를 가려내야 한다. 예를 들면 감정 대상 주택의 전망이 좋지만 비교 대상 주택에는 전망이 없다면 감정 대상 주택의 가치를 올려주는 요소로 감정사의 개인적인 판단 아래 전망 요소가 금액화되어 표기된다.

이처럼 각 요소별로 비교해 가치가 결정되는데 감정가의 개인적인 판단이 작용하는 만큼 분쟁의 소지도 많이 발생한다. 바이어 생각으로는 주택의 가치가 더 높을 것으로 판단됐으나 감정사가 제시한 가치는 낮게 나오면 분쟁의 소지가 된다.

주변에서 최근 매매된 주택 자료를 바탕으로 제시된 감정가는 2페이지 하단에 기재된다. 대부분의 은행은 매매 자료를 바탕으로 산출된 감정가를 대출한도 결정 때 사용하는 것이 일반적이다.


◇페이지 4: 기타 감정방법

만약 새로 개발된 주택 단지라서 최근 매매기록이 없을 때는 조금 다른 방식으로 감정가가 산출된다. ‘원가방식’(cost approach)의 경우 건물을 새로 지었을 때 소요될 것으로 예상되는 건축비용을 바탕으로 감정가를 산출한다. 우선 주택 건물을 건축할 부지비용부터 산출된다. 이어 주거공간을 건축할 경우 예상되는 평방피트당 건축비와 차고 건축비, 감가상각비 등을 고려해 최종 감정가가 제시된다.

투자용 주택에 대한 감정가를 산출할 때는 ‘수익 방식’(income approach)이 주로 사용된다. 투자용 주택이니만큼 해당 주택에서 발생할 것으로 예상되는 임대수익을 바탕으로 주택의 가치를 결정하는 방식이다.

산출 방식은 간단하다. 감정대상 주택과 비슷한 조건의 주택에 적용되는 임대료 시세에 지역 임대시장에서 형성된 ‘임대료 배수’(gross rent multiplier)를 곱해주기만 하면 된다. 예를 들어 지역 주택 임대시장의 평균 임대료 배수가 15이고 감정대상 주택의 예상 임대료가 연 2만4,000달러라면 예상되는 감정가는 약 36만달러이다. 임대료 배수는 이미 매매된 투자용 주택과 임대료 시세를 통해서 산출할 수 있다.


<준 최 객원기자>