숏세일 후 2차 은행이 은행잔금 손실청구 소송을 하지만 1차 은행도 요구한다. 숏세일 후 판매자가 주택구입자에게 융자(owner carry)해준 잔금 청구 소송이 있었다.


<숏세일 후 1차 은행이 잔금 청구>

주택을 구입하면서 JP Morgan은행으로부터 1차 융자 45만2,000달러를 받았다. 월부금이 체납되자 은행이 차압을 시작했다. 집주인은 차압을 막기 위해 숏세일을 허락해 달라고 요청했다. 은행은 숏세일 후 은행잔금 손실을 지불해 준다는 조건하에 1차 담보 해제를 해주겠다고 했다. 집주인은 은행 요구에 동의하고 숏세일을 했다. 은행은 숏세일 후 채무자한테 11만6,686달러를 지불하라고 요구했다. 채무자는 원고의 주장이 맞는지 확실한 결정을 해 달라는 소송을 제기했다.

법원은 주택소유주가 소송에 대한 분명한 사실을 기재하지 않았다면서 기각했다. 고등법원은 은행은 주택 소유주와 은행이 숏세일을 수락함으로서 주택 소유주가 ‘담보물부터 먼저 처분’ 해야 된다는 “한 종류 청구 방법"을 포기한 것이다.

은행이 이런 근거 하에 담보물을 해제해줬다. 즉, 은행은 ‘채권’(Note)에 의해 융자 잔금을 청구하는 것이다. 그러나 주택 소유주는 “구입 시 받은 융자 잔금에 대해서는 보상 할 의무가 없다는 법률보호를 받아야 한다. 이 법을 포기한 것이 아니다. 왜냐하면 주택 구입 시 받은 융자이므로 은행 손실에 대한 보상 책임이 없다. 법조문에 “부동산을 판매 한 이후에는 어떠한 경우에라도 잔금 청구를 못한다”고 간단명료하게 기술했다.

은행은 주택소유주와의 계약에 의해서 주택소유주가 보호받아야 할 법률을 포기하게 할 수 없다. 이것은 차압이란 조건에서만 보호 받는 것이 아니다. 숏세일 이후에도 적용된다. 구입 시 받은 융자 또는 부동산에 담보가 된 것에 대해서는 은행이 융자 손실 차액에 대한 징수 권한이 없다.


<숏세일 후 판매자가 융자 (owner carry)한 잔금 청구>

‘템플턴’에 있는 단독 주택을 190만달러에 판매했다. 판매자는 돈이 부족한 구입자에게 9만3,750달러를 판매자 융자로 제공했다.

구입자가 WaMu 은행에 이 사실을 알렸더니 은행은 1차 및 2차 융자를 해주게 된다, 판매자 융자로 3차 담보까지 된다면 융자를 못해 주겠다고 거절했다.

그래서 에스크로 계약서에 에스크로가 끝난 직후 판매자가 3차 담보설정을 한다는 내용을 삭제했다. 그리고 에스크로 중에 판매자가 구입자에게 9만3,750달러를 지불하고는 담보 등록을 한다고 계약했다.

판매자가 에스크로에 개인 수표로 지불했더니 에스크로에서는 개인 수표이기 때문에 수표를 취소시켰지만 에스크로가 종결됐다. 에스크로가 끝난 후 판매자가 구입자에게 약속한 돈을 지불 한 후 담보 등록을 했다. 구입자는 5년 후 판매자한테 숏세일을 수락해 줄 것을 부탁했다. 판매자는 숏세일에서 담보를 해제 해 주는 조건으로 2만2,500달러를 받았다.

숏세일 후에 판매자는 9만3,700달러를 지불하라는 소송을 제기했다. 이 융자는 기술적으로는 하루 늦게 담보 등록이 되었기에 구입 시 융자에 해당이 안 된다. 법원은 구입 시 융자라는 것은 꼭 ‘에스크로‘ 종결과 동시에 이루어져야 한다는 요구사항이 없다, 그리고 매매가 구입 시 융자로 성립이 안 되었다고 해도 중요한 것이 아니다, 판매자가 구입 시 융자로 등록 한다는 것도 중요한 것이 아니다, 이 융자는 판매자가 구입을 위한 융자목적으로 제공한 것이므로 ‘구입 시 융자‘이다. 특히 은행이 아닌 판매자와 구입자간 담보 설정이므로 구입자는 잔금을 지불 안 해도 된다고 판시했다.

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