상가 건물주가 임대면적을 사기친다. 상가 임대면적이 부풀려지면 공동경비 항목 전체가 엉뚱하게 지출된다. 유명 약국 체인점 ‘라잇에이드’가 글렌데일의 신축 상가와 임대 흥정을 했다.

건물주 부동산 업자가 임대조건과 입주자가 지불해야 할 재산세, 보험료, 공동관리 지역 경비명세서를 보내왔다. 입주자가 지불할 임대경비는 임대면적 비율에 따라서 지출액수가 결정된다.

첫해 재산세는 스퀘어피트 당 3달러, 보험료 0.8달러, 공동 관리지역 경비 14.50달러라고 했다. 입주자는 공동 관리지역 경비 14.50달러에 대한 구체적 항목을 계약 이전에 보내달라고 했다.

신축상가 전체 임대면적 45만스퀘어피트에 대한 비율이었다. 약국은 전체 면적의 2.2%였다. 이 비율로 계산하면 예상 공동경비는 14.35달러였다.

최종 임대 계약서에는 경비비율 계산방법이 빠져 있었다. 2009년 입주자가 경비 명세서를 보내왔다. 처음 견적서에 나타난 예상 액수보다는 월등히 많은 경비를 요구해 왔다.

입주자 면적이 2.2%라야 하는데 건물주는 5.67%를 적용했다. 건물면적이 뻥튀기가 된 것이었다. 예상한 재산세는 4만3,836달러인데 16만9,686달러, 보험료 1만1,689달러인데 2만8,110달러, 공동관리 비용은 21만1,874달러인데 41만2,307달러로 청구해 왔다.

입주자는 건물주를 상대로 사기, 거짓 설명, 상호간의 실수에 의한 임대취소, 임대계약 위반, 관습적으로 요구하는 합당한 흥정위반 피해청구 소송을 했다.

입주자는 건물주가 재산세, 보험, 공동경비에 대한 경비를 사전에 알고 있었다, 건물주는 상가 운영을 해온 경험자이고 전문적 지식이 있는 사람이다, 입주자는 건물주 말에 의존함으로써 사기를 당했다고 주장했다.

입주자는 건물주의 다른 상가에도 입주를 하고 있지만 예상 경비와 실제 경비가 같았는데 이 상가에서는 엄청난 과다징수를 했다.

소매가 아닌 장소에 대해서도 임대료를 청구했다. 다른 입주자의 경비 일부, 그리고 건물주가 사용하는 건물에 대해서도 임대료를 포함시켰다. 특히 공동경비는 모든 입주자한테 일률적으로 같이 적용해야 하는데도 영화관 입주자에게는 낮게 적용함으로써 입주자마다 동일한 적용이 아니다.

건물주는 입주자 자신이 조사를 한 후 임대계약을 했다. 임대계약서 안에 무엇이 위반되었다는 주장이 없다. 임대계약서에 공동관리 경비를 징수한다고 되어 있다. 마지막에 임대계약을 한 것이 우선이다. 계약 이전에 제공한 예상 경비와 구두는 구속력이 없다고 주장했다.

지방 법원은 입주자는 건물주가 경비를 지불하라고 요구한 수치가 잘못되었다는 것을 밝히지 못했다. 임대 흥정 때 예상 경비를 서면으로 전해준 것은 견적에 불과하다. 견적은 실제 경비가 아니므로 사기에 해당되지 않는다고 판결했다.

고등법원은 이를 번복했다. 건물주의 주장은 합당한 근거를 가지고 청구를 해야 된다.

‘견적’도 소송대상이다. 건물주가 신중하게 견적을 해주지 못한 것은 계약위반이다.

사기 성립은 거짓 설명, 건물주 부동산 업자 설명에 의존한 판단, 피해 결과, 고의적 사기성이 있어야 한다.

공동경비를 다른 입주자한테 적게 받은 것은 임대 계약위반이라는 거짓말 증명이 된다. 입주자가 모든 경비를 알아야 할 위치에 있지도 않기 때문에 건물주 설명에 의존하는 길밖에 없다. 관습적 계약위반도 계약위반이다. 건물주는 ‘견적’ 계산이 잘못된 것이라는 것을 알아야 한다. 건물주가 자기 입맛대로 소매와 소매가 아닌 장소에 대한 경비를 요구한 것은 계약위반이다. 한인 사업체들도 이 사건과 거의 똑같은 피해 내용들이다. (213)255-5768