3주전 본 신문 부동산 난에 아파트를 매입하는데 알아 두어야 할 사항들을 열거 한 일이 있었으나 제한 된 지면이라 빠진 부분이 있어서 여기에 이를 첨가하기로 한다.

한 고객이 은퇴용으로 아파트를 매입하려는 계획을 세우고 오래 전부터 살펴보는 것을 지켜보면서 필자가 느낀 점을 예로 드는 것이 아파트를 매입하려고 하는 또 다른 고객들에게 참고가 될 것을 기대하면서 여기에 다음과 같은 사항을 기술하고자 한다.

은퇴를 하신 분이나 앞으로 은퇴를 계획하시는 고객들에게는 아파트 투자가 고정된 수입을 가저오는 수단으로는 적합한 투자대상임이 분명하지만 이를 관리하는데 어렵다는 이유로 매입을 망설이는 고객들이 많은 실정이다.

앞에서 말한 이 고객도 이를 고려하여 아파트 보다는 상가건물을 선호하고 있어서 오랫동안 투자 대상을 물색하고 있으나 제한된 투자금액에 적합한 매물을 찾기가 쉽지 않았고, 설상가상으로 계속되는 불경기로 소매업 시장의 침체를 초래하여 상가 건물의 공실률이 높아지고 있는 상황에서 상가건물에 투자하는 것이 무리임을 인식하게 된 것이다.

한정된 금액으로 현금투자 수익률(cash on cash)에만 관심을 집중하다 보면 부동산의 위치가 마음에 들지 않을 수도 있다. 부동산이 위치한 장소에 따라서 투자수익율 (capitalization rate)이 다르기 때문이다.

그러므로 투자 수익률이 높으면 현금투자 수익률도 높아지게 되는 것이 당연한 원리이다.

대다수의 고객들이 현금투자 수익률이 높은 아파트를 선택하여 놓고 그 부동산의 위치나 건물 상택도 마음에 들기를 바라고 있다는데 문제가 있다. 세상의 이치가 한 면이 좋으면 다른 한 면은 좋지 않을 수도 있다는 평범한 진리를 망각하고 있는 것이다.

이처럼 아파트의 투자 수익률과 현금투자 수익률에 영향을 주고 있는 아파트의 위치를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

1) 내가 들어가 살아도 되겠다고 생각이 되는가?
2) 렌트가 잘 collect 될 수 있다고 생각 되는가?
3) 건물에 낙서 상태(Graffiti index)는 어떠한가?
4) 건물주위의 조경상태는 어떠한가?
5) 건물이 위치한 거리에 쓰레기 상태는?
6) 길에 차들이 많이 파킹 되어 있는가?
7) Community가 성장하고 있는가 아니면 침체된 상태인가?
8) 교통의 편의는 어떠한가?
9) 학교및 유락시설은 어떠한가?
10) 임대주와 임대자의 비율은 어느 정도인가?

그 밖에도 아파트를 매입하기 전에 다음과 같은 사항들을 고려하여야 한다.

1) 앞에서 언급한 매물에 대한 투자 수익률과 GRM(Gross multiply)이 평균치에는 해당되고 있는가?
2) 파키장은 Garage 인지 carport인지, 그리고 파킹대수는 얼마인지?
3) 유틸리티는 입주자 부담인지, 아니면 임대자가 지불하고 있는지?
4) 어떤 종류의 자동차가 파킹되어있는지?(입주자들의 생활수준을 판단 할 수 있음)
5) 아파트에 설치된 라운드리가 임대주 소유인지 아니면 리스하고 있는지?
6) 입주자의 월렌트 금액과 납부일자 또는 Security deposit 현황을 밝히는 Estoppel certificates를 받아 볼 것.
7) 임대자의 Security deposit는 적절하게 되어 있는지?(Furnished 아파트는 최고 3개월렌트, Unfurnished 아파트는 최고 2개월 렌트)
8) 아파트를 매입하는 절차는 주택과 같이 먼저 아파트 내부를 보고 계약을 하는 것이 아니라 먼저 내부를 보는 조건으로 계약을 먼저 하고 내부를 볼수 있는 자격을 확보하게 된다는 점을 알아야한다.

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