집값이 오르면서 주택담보 대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 6년간 감소했던 주택담보 대출액이 지난해 다시 오른 것으로 나타났다.

집값이 오르자 잠잠했던 주택담보 대출시장이 활기를 띠고 있다. 2008년부터 6년간 감소한 홈 에퀴티 라인 융자 규모가 지난해 급증했다. 경제연구기관 무디스 콥에 따르면 지난해 홈 에퀴티 융자규모는 약 796억달러로 6년 만에 최고치를 기록했다. 올해는 약 1,040억달러로 더 늘어날 것으로 전망된다. 주택담보 대출시장의 문이 열리고 있는 것은 주택보유자들에게 매우 반가운 소식이다. 담보 대출을 통해 자녀 학자금이나 주택 리모델링 비용 등 필요한 목돈 마련이 가능하다. 홈 에퀴티 융자에 적용되는 이자율이 아직 낮아 목돈이 필요한 주택 보유자들에게 홈 에퀴티 융자가 유리한 시기다.


■홈 에퀴티 라인 오브 크레딧
흔히 약자인 ‘HELOC’로 불리는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧은 크레딧 카드의 사용방식과 유사하다. 사용 한도액이 크레딧 카드보다 훨씬 높다는 것만 제외하고 비슷한 개념으로 이해하면 좋다. 보유주택의 시세가 올라 ‘에퀴티’(시세-모기지 대출 잔금)가 쌓였다면 에퀴티의 일부를 미리 크레딧으로 제공해 현금화 할 수 있도록 하는 주택담보 대출 형태다. 대개 만기는 10년이고 최초 10년간 이자만 내도 되는 조건이 흔히 적용된다. 따라서 매달 납부해야 하는 페이먼트의 금액이 낮은 것이 가장 큰 장점이다.

HELOC에 적용되는 이자율은 우대 금리인 ‘프라임 레이트’에 은행별 마진 이자율이 더해지는 방식으로 확정된다. 은행의 수익이 되는 마진 이자율은 대출자의 크레딧 점수와 ‘담보대출비율’(LTV) 등을 기준으로 결정되는데 대개 0.5~3% 사이다.

뱅크레이트 닷컴에 따르면 최근 프라임 레이트는 약 3.25%(11월6일 기준)로 여기에 마진 이자율을 더하면 HELOC에 적용될 이자율을 알 수 있다. HELOC 역시 주택을 담보로 대출되며 기존 모기지가 있는 경우 2차 융자조건으로 대출된다.

▲장점
HELOC의 가장 큰 장점은 매달 상환해야 하는 페이먼트 금액이 낮다는 것이다. 특히 연방준비제도이사회의 저금리 정책 기조가 유지되는 한 HELOC의 낮은 페이먼트 장점을 최대한 활용할 수 있다.

대출 승인기간이 대개 30일 이내인 점도 기타 주택담보 대출에 비해 유리한 점이며 주택담보 대출 비율도 최대 80%까지 인정되는 점도 장점이다. 대부분 이자만 납부하면 되는 형태라서 페이먼트 고지서 금액보다 많은 금액을 납부하게 되면 원금을 줄일 수도 있다.

▲단점
HELOC에 적용되는 이자율이 변동 이자율 형태라서 장기 대출목적으로는 적합하지 않다. HELOC의 이자율이 연준의 통화정책에 따라 변동되는 우대금리에 연동되기 때문에 앞으로 오를 가능성이 크다. 이자만 내기 때문에 페이먼트는 낮지만 대출원금이 감소하지 않아 만기 부담이 크다는 것도 단점이다.

HELOC을 대출한 은행이 2차 은행일 경우 1차 모기지 금액에 대한 재융자 절차가 까다로운 것도 알아둘 점이다. 재융자 실시 후에도 2차 HELOC 대출은행이 계속 2차로 남겠다고 승인해야 1차 모기지에 대한 재융자가 가능하다. 2차 은행의 승인이 있더라도 관련 수수료 비용이 발생하기도 한다.


■ ‘캐시 아웃’ 재융자
주택에 에퀴티가 충분하다면 캐시 아웃 재융자를 통해서도 목돈 마련이 가능하다. 캐시 아웃 재융자는 HELOC과 달리 기존의 1차 또는 2차 모기지를 상환한 뒤 잔여 에퀴티의 일정 비율을 현금 형태로 일시에 인출하는 대출 형태다. 목돈이 일시에 마련되기 때문에 대개 주택 리모델링이 필요한 주택 보유자들이 관심을 갖는 주택담보 대출의 형태이기도 하다.

캐시 아웃 재융자는 주택 보유자의 크레딧 스코어에 따라 주택담보 대출 비율 기준 75~90% 한도 내에서 대출이 가능하다. 캐시 아웃 재융자를 받기 위한 크레딧 점수는 대개 700점이 넘어야 한다. 크레딧 점수에 따라 적용되는 적용 이자율이 변동되기 때문에 캐시 아웃 재융자 실시 후 예상되는 페이먼트 금액을 우선 따져 봐야 한다.

▲장점
캐시 아웃 재융자는 일반 재융자와 마찬가지로 고정금리가 적용된다. 따라서 이자율이 낮은 시기에 캐시 아웃 재융자를 실시하면 장기간 페이먼트를 낮은 수준에서 묶어둘 수 있는 장점이 있다.

대출 승인기간이 약 30일로 신규 모기지 대출 때 비해 비교적 짧고 매달 대출 원금과 이자를 동시에 상환하기 때문에 기간이 지날수록 원금이 줄어드는 효과도 기대된다.

▲단점
캐시 아웃 재융자에 적용되는 이자율은 기존의 1차 모기지 이자율보다 높다. 따라서 목돈이 필요하지 않은 경우에는 캐시 아웃 재융자를 실시할 필요가 없다. 캐시 아웃 재융자 때 필요한 금액 이상을 대출받아야 하는 것도 걸림돌이다. 리모델링 비용 등으로 사용한 뒤 남은 잔여 대출금에 대해서도 이자를 지불해야 해야 하는 점이 불리하다.


■ ‘개인 융자’
지역 은행이나 인터넷 대출기관이 발급하는 개인 융자(personal loan)의 특징은 무담보 대출이라는 점이다. 반면 최근 이자율은 인터넷 대출기관의 경우 6~7%로 시중 이자율보다 높고 지역 은행 또는 크레딧 유니온은 무려 약 11% 달하는 고이자율을 적용한다. 대개 상환기간이 단기라 페이먼트 부담이 높은 편이라서 ‘급전’이 필요한 경우 외에는 고려하지 않는 편이 좋다.

▲장점
무담보 대출이기 때문에 주택담보 대출 비율기준이 없다. HELOC이나 캐시 아웃 재융자, 기존 대출 등에 비해 대출 승인기간이 매우 짧은 것이 가장 큰 장점이다. 대출자의 미래 재정상황에 따라 단기간 내 상환조건은 장점이 될 수도 있다.

▲단점
개인 융자 이자에 대한 세금혜택이 없고 고금리가 적용되기 때문에 주의가 필요하다. 개인 융자 후 부채비율이 높아져 향후 재융자 등 기타 융자 승인이 까다로울 수 있다는 점도 주의할 점이다.