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주택융자 비용

2013-11-07 (목)

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▶ 스티브 양의 융자 이야기

집을 사기위하여 사전융자승인서를 신청하는 많은 사람들이 가장 궁금해 하는 것은말할 필요도 없이 자신의 현재 신용과, 수입,그리고 현금보유정도를 가지고 얼마짜리의집을 살 수 있는지에 있다. 그리고 집을 샀을경우에 융자는 어떤 조건으로 받을 수가 있으며 주택구입 관련 부대비용과 융자비용은얼마나 들어가는지도 또한 궁금한 부분 중의 하나이다.

오늘은 이 가운데 주택구입 관련 부대비용에 관하여 살펴보기로 한다. 가주에서는주택을 구입하기 위해서는 반드시 에스크로를 열어야하기 때문에 이 주택구입 관련 제반비용을 에스크로 클로징 비용이라고도 한다.

주택구입을 할 때 들어가는 비용은 이해하기 쉽게 크게 세 가지로 나누어서 생각해볼 수 있다. 융자관련 비용, 기타(에스크로와타이틀등) 서비스 비용, 선납금(이자, 세금, 보험료에 대한)등이다.

융자관련 비용은 융자를 해주는 렌더, 브로커, 은행이 부과하거나 이들을 통해서 제3기관에 지불하는 비용을 말한다. 여기에는디스카운트 포인트, 오리지네이션 피, 프로세싱비, 심사비, 감정비, 신용조회비, 플러드 서트(flood cert), 택스 서비스(tax service) 등이포함된다. 여기서 디스카운트 포인트란 이자를 싸게 받기 위해서 지불하는 비용으로 정해져 있는 것이 아니라 손님의 선택사항이다.

예를 들어 30년고정 이자율이 포인트가‘0’일때 4.25%이라면, 포인트가 0.5%일때 이자율은 4.125%, 1%일때 이자율은 4% 등 이런식으로 이자율과 포인트의 관계가 형성될수 있다(이자율에 대한 포인트 규모는 상품,융자종류, 손님의 자격요건, 시장상황등에 따라 각각 다양하다). 이때 포인트를 내지 않고4.25%의 이자율을 취할지, 1% 포인트를 내고 4%의 이자율을 취할지는 전적으로 손님에게 달려있다. 어떤 것이 유리한지는 손님의 상황과 융자 규모 등에 따라 달라질 수있으므로 융자담당자와 상의해서 결정하는것이 바람직하다. 여기서 1%포인트란 융자금의 1%를 말한다.

이 디스카운트 포인트는 때로는 론피, 오리지네이션 피등과 혼동되어 쓰여지기도 하는데, 론피나 오리지네이션 피는 이자율과관계없이 렌더나 브로커가 차지하는 비용인반면 디스카운트 포인트는 이자율과 관련된비용으로 이자율과 항상 같이 언급되어야한다.

최근에 개정된 HUD1은 이 디스카운트 포스티브 양의 융자 이야기주택융자 비용인트, 오리지네이션 피, 렌더 프로세싱피, 심사비용등 모두를 합해서 오리지네이션피로표현하기 때문에 오히려 혼동을 더 불러올수 있는데, 각각의 항목별로 얼마나 되는지를 먼저 확인하는 것이 좋다.

다음으로 기타 서비스 비용에는 렌더 이외의 다른 기관들의 서비스에 대한 비용들로에스크로, 공증비, 메센저비, 서류작성비, 타이틀 보험 비, 와이어비, 등기비, 엔돌스먼트비(기본적인 집문서보험 이외에 추가조항의보험을 렌더가 요구할 때 드는 비용) 등을 들수 있다. 이외에도 살려는 집의 인스펙션을할 경우 비용이 발생된다.

마지막으로 선납금 항목(Prepaid items)이있는데 이는 비용이라기보다는 주택에 달린각종 세금과 보험료등으로 재산세, 주택보험료, HOA비, PMI(모기지 보험), 정식 모기지페이먼트가 시작되기 전 모기지 이자 등이이에 해당된다.

이 선납금 항목은 에스크로가 끝나는 월과 날짜를 따라 많이 달라지기 때문에 사전에 융자에이전트와 부동산 에이전트를 통해서 예상금액을 뽑아서 준비하는 것이 바람직하다.

재융자의 경우에는 더 나아가서 아예 비용이 전혀 들지 않는 노포인트 노코스트(No-points(Fee) No-costs) 융자가 있는데 이것은 어떻게 해서 가능할까? 위에서 언급된디스카운트 포인트의 반대되는 말이 리베이트 혹은 크레딧이다.

즉 포인트의 경우는 손님이 더 낮은 이자율을 취하기 위하여 지불하는 비용인데반하여 리베이트는 손님이 더 높은 이자율을 취 할 경우에 렌더가(엄밀히 말해서2차 시장 투자자가) 보상해주는 크레딧을말한다.

다시 예를 들면 30년 고정으로 4.25%가현재 포인트도 없고 리베이트도 없는 이자율이라면, 손님이 4.375%의 이자율을 취하면융자금액의 0.5%, 4.5%를 취하면 융자금액의 1%를 렌더가 크레딧으로 보상해 줄수있는데 이를 이용해서 재융자비용을 충당하게되는 것이다(이자율에 대한 리베이트 규모는상품, 융자종류, 손님의 자격요건, 시장상황등에 따라 각각 다양하다).

비용 없는 융자는 지금 당장 현금을 쓰기를 원치 않는 사람이나, 융자비용을 융자원금에 얹어 융자금액이 늘어나는 것을 싫어하거나, 감정가 때문에 늘릴 수 없는 사람의경우에도 유용하게 쓰일 수 있다.

또한 2~3년 안에 집을 팔수도 있을 것 같고 안 팔수도 있을 것 같은데 현재의 낮은이자율로 우선 재융자를 해놓고 싶은 사람들도 충분이 이런 방법을 고려해 볼 수 있다.

에스크로 크로징 비용이 부족한 사람들은이자율을 약간 높이고 여기서 발생하는 리베이트를 이용하여 에스크로 비용을 감당할수 있다. 결국 포인트를 내고 낮은 이자율을취할지, 반대로 비용을 전혀 내지 않거나 조금만 내고 다소 높은 이자율을 취할지는 손님의 선택이다.

웰스파고 은행 한인융자담당.

문의: (714) 808-2491, (213)393-6334