연말을 앞두고 주택시장이 한산해진 지금이 내년 초 다시 예상되는 구입경쟁을 피해 주택을 장만할 좋은 기회다.

■열기 식은 지금 매물 샤핑 적기올 상반기 주택시장을 뜨겁게 달궜던 열기가 본격적인 가을철에 접어들면서 식어가고 있다. 주택거래가 감소하면서 주택가격 상승세도 한층 둔화된 모습이다. 이같은 현상은 주택시장이 계절적으로 한산해지는 연말 휴가철에 들어섰기 때문이다. 동시에 모기지 금리가 오를 것이라는 전망에 주택 구입 수요가 한층 위축되고 있는 분위기다.

그러나 전문가들은 주택시장의 회복세가 꺾이거나 주택시장이 당장 바이어스 마켓으로 전환되는 등의 급격한 변화는 없을 것으로 보고 있다. 회복 둔화세가 우선 계절적인 원인이 크고 올해 상반기 주택가격 급등 이후 나타나는 일시적인 조정기라는 분석이 우세하다.

부동산 감정업체 FNC의 로버트 도시 정보 분석 부문 대표는 “주택가격 상승이 잠시 주춤한 모습을 보이고 있을 뿐 결국 다시 오름세로 돌아설 것”이라며 “또 이자율은 6개월 후 현재보다 상승할 것이 확실시 된다”며 지금이 주택구입 적기임을 뱅크레이트 닷컴과의 인터뷰에서 밝혔다.

올해 주택구입에 성공한 바이어 중 일부는 이미 지난해 연말부터 매물 샤핑을 시작한 사례가 많다. 따라서 내년 중 집을 사야 하는 바이어는 주택거래가 한산한 연말부터 집을 보러 다녀야 구입 경쟁을 피할 수 있겠다. 주택시장에는 아직도 주택구입을 계획 중인 대기 구매자층이 두껍기 때문에 내년 초 올해와 같은 극심한 주택구입 경쟁이 얼마든지 재현될 수 있을 것으로 예상된다.

■한시적 대출조건 완화모기지 금리 상승의 가장 큰 타격을 받은 부분은 주택 재융자 부분이다. 모기지 금리 추이에 민감한 반응을 보이는 재융자 수요가 모기지 금리 상승과 함께 아예 자취를 감추다시피 했다. 재융자 수요 급감으로 대출 은행 측의 관련 수익도 크게 감소하면서 새로운 수익 모델을 찾기 위해 고심하는 은행이 늘고 있다.

재융자 수요 감소로 은행 측이 눈을 돌린 곳은 신규 모기지 대출이다. 그동안 높은 잣대로 신규 모기지 대출을 승인하던 대출 은행들이 현재 경쟁적으로 낮은 조건을 제시하며 신규 모기지 대출확장에 나서고 있다.

앤서니 샌더스 조지 메이슨 대학 부동산 재정학과 교수는 “재융자 수요 감소로 수익에 타격을 받은 은행들이 새로운 수익 창출에 혈안”이라며 “다소 위험부담이 있지만 신규 모기지 대출을 통해 수익기반 확대에 나서는 은행이 늘고 있다”고 뱅크레이트닷컴과 인터뷰했다.

은행들의 대출기준 완화 움직임을 뚜렷이 반영하는 것이 크레딧 점수다. 모기지 시장 조사 업체 엘리매에 따르면 지난 8월 발급된 신규 모기지 대출자의 평균 크레딧 점수는 2011년 8월 이후 가장 낮은 약 734점대였다. 700점 미만의 크레딧 점수로 모기지 대출을 받은 비율도 약 31%로 1년 전보다 2배나 증가한 것으로 나타났다.

그러나 대출 은행들의 모기지 대출기준 완환 움직임은 한시적일뿐 오래가지 못할 것이라는 시각이다. 내년 초 신규 모기지 대출규정이 시행되면 크레딧 점수는 물론 다운페이먼트 조건 등이 기존에 비해 한층 강화될 전망이다.

■모기지 금리 현재 ‘가을 잠’9월 말쯤으로 예상됐던 양적완화 축소시기가 일시 보류되면서 모기지 금리는 소폭의 등락을 거듭하며 큰 변동 없이 잠시 ‘가을 잠’을 자는 중이다. 시장에서는 적어도 올해 안에는 급격한 모기지 금리 상승이 없을 것으로 예상하고 있다.

모기지 금리는 올해 봄부터 여름까지 불과 약 2개월만 무려 약 1%포인트나 급등하면 주택시장을 긴장시킨 바 있다. 당시 ‘연방준비제도이사회’(FRB)의 저금리 정책인 양적완화가 올해 9월쯤부터 축소될 것이라는 예측이 흘러나오면서 주택시장이 민감한 반응을 보였던 것이다.

오렌지카운티 소재 디스커버 홈론사의 캐머런 핀들레이 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 올 가을 중 안정권 내에서 벗어나지 않을 것으로 전망한다”고 뱅크레이트닷컴과의 인터뷰에서 전망했다.

핀들레이 이코노미스트가 제시한 모기지 금리 변동 전망치는 약 4.3%~4.8%대다. 하지만 FRB의 양적완화 축소가 확실시되고 이르면 올해 연말 단행할 수 있기 때문에 향후 모기지 금리가 현재보다 오를 것이라는 전망이 우세하다.

■홈에퀴티 융자 ‘컴백’
올 들어 주택가치가 급등하면서 ‘주택담보 대출’에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 그러나 과거처럼 무분별한 주택담보 대출보다는 자녀의 학자금이나 주택 리모델링 등 목돈이 필요한 주택 소유주들로부터의 문의가 늘고 있다. 또 집값 상승으로 주택담보 대출 자격을 갖춘 주택 소유주들이 늘긴 했지만 아직까지 제한적이어서 과거와 같은 무분별한 주택담보 대출에 대한 우려는 없다.
주택시장 침체가 한창이던 2009년 말 주택시세가 워낙 떨어져 주택을 처분해도 모기지 대출을 갚을 수 없는 이른바 ‘깡통주택’이 전체 주택 4채 중 1채꼴이었다.
그런데 모기지 시장 분석업체 코어로직에 따르면 올해 주택가격이 급반등하면서 깡통주택 비율은 1분기에만 약 19.7%, 2분기에는 약 14.5%로 하락했다. 따라서 올해 2분기에만 약 250만명이 깡통주택을 탈출, 수면 위로 부상하면서 주택담보 대출 자격을 갖춘 것으로 추산된다.
재융자 수요 감소로 수익 급감을 겪고 있는 대출은행들도 주택담보 대출의 문을 활짝 열어놓고 있다.