모기지 대출관련 새 규정 시행, 모기지 관련 정부 수수료 인상, 경제 회복. 내년 주택 융자 시장에 변화를 줄만한 요인들이다. 내년 초 시행 예정인 모기지 관련 새 규정은 악성 모기지로부터 대출자를 보호해 주택융자 시장을 안정화 시키겠다는 목적이다. 그러나 새 규정 시행에 따라 대출 은행의 업무량이 늘어 승인 절차가 지연될 것으로 예상되고 관련 서류량도 늘어날 것으로 해당 업계는 우려중이다. 또 내년부터 이른바‘G-Fees’로 불리는 정부 보증 수수료가 인상될 예정이어서 모기지 대출자들의 비용 부담도 늘어날 전망이다. 이밖에도 경제 회복세가 지속될 것으로 전망됨에 따라 모기지 금리 인상도 내년 중 예상되는 주택융자 시장의 변화 중 하나다. 이처럼 내년 주택융자 시장에 많은 변화가 예상되고 있어 향후 주택 구입 의사를 가지고 있는 경우 변화에 적절히 대처해야 주택 구입이 수월해지겠다.

■모기지 금리 상승 확실시

‘연방준비제도이사회’(FRB)의 양적완화 유지 결정 후 하락세로 돌아선 모기지 금리가 서서히 오를 채비중이다. 9월 중순 4.57%까지 올랐던 30년 만기 고정 금리는 연준의 발표 후 4.22%(10월 첫째 주)까지 급격히 하락하더니 한 주만에 다시 4.23%로 약 0.01% 오름세를 나타냈다. 모기지 금리가 오를 것이라는 전망은 이미 올해 초부터 강력히 제기되어 왔다. FRB의 양적완화 축소가 예상됐던 9월 이후 본격적으로 오를 것으로 예측됐으나 축소 시기 연기와 함께 모기지 금리 상승시기도 지연되고 있는 것일 뿐이라는 시각이다. 양적완화 축소가 이르면 올 연말로 시행될 예정이어서 모기지 금리 축소 이후인 올해 말부터 본격적인 상승이 전망된다.

‘모기지은행업협회’(MBA)의 예측에 따르면 모기지 금리는 내년 중 4.9%까지 오를 전망이다. 모기지 금리가 0.5%포인트 상승하면 모기지 대출액 10만달러당 월 약 25~30달러씩 페이먼트 부담이 늘어나게 된다. 그러나 최근 주택가격 상승분까지 감안할 경우 모기지 페이먼트 상승분은 더욱 증가한다. 부동산 시장조사업체 HSH 닷컴 측은 모기지 금리 상승과 주택가격 상승분까지 고려할 경우 모기지 페이먼트 부담이 약 25% 정도 늘어난 것으로 추산하고 있다.

■정부 보증 수수료 인상

이른바 ‘G-fees’로 불리는 정부 보증 수수료가 내년 중 인상될 예정이다. 현재 모기지 대출 금액 20만달러 기준, 월 약 6달러선인 보증 수수료는 인상 후 월 최고 약 33달러까지 오르게 된다.

연간으로 따지면 약 360달러의 보증 수수료 부담이 발생하고 30년 만기 기준으로는 총 약 1만달러가 넘는 금액의 보증 수수료를 정부에 납부해야 하는 셈이다.

G-fees는 패니매나 프레디맥 등 국영 모기지기관이 보증하는 모기지 대출 발급 때 부과되는 보증 수수료로 금액은 크지 않고 대부분 이자율에 포함되기 때문에 대출자들이 비용 부담으로 잘 느끼지 않던 수수료다. G-Fees는 주로 정부 재원 충당에 사용되는 수수료로 ‘연방주택금융국’(FHFA)은 부족한 재원마련을 위해 인상을 결정했다.

■ FHA 대출 한도 축소

주택 거래 활성화를 위해 일시적으로 상향 조정된 FHA 대출 한도액이 올 연말 기존 한도액으로 재조정될 것이 확실시된다. 의회는 2008년 당시 침체된 주택경기를 살리기 위해 FHA가 보증하는 대출액의 한도를 대폭 늘린 바 있다.

올 연말 종료를 앞두고 있는 이 프로그램에 대해 현재 별도의 연장안 등이 활발히 논의되지 않고 있어 내년 초부터 FHA 대출 한도액은 다시 종전으로 돌아갈 전망이다. FHA 대출 한도액은 현재 72만9,750달러지만 연장안이 실시되지 않으면 종전의 62만5,500달러로 내려가게 된다.

■대출 관련 서류량 증가

‘악성 모기지 대출’ 등 주택 융자시장의 무질서를 막기 위한 신규 모기지 대출 법안이 내년 초부터 시행될 예정이다. ‘소비자금융보호국’(CFPB)이 올해 초 발표한 이른바 ‘적격 모기지 대출 규제법’(Qualified Mortgage Regulation: QMR)의 효력이 내년 1월1일부터 발생하게 된다. 법안은 금융위기를 몰고 온 대출 은행들의 무책임한 모기지 대출을 규제하기 위해 마련됐다. 은행들은 앞으로 모기지 대출 때 대출자의 소득과 자산 등 상환능력을 입증해야 한다는 것이 법안의 주 내용인데 법안 시행이 본격화되면 모기지 신청 서류량도 급증할 전망이다.

■DTI 기준 강화

QMR 시행에 따라 내년 초부터 보다 엄격한 ‘부채상환 비율’(DTI) 규정이 적용될 전망이다. DTI는 모기지 대출 신청인의 소득 대비 부채 비율로 신청인의 부채상환 능력을 측정하는데 사용되는 기준이다. QMR 시행 이후 모기지 대출을 신청할 경우 부채 비율이 총소득의 43%가 넘을 경우 모기지 신청이 기각될 확률이 높아지게 된다.

업계에 따르면 아직까지 DTI 비율이 50%가 넘어도 모기지 대출을 승인해 주는 경우가 있으나 이미 많은 대출 은행이 새 규정에 맞춰가고 있는 추세다. 따라서 내년 이후부터는 정부 보증이 필요 없는 모기지 대출 역시 DTI 규정을 까다롭게 적용할 가능성이 높다. 이에 따라 모기지 대출 승인율이 하락할 것으로 예상되기 때문에 올해 안에 모기지 대출 신청에 나서거나 신청 전 부채 비율을 낮추는 방법이 대출에 도움이 될 것으로 보인다.

■자영업자 대출 힘들어져

QMR 시행에 따른 최대 수혜자는 소득이 일정한 봉급생활자인 반면 자영업자의 모기지 대출은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 이미 주택 융자업계에서는 모기지 대출 관련 새 법안 시행을 앞두고 자영업자 등 소득이 불규칙한 대출 신청자의 모기지 대출 장벽을 높이려는 움직임을 보이고 있다.

이에 따라 모기지 대출 신청 전 직업을 변경했거나 실직한 경우 또는 불규칙한 소득을 보이는 자영업자 등의 모기지 대출은 쉽지 않을 전망이다. 새 법안에 따라 자영업자의 경우 과거 3년치 소득 중 소득이 가장 낮은 해의 소득을 대출 승인기준에 사용하기 때문에 3년치 소득이 일정하지 않을 경우 모기지 대출 신청 때 불이익이 예상된다.

■‘페이데이’형태 렌더 등장

크레딧 점수 조건이 미달돼 컨벤셔널 대출자격을 갖추지 못한 대출자들을 상대로 높은 비용을 요구하는 렌더가 성행할 것으로 우려된다. 업계에서는 이같은 렌더를 급전이 필요해 월급 수표를 높은 수수료를 부과한 뒤 즉석에서 현금화 해주는 ‘페이데이 론’ 업소에 비유해 ‘페이데이’ 렌더로 부르는데 대출자들의 주의가 요구된다.

차압으로 크레딧 점수가 크게 떨어졌거나 소득이 일정치 않아 일반 조건의 대출을 받을 수 없는 대출자 등 ‘비적격’ 대출자들을 상대로 모기지 대출을 발급해 주지만 고리 또는 고비용 등의 폐해가 가장 큰 우려다. 모기지 대출을 받아 주택 구입에 성공해도 결국 다시 높은 모기지 페이먼트 부담에 허덕일 가능성이 높다.

만약 페이데이 렌더 측으로부터 연락을 받았거나 관심이 있다면 ‘주택도시개발국’(HUD) 공인 카운슬러와 상담부터 받도록 한다.

(800)569-4287


<준 최 객원기자>