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숨 고르는 주택경기

2013-10-19 (토)

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가파르게 올라가던 주택가격이 약간 주춤한듯하다. 지난 일년 사이에 갑자기 너무 많이 올라가서 모두들을 긴장하게 만들었던 부동산경기가 이제 숨 고르기를 하고 있는 것이다.

최근 LA와 오렌지카운티 등의 부동산 시장에는 팔려고 마켓에 내놓은 주택매물의수가 빠른 속도로 늘었다. 그동안 많은 바이어들을 애태우고 주택경기 회복의 장애요인으로 지적되던 매물부족 현상이 해소되고있는 것으로 보인다.

한편으로는 주택융자 이자율의 급등과 주택가격의 인상에 따라, 수요가 주춤하고 있어수요와 공급의 균형을 이루게 될 것이라는 전망이 차츰 현실화 되어 가고 있는 것이다.

그리고 다른 지역과 마찬가지로 LA의 한인타운과 행콕팍 일대의 단독주택 및 콘도 매물량도 지난 2~3달 사이 2배가량 증가했다. 매물이 턱없이 부족했던 올해 초에는 150개 미만이던 매물이 치근에는 2배 가까이인 280개, 특히 단독주택보다는 콘도의 매물이 많아졌다.

이런 면에서 보면 이제 더 이상 주택시장의 상황이 지난 몇 달 동안 보여 왔던 셀러스 마켓이 아니고, 반대로 바이어가 여러 매물을 놓고 원하는 조건의 집을 선택할 수 있는 바이어스 마켓으로의 전환될 조짐도 볼수 있다. 이같은 최근의 매물 증가는 주택융자 이자의 급등과 주택가격 상승으로 인한것이다. 그 동안에는 팔려고 내놓은 매물이적은 가운데 갑자기 늘어난 수요는 집값의 상승이 가속되는 1차적인 원인이 되었었고, 구매를 원하던 바이어들의 심리는 더 오르기 전에 집을 사야한다는 마음을 갖게 했었다.

하지만 셀러는 오르는 가격을 보면서 좀 더 뒤에 내놓을경우 더 높은 가격을 받을 수있다는 판단을 하게 되어 그동안 매물 부족현상이 심화되었던 것으로 분석된다. 그러나 올상반기 후반부터 모기지 금리가 오르기 시작하여 올해 초3%대의 이자율이 지금은 4%대 후반까지 올라가 있다. 그러나 이자율의 급등에도 불구하고 주택가격의 오름세는 지속되고 있다.

지난달의 주택가격 상승폭은 지난 5년 동안에 최고 기록이었다. 사정이 이렇다 보니 주택구입 희망자들의 매입 의사가 위축돼 수요가 감소될 기미가 보이고 집값 상승세는 자연스럽게 주춤해질 것으로 예측된다. 그리고이와 같은 집값 동향을 주시하던 셀러들은더 이상 집 매매를 늦췄다가는 값을 제대로받지 못할 것이라는 불안감이 생긴 것이다.

당연히 지금 집을 팔아야 하는 적기라고판단하고 주택을 시장에 한꺼번에 내놓음으로 해서 매물이 늘어나게 된 것이다. 짧은 기간 안에 수요와 공급의 흐름이 바뀌게 된 것이다. 물론 전국적으로도 주택 매물이 증가하였고 그 중에도 역시 가격의오름세가 특별히 컸던 가주 지역의 매물 증가율이 가장 높다.

특히 오렌지카운티와 LA카운티의 경우 6개월 전보다 매물이 무려 50%가 늘었다. 지역적으로 어느 정도 차이가 있겠으나 금년 하반기의 거래상황을 미리 내다보면계절적 수요 감소와 모기지 금리상승이 주택구매에 일부 영향을미칠 것으로 보여 주택가격 상승세는 주춤해질 것으로 보인다.

그리고 30년 만기 주택융자의 이자율도 올해 말에는 5%까지 올라갈 가능성이 있다고융자 전문가들이 예측하며 이는 2011년 4월이후 최고치이다. 그에 더하여 주택융자 은행들이 요구하는 신용점수가 지난 몇 년 동안30여점이나 치솟아 2000년대 중반 710점 정도면 충분히 좋은 이자로 주택융자가 가능하던 신용점수가 지난해부터는 740점 이상은되어야 좋은 이자율을 받을 수 있다고 한다.

이런 점도 주택거래의 걸림돌이 되고 있어서 해결책이 필요한데, 전문가들은 모기지융자 수요의 감소로 인해 대출기관들이 앞으로는 심사기준을 조금은 완화할 가능성이높다고 전망했다. 그리고 현재의 금리는 역사상 어느 때보다도 낮은 편이고, 많이 올랐다고는 하나 주택가격은 아직 최고점에 이르지는 않았기 때문에 앞으로도 집값이 올라갈 것은 분명하지만 이제부터는 그 폭이매우 완만할 것으로 예상된다.

아무튼 여러 가지 상황을 고려할 때, 집을팔 생각이 있는 셀러들은 이자율이 아주 좋아서 아직도 집을 사려는 바이어가 많이 있는 이때가 좋은 시점이고, 살고 있는 집을 팔아서 더 큰 집이나 학군 등을 고려해 집을옮기려 한다면 더욱 더 지금이 최적기이다.

내 집값이 오르면 다른 집도 가격이 뛸 것이고 타이밍을 놓치면 이자가 올라가 있을때 집을 사야 되는 경우가 될 수 있기 때문이다. 집을 사야 하는 바이어들도 역시 아직도 집장만의 적기인 것을 간과하지 말아야하고 때를 놓치지 않아야 한다. 그동안 급격히 너무 많이 올랐기 때문에 조금 더 기다리면 집값이 떨어질 가능성이 있다는 생각을한다면 이는 오산이다.

지금처럼 일단 탄력을 받은 부동산 가격의 상승은 몇년 전의 금융위기처럼 엄청난타격을 줄 수 있는 커다란 악재를 만나지 않는 한 멈추지 않는다는 것이다. 가격 상승의폭이 어느 정도 속도를 내느냐가 의문일 뿐향후 5년 안의 가격하락은 기대하기 어렵다는 것이 필자의 의견이다. 결론적으로, 지금현재가 부동산을 팔아야 할 이유가 있는 셀러는 지금 팔아야 하고 사야 할 바이어는 지금 사야 하는 부동산 거래의 최적기이고 좋은 타이밍이다. (213)272-1234

정연중