오늘 하루 이 창 열지 않음

숏세일, 차압 이후 FHA Loan 프로그램

2013-09-12 (목)

크게 작게

▶ 제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아>

9월 들면서 계속해서 신문지상에 차압이나 파산(bankruptcy) 등으로 집을 잃어버린 사람들에게다시 연방 주택청(FHA, FederalHousing Administration)이 융자를 받을 수 있도록 하는 프로그램을 시행하고 있다는 소식이 나오고 있다.

즉, 차압, 경매, 파산, 융자 재조정 등으로 크레딧을 손상당하고집을 잃어 버렸다고 하더라도 1년이 지나면 다시 FHA 융자를 받을수 있도록 하는 프로그램이다. 물론 당연히 파산차압 이후에 좋은 크레딧이 쌓이고 악성 기록 등이 없어야 한다는 여러 조건이 따를 것이다.

필자가 여러 군데 mortgage bank를 알아본결과 아직까지는 이 loan program이 그리 활성화되어 있지는 않지만 조만간 여러 은행에서 시행할 움직임이 보이는 것은 사실이다.

예전에는 차압, 파산 등이 종료되고 난 뒤 3년이 지나야 가능했던 FHA 론이 1년으로 줄어든 것은 집을 다시 소유하고자 하는 사람들에게는 상당한 희소식이 아닐 수 없다. 이 FHALoan Program이 획기적인 1년 기한 방법으로대출을 해주려고 바꾸었을까? 당연히 수많은바이어들의 요구가 있었을 것이다. 그렇다면 왜집을 한번 잃어 버렸던 사람들이 왜 또다시 집을 갖기를 원할까? 일전에 이 지면을 통해 말씀드린 바가 있지만 다시 간략히 소개하자.

왜 많은 사람들이 집을 잃어버린 지 얼마 되지도 않는데 또 다시 집을 소유하기를 원할까?파산, 차압, 경매 등으로 집을 잃어버리고 나면당분간은 그동안 애를 먹었던 집의 월 페이먼트가 끔찍하게 생각될 것이다. 주택을 소유하면우선 그냥 렌트로 사는 것보다 주택유지 비용이 더 많이 든다.

주택을 구입하면 우선 주택보유 세금(propertytax)을 내야 한다. 부동산 세금은 구입가격의 1%이지만 기타 여러 가지 공공 비용들이 포함되어 합계 1.3~1.4% 정도이고, 여기에다 특별부과세금인 멜로루즈 세금(Mello Roos Tax)이있는 지역에는1.6~2.0% 정도의 높은 비율의 세금을 내야 할 수도 있다. 또한, 주택의 공동단지관리비용, 즉 HOA fee(Home Owner’ s AssociationFee)도 내야 한다.

오래된 지역, 지은 지 오래된 주택은 대부분이런 비용이 없으나, 최근 20년 전에 지어진 주택의 단지에서는 거의 대부분 이 HOA fee가 따로 있다. 그리고 화재보험료, 정원 관리비가 보통 50~200달러가 들어갈 것이고, 수영장이있는 주택은 수영장 관리비가100~200달러 정도 별도로 들어갈 것이다.

이렇게 주택을 구입하고 되면 아파트 렌트 때보다 훨씬 많은 주택 관리비가 들어가는데왜 골치 아픈 일이 많은 내 집을 가지려고 하는지 분명 그 이유가 있을 것이다. 첫째는 제일먼저 내 집을 가진다는 것과 아파트 렌트 산다는것, 타인의 집을 빌려서 렌트로 살고 있다는 것,그 자체부터 큰 차이가 난다.

미국이민 생활의 첫 번째 목표가 우선 내 자신의 주택마련일 것이다. 여기에는 따로 설명이필요 없을 것이다. 둘째는 재산 형성의 지름길이다. 월급을 받아서 목돈을 마련한다는 것은 한국에서도 힘들지만 특히 미국에서는 거의 불가능한 일이고 보면, 보통 사람들에게는 주택구입을 통해야만 목돈이 마련될 수가 있는 것이다.

특히 거주목적의 주택인 경우에는 주택을 구입하고 5년동안 실거주를 한 주택은 그 주택을팔아서 남은 이익에 대해서는 부부 1인당 25만달러까지, 부부 합계 50만달러까지 면세혜택이 있으니, 50만달러의 주택을 사서 5년 후에 100만달러에 그 주택을 팔아도 그 이익의 차액에 대해세금을 내지 않아도 되니, 매 5년마다 주택을 사고팔면서 재산을 형성할 수 있는 것이다.

셋째 주택을 소유하고자 하는 이유 중 중요한 또 하나는 개인 소득세금의 절약이다. 본인이 소유하고 있는 주택에 대해 지불해야 하는부동산 보유세(property tax), 매달 지불하는 페이먼트의 이자부분(월 페이먼트의 전액이 아니라 원금을 뺀 이자부분만 해당된다)이 소득세를 낼 때 공제부분에 해당이 된다.

만약 렌트로 살고 있는 경우에 그 렌트로 내는 비용은 세금혜택을 볼 수가 없다. 보통 렌트비용도 일반 주택인 경우 거의 2,500달러 정도를 지불하게 되는데, 1년이면 이 금액도 3만달러가 된다. 이 비용은 세금혜택을 볼 수 없게 되고, 똑같이 주택거주 비용으로 지불하였지만 고스란히 개인의 소득에 잡혀 절세의 효과를 볼수가 없다는 이야기이다. 실제 세금혜택을 보는금액은 개인의 세금 버켓에 따라 다르겠지만 일반적으로 몇천달러를 넘을 것이다.

(6 61)373-4575, jasonsung@yahoo.com