부동산 경기가 살아나면서 부동산 매각 후의 매매 차익의 세금 연기에 관한 문의가 많다.
그 동안 주춤했던 투자용 부동산의 거래가 많아지고 있고, 여기서 대두되는 세금을 합법적으로 내지 않고 연기할 수 있는 ‘1031교환(Exchange)에 대한 관심이 많은 것이다. 이 1031교환은 부동산 투자에서 누릴 수 있는 3대 장점중의 하나이다.
감가상각 혜택과 함께 세금 연기 그리고 재투자하면서 은행에서 융자를 많이 얻어내서 전보다 더 큰 규모의 투자 기회를 가질 수 있는지렛대 효과(leverage) 등이다. 대부분의 부동산투자가들은 위의 세 가지를 잘 활용하여 부동산 부자가 되었다고 감히 말할 수 있다. 일반적으로 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을경우 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(capitalgain tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다.
본인이 거주하던 주택을 팔았을 경우 2년 이상 그 집에 살았다는 요건만 갖추면 세금혜택이 있듯이 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 세금을 내지 않고(연기) 재투자를 할 수있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031교환이다.
예를 들면 10년 전에 50만달러짜리 아파트를 구입했고 이제 가격이 인상되어 100만달러에 팔았다고 하자. 매매 차익 50만달러에 대한양도소득세와 그동안 건물에 대한 감가상각을매년 1만달러씩 적용했다면 이 감가상각을 통한 절세혜택도 소급적용 해야하니 10만달러가 추가 소득으로 간주되어 합계 60만달러의 매매 이득에 대한 양도소득세를 내야 한다.
그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있고, 이것을 1031교환이라 한다. 즉 부동산을 매각한후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다.
1031교환은 부동산 경기를 활성시키기 위한방편으로, 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해시작되었다. 순수하게 투자를 목적(investmentproperty)으로 한 토지, 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(income property)이나, 생산공장을 포함한 사업 목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산 거래 때 혜택을 볼 수 있게 된 것이다. 1031교환은 연방 세법이라서 지역 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자 목적이나 상업용이면 된다.
하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도국한되지 않는다. 상가건물을 팔아서 작은 아파트 몇 채를 살 수도 있고, 필요에 따라 뉴욕의 임대 주택 몇채를 팔아 캘리포니아에 있는공장건물을 구입할 수도 있다.
또한 부동산 교환이기는 하나꼭 쌍방 간의 거래일 필요도없다.
구입 시기도 소유 부동산을 먼저 판 후에 일정기간 안에 다른 부동산을 구입할 수도 있고, 혹은 마음에 드는 부동산을 먼저 구입한 후에 가지고 있는 부동산을 팔아 교환을 마칠 수도 있다(Reverse 1031 Exchange). 그리고 요사이는여러 명이 자금을 모아 크고 좋은 부동산을TIC(Tenancy-in-Common)라는 소유권 형태로구입하는 경우가 점차 늘고 있는데 이때에도1031교환이 해당되며 동시에 남의 자본을 이용해 재산 증식을 극대화 시키는 지렛대 효과도얻을 수 있다.
이에 더하여 1031교환을 통해 감가삼각을 연장시킬 수도 있고, 사정상 이사를 해야 할 때 재산을 원하는 지역으로 확장하여 옮길 수도 있으며, 가지고 있는 빈 땅을 팔아 매달 임대료를 받을 수 있는 아파트나 상가를 장만할 수도 있다.
그러나 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.
첫째 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이이루어진다.
둘째 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야하므로 총 180일을 넘겨서는 혜택을 볼 수가없다. 그리고 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 하는 것도 조건 중의 하나다. 이때 정해진 기간 때문에 새로 구입할 부동산 선정을 서두르다 보면 잘못된 결정이 나올 수도있다.
결론적으로, 부동산에 투자해서 재산을 증식시키는데 가장 중요한 방법 중 하나는 1031교환이다. 다시 간단히 말해 투자 부동산을 팔고더 큰 다른 부동산으로 재투자할 경우 양도소득과 그동안 세금혜택을 받은 감가상각에 대해세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에재투자 될 수 있고 이 효과가 시간이 지남에따라 투자자에게는 복리이자 형태의 수익률로돌아와 더욱 큰 재산을 형성할 수 있게 된다.
1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게 더큰 재산을 남길 수 있다. 물론 이때 재산상속에대한 세금이 발생하지만 여러 가지 절세방법도있다고 하니 세법 전문가의 적절한 자문을 구하는 것이 좋을 듯하다.
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