오늘은 조금 딱딱한 내용이될 수 있지만 잘 알아두면 부동산 투자에 상당히 도움이되는 내용을 다루어 보고자한다.
상업용부동산 투자시 투자자들은 건물매입에 앞서 매년얼마나 수익을 올릴수 있는지를 예상해 보게 된다. 여러가지 방법이 있지만 그중 가장한인들이 즐겨쓰는 것이 바로CAP Rate 이 아닐까 싶다.
하지만 CAP 은 구입당시의그때만의 수익율을 반영하므로 앞으로 구입후 소유기간에 따른 매년 수익율계산에서는 정확한 계산방법이 될수는 없다. CAP을 중심으로한 계산 방법은 매년변동되는 렌트비에 따른 수익율증감여부, 매년 감각상각 등을 통한 Cash Flow 증가, 또 일정기간 소유기간후 예상매각대금후 매매 차액 등이 전혀 고려되지 않았기 때문이다.
따라서 이러한 요소들을참작해 계산하는 방법으로IRR(Internal Rate of Return)이라는 연평균실수익율이라는것이 있다.
CAP Rate이 구입한 바로그 해의 수익율 만을 반영한다면 IRR은 건물 소유기간전체를 통해 매년 평균 실수익율을 가름해 보는 것이다.
IRR계산방법은 CAP 계산방법과는 달리 상당히 복잡하므로 지면사정상 다음 기회로미루어야 할 것 같다.
IRR이외에 평균실수익율계산에 또 한가지 고려할 사항이 있다. IRR을 이용 자신이매년 얻을 수 있는 소유기간중의 여러가지 상황변동을 감안한 적정투자 수익율을 같이 예상해 IRR과 함께 수익률을 예측해 보는 것이다. A라는 샤핑센타 매년 평균 수익율(IRR)이 순 투자에 비례 연15% 정도로 예상된다고 하자.
아래의 세가지 시나리오를 통해 평균 수익률을 계산해 보자.
현재 A샤핑센타는 100% 입주가 되지 않은 상태이고 앞으로 테넌트가 추가로 들어올경우 렌트수입이 더 늘어난다면 연 수익률이 최대 17%까지 올라갈 수 있다. 하지만이렇게 될 가능성은 (Probability)15% 수준이라고 가정해 보자. 두번째 경우는 현 상태를 유지하는 경우인 15%의 수익율을 올릴 수 있는 경우인데 이 가능성은 65%라고가정해 보자.
마지막으로 샤핑센타내 빈공간이 늘어나서 렌트수입이감소하는 최악의 시나리오의경우인 세번째 경우는 연 평균수익율이 12% 로 될 가능성이 20%라고 예상해 연평균적정수익율을 아래 도표를 통해 살펴보면 위의 경우 A라는샤핑센타는 최대, 중간, 최저치렌트의 셋을 기준으로 계산해보면 일년 평균 수익율은 15%가 아니라 14.7%정도로 기대하고 이 건물을 구입하는것이 좋다. 살펴본 대로 단순히CAP Rate만을 가지고 상업용건물의 수익율을 계산해 보는것이 아니라 리스조건에 따른 렌트비 증감여부와 기타조건을 감안하여 평균수익율을알아보는 것이 자신의 투자에대한 수익율을 더 정확하게알아 볼수있는 방법이다.
이러한 방법을 적용해 보면 실제로 자신이 구입하고자하는 건물의 투자위험도(RiskFactor)를 예측해 볼 수도 있다.
위의 방식의 적용이 어렵다면 구입 후 최소한 자신이 구입후 소유할 기간 동안에 임대료 상승율 등을 계산하여연 인컴을 예상해 보는 것이바람직하다.
상업용부동산 거래를 하다보면 많은 한인 바이어들이수익율에 대한 계산방식으로그저 CAP Rate의 적용으로 모든것을 결정하는 것을 많이보아 왔다. 심지어 바이어 중에는 이것마저 무시하고 그저막연히 앞으로 건물값이 올라가겠지 하는 기대감으로 과감히(?) 구입을 결정하는 바이어도 있다.
이러한 발상은 인컴이라는숫자가 철저하게 적용되는 상업용부동산투자에서는 절대금기 사항인 것을 명심해야하겠다.
(213)590-5533
