■차압 경매 등록된 주택의 입주자 (AB 2610)
차압 경매 등록이 된 주택 입주자에게는 1종 우편과 공고문을 부착해야 된다.
통고문에는, 입주자는 90 일 퇴거 통고 또는 미래의 특정 일자까지 확정(Fixed)된 입주자에게는 환경에 따라서 임대 계약 만료까지 거주할 수 있다는 통고를 해야 된다. 차압이 등록된 집의 입주자는 임대료를 지불해야 하지만 차압이 끝난 후에도 입주자가 거주할 수 있는 권리가 있다는 것을 통고해야 된다.
이 통고문은 영어, Spanish, Chinese, Tagalog, Vietnamese, 한국어로 되어야 된다. 2019 년 12 월 31 일까지 유효 하다.
차압 경매가 등록된 집의 입주자는 새 주인에 의해서 언제 퇴거 당 할 란지도 모르는 상황이므로 입주자는 불안하다.
건물주는 한 푼이라도 더 벌기 위해서 입주자한테 차압 경매를 당하게 된다는 사실을 밝히지 않기 때문에 입주자 피해 방지를 위한 법이다.
■차압 후 입주자 보호 (SB 825)
차압에서 구입한 구입자는 차압을 한 1 년 이내에 과거 입주자에게 퇴거 통고를 주어야 할 때는 다른 별도 용지에다가 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 그러나 (1) 입주자가 불법 점유 (2) 입주자와 건물주 사이에 임대 계약이 된 경우 (3) 현재 통고를 받을 입주자가 차압 된 당시에 계약이 된 입주자가 안인 경우는 제외된다.
■임대료 현찰 지불 요구 조건 (SB 1055)
건물주는 입주자에게 임대료 지불과 보증금 지불을 할 때 현찰 이외에도 전자 지불 방법 (electronic funds) 으로도 임대료를 지불 할 수 있게 수락해야 된다. 그러나 건물주는, 입주자가 수표가 부도 (NSF) 또는 지불 정지(Stop Payment)를 했을 때는 3 개월까지 현찰을 지불하도록 요구 할 수 있다. 이때는 서면으로 통고하면서 부도 수표 사본을 첨부해야 된다. 이것을 준수하지 않으면 일반적인 사회 통념 위반(against public policy)이 된다.
■임대 계약서 사본이 없을 때는 임대료 미지불 사유로 퇴거를 못 시킨다. (AB 1953)
일반적으로 구두 임대 계약이 된 후에 임대료를 지불 안했다면서 퇴거 시키는 사례를 위한 방지법이다. 새 임대 건물주는, 건물주가 아래 사항 위반인 경우에는 입주자에게 3 일 퇴거 통고를 줄 수 없다.
(1) 건물주나 관리인 이름, 전화번호, 주소를 알려 주어야 된다.
(2) 임대료 지불 수령자의 이름, 전화번호, 주소, 은행 구좌를 알려주어야 한다.
(3) 임대료 지불에 관한 양식제공(4) 입주자가 임대 계약서를 서명한 후 15 일 이내에 사본을 입주자에게 제공해야 된다. 입주자가 임대 1 년 이후 매년마다 임대료 사본을 요청 할 때는 임대 계약서 사본을 제공해야 된다.
■퇴거 소송 시에 입주자가 변호사 선임을 위한 정보 제공 (AB 1865)
퇴거 소송을 접수 받은 법원 서기는, 입주자가 주 변호사협회로부터 임대 전문 변호사로부터 법적 보호를 받을 수 있는 안내 정보를 제공해야 된다. 그리고 카운티 변호사협회와 저소득층을 위한 변호사 안내 정보를 제공해야 된다.
■입주자가 남긴 700달러 이하 동산 폐기 (AB 2521)
기존 법에서는 입주자가 남겨 둔 동산 재판매 가치가 300달러 이하인 경우에 공매를 하게 되어 있었다. 새 법은, 700달러 로 상향 조정했다. 입주자가 퇴거 한 이후 2 일 이내에 동산 반환 요청했을 때는 창고료 징수를 못한다.
과거 입주자에게 1 종 우편으로 통고해야 된다. 그리고 입주자에게 퇴거 이전에 임대 장소 검사, 잔여 동산 재산 내용들을 e-mail 로 보낼 수 있다.
(213) 612 - 8916
<김수진 변호사>
