미국에 살다보면 한번쯤은 본인이나 아니면 주변사람들을 통하여 “에스크로를 열었다” “에스크로를 닫았다”라는 말을 들은 경험이 있을 것이다. 부동산(Real Property)이나 사업체(Bulk Sales)를 사고 팔 때, 재융자(Refinancing)를 할 때, 꼭 등장하는 것이에스크로(Escrow)인데, 오늘은 에스크로 회사가 무슨 일을 하는지 알아보자.

에스크로 회사에서는 여러 종류의에스크로 업무를 취급하고 있는데 크게 다음의 세 가지로 나누어 볼 수 있다.

첫 번째가 부동산 에스크로 업무로서 주택, 빌딩, 상가, 아파트, 땅 매매시 필요하고, 두 번째가 사업체 에스크로 업무로서 주류를 판매하지 않는일반 사업체 및 주류판매 사업체 거래 시 필요하며, 세 번째로 재융자 에스크로 업무로서 은행에서 융자를 받을 때 필요하다.

에스크로 오피서의 가장 중요한 역할은 부동산이나 사업체의 매매 시셀러와 바이어의 중간에서 중립적인역할(Neutual Party)을 하는 것이다. 셀러의 경우 매매금액을 안전하게 받는것이 중요할 것이고, 바이어는 셀러의모든 부채가 깨끗이 정리되고 소유권(Title)이 확실하게 이전되는 것이 가장 중요할 것이다.

에스크로 오피서는 제3자(ThirdParty)로서 셀러나 바이어의 누구 편에도 치우치지 않으며, 에스크로 기간동안에 바이어로부터는 현금과 은행으로부터 융자금을 받아두고, 셀러의부채와 세금 포함 모든 빚을 청산하여 에스크로의 종료 시 바이어에게는깨끗하고 확실한 소유권(Title)을, 셀러에게는 각종 부채와 빚을 청산하고남은 현금을 줌으로서 에스크로를 종료하게 된다.

에스크로 오피서는 부동산이나 사업체의 거래 시 셀러와 바이어 사이의 매매계약서에 의해서 에스크로 지침서(Escrow Instructions)를 작성한다.

이 작성된 에스크로 지침서에 셀러와바이어가 서명을 하면 에스크로가 오픈된 것이고, 이 에스크로 지침서에의하여 에스크로 오피서는 일을 진행하게 된다.

여기서 중요한 사항은 에스크로 오피서는 에스크로 진행 시 셀러나 바이어 사이에 분쟁이 발생했을 경우그 분쟁을 해결하기 위하여 어떠한협상이나 중재 역할을 하는 일은 절대로 해서는 안 된다.

왜냐하면 에스크로 오피서는 중립적인 위치(Neutal Party)에서 제3자(Third Party)의 역할에 충실해야 하며 에스크로 지침서에 의해서 일을해야 하기 때문이다. 따라서 셀러나바이어는 에스크로 기간 중 문제가발생했을 때에는 양측이 대화로서 해결하는 것이 가장 바람직하며, 그렇치않을 경우 담당 부동산 중개인, 회계사, 상법 및 부동산 전문 변호사의 도움을 받기를 권한다.

에스크로에 소요되는 기간은 셀러와 바이어의 매매조건과 상황에 따라서 다르다.

은행에서 융자를 받아야 하는 경우는 현금으로 매입하는 경우보다 소요기간이 더 길어질 것이고, 주류사업판매체가 주류를 판매하지 않는 사업체보다 기간이 더 길 것이다.

일반적으로 바이어의 신용(Credit)이 양호한 경우, 그리고 셀러의 부채가 매매금액보다 작을 경우, 부동산에스크로 기간은 약 30일~60일, 주류를 판매하지 않는 일반사업체 에스크로 기간은 약 30일~45일, 주류판매업체는 약 45일~60일로 에스크로 기간을 볼 수 있겠지만, 이것은 어디까지나 예상 소요기간이고, 에스크로의매매조건과 여러 가지 변수에 따라서에스크로 소요기간은 유동적으로 볼수 있다.

에스크로를 원활하게 하기 위해서는 다음과 같은 사항을 미리 점검하고 에스크로를 오픈할 것을 권한다.

바이어가 융자를 받아야 하는 경우에는 미리 은행이나 융자회사를 통하여 본인의 융자 가능 여부를 먼저 알아본 뒤에 에스크로를 오픈하는 것이바람직하다.

사업체 매매 시에는 매상에 어느정도 확신을 가진 후에 에스크로를오픈할 것을 권한다. 물론 에스크로를매상확인 조건(Due Diligence Contingency)으로 오픈할 수도 있지만 에스크로에서 정해진 기간에 매상체크를하여 사업체에 대한 매상 확신을 갖는 것은 쉬운 일이 아니다. 사업체 매매 시 바이어는 리스(Lease)조건에 대한 검토를 할 것을 권한다. 셀러로부터 리스에 대한 서류를 받아서 어떠한 조건으로 셀러가 월세를 내고 있는지 재산세는 어떻게 부담하는지 여러 가지 리스 조건을 꼼꼼하게 검토해야 할 것이다.

셀러나 바이어는 부동산과 사업체의 소유권을 이전할 때에 에스크로를사용함으로서 당사자들의 자산과 권리를 보호할 수 있으며, 당사자 간에일어날 수 있는 여러 가지 문제를 해결할 수 있을 것이다. 캘리포니아 주에서는 에스크로 업무를 에스크로 회사에서 주로 하지만 동부에서는 변호사들이 주로 담당하고 있다.

에스크로 회사는 수만달러에서 많게는 수천만 달러의 거액이 오가는부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 한다. 따라서 에스크로 회사를 선정 할 때에는 공신력이 있고 중립적 제3자의 위치에서 정확하게 일을 처리할 수 있는 경험 있는 회사를 선택하는 것이 아주 중요할 것이다.

에스크로에 관한 상담은 아래 전화로 연락하면 무료로 상담을 받을 수있다.

office: (213)427-3600
cell: (310)634-8994
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