주택 건설업체 대상 설문조사를 통해 산출되는 HMI를 통해 향후 건설업계의 동향과 잠재 구매자의 활동을 예측해 볼 수 있다.

의미와 산출법

부동산 기사들에서 가장 많이 사용하는 것이 각종 조사기관들이 발표한주택시장 관련 지수들이다. 가장 최근 발표된 지수로는 S&P케이스-실러주택가격 지수로 3월 중 전국대도시의 주택가격이 전년 대비 약 10.1% 상승했다는 내용이다. 내용으로만 미뤄보면 집값이 오르고 있다는 것 같은데 선뜻 감이 오지 않는다. 가격이 아닌 155나 160 등의 숫자로 표시되는지수 내용은 도대체 무슨 의미인지아리송하기만 하다. 주택시장의 이해를 돕는 여러 지수들의 의미와 산출법 등에 대해 자세히 소개한다.

■S&P/케이스-실러 주택 가격 지수

80년대 초 지수 산출 방식을 고안한 경제학자 칼 케이스와 로버트 실러등의 이름을 따 케이스-실러 지수로부르고 있다. 현재 신용등급 평가기관스탠다드앤푸어스(S&P)와 정보기술업체 파이서브(Fiserv)사가 지수를 공동 산출해 정기적으로 발표한다.

전국 20개 대도시를 대상으로 두번 이상 거래된 단독 주택의 판매 가격을 추적해 비교하는 방식으로 지수가 산출되기 때문에 주택의 실가치와 가격 동향을 파악하는데 도움이되는 지수다.

증여나 상속이 아닌 일반 거래를통해 매매된 주택의 가격 차이를 조사한 뒤 다른 조사 대상 주택의 가격차이와 함께 가중치를 계산해 지수화하는 방식으로 2000년 1월을 기준지수 100으로 정하고 월별 지수 등락을 그래프화해 주택 가격의 흐름을 한눈에 파악할 수 있다. 예를 들어 지수가 150을 기록했다면 2000년1월 주택 가격에 비해 주택 가격이50% 상승한 것으로 보면된다.

■ 주택시장 신뢰 지수 (HMI:Housing Market nI dex)

전국 주택 건설업 협회(NAHB)와 웰스파고 은행이 수백개의 건설업체를대상으로 설문조사한 내용이 지수로반영된다. 주택 건설 업체들의 주택 시장에 대한 신뢰 지수로 보면된다.

지수는 신규 주택 시장 현재 판매 조건 지수, 향후 6개월간 판매 기대 지수, 잠재 구매자 활동 지수 등을먼저 산출한 뒤 각 지수의 가중 평균치를 구해 산출된다. 지수의 범위는 0~100까지며 만약 전체 응답자가(매우)높음으로 답하면 해당 지수는100을, 전체 응답자가 (매우)낮음으로답하면 0을, 답변이 반으로 나뉘면50을 기록하게 된다. 따라서 지수가50 이상이면 주택 건설업체들 사이에서 주택 경기에 대한 낙관적인 전망이 지배적임을 의미한다.

■ 주택구입 용이도 (HOI: HousingOpportunity Index)

일정기간 매매된 전체 주택 가운데 중간 소득대의 가구가 구입할 수있는 주택의 숫자를 비율화 한 것으로 지역별로 집계된다. 따라서 주택가격이 하락하거나 가구의 소득이증가하면 용이도가 높아져 가구들의주택 구입 능력이 개선되고 있는 것으로 풀이할 수 있다.

전국주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고 은행이 공동으로 집계하는이 지수의 주요소는 소득 수준과 주택 구입 비용이다.

주택 구입 비용의 경우 퍼스트 아메리칸 리얼에스테이트 솔루션이 집계하는 신규 및 기존 주택 매매 자료와 연방주택금융위원회(FHFB)가 제공하는 이자율 등이 지수 산출 자료로 쓰인다. 주택 구입 비용의 대부분을 차지하는 모기지 금액은 주택 가격의 90%로 가정하며 재산세, 주택보험료(모기지 보험 제외) 등도 주택구입 비용에 포함시킨다.

■ 주택 구입 능력 지수 (HAI:Housing Affordability Index)

HOI와 마찬가지로 가구의 주택 구입 능력을 측정하는 지수로 전국 부동산중개인협회(NAR)가 월별로 집계한다. HOI가 주택 구입 비용에 재산세와 주택 보험료 등을 포함시킨 반면 HAI는 모기지 상환 능력만을 소득과 비교하는 점이 다르다.

NAR은 매월 연방센서스국으로부터 중간 가구 소득 자료를 받아 자체 조사한 기존 중간 주택 가격과비교해 지수를 산출한다. 우선 모기지 금액은 주택 가격의 80%로 정하고 연방주택금융위원회(FHFB)가 집계한 이자율을 적용해 중간 가격대의 주택에 대한 월 모기지 상환액을구한다. 모기지 상환액은 전체 소득의 25%를 넘지 않도록 가정하고 전체 소득을 역산한 뒤 연방센서스국이 조사한 실제 중간 가구 소득과 비교해 지수가 산출된다.

예를 들어 지수가 100이면 중간가구 소득과 중간 가격대 주택에 대한 모기지 상환액이 일치함을 의미한다. 지수가 120을 나타내면 소득이월 모기지 상환액 보다 1.2배 높은것을 나타낸다. 따라서 지수가 높을수록 가구들의 모기지 상환 능력이향상되고 있는 것으로 보면된다.


<백두현 기자>