숏세일을 하고 난 후 그다음 해에 숏세일 은행으로부터 숏세일로 인하여 은행이 손해 본 금액에 대하여세금을 내야 한다고 날아오는 것이 1099-C 양식이다. 다시 말하자면 숏세일 후, 은행에서 손해 본 금액을 그 다음 해에 집주인에게 급여형식으로 지불한 것으로 해서처리하니까 집주인은 이 금액에 대해 세금을 내야 한다는 것이다.

은행으로서는 1년 정산을 해보니 숏세일로 당연히 손해가 났고, 손해 난 부분을 정산하고 결산하여야 하니, 그 손해 부분은 대출해 주었던 집주인에 해당이 되고, 그러니당연하게 집주인에게 급여를 지급한 형식으로 처리하여야 하니, 집주인은 그 급여부분을 그 다음해에 세금을 내야 된다는, 집주인의 입장으로는 조금 억울하고 엉뚱한 이야기가 된다. 그러나 법적으로 그렇게 해야 한다면 그렇게 하는 수밖에 없다.

그래서, 이러한 주택시장 불경기 시절에 이래서는 안 된다 해서 임시적으로 만든 법률이 ‘2007 주택담보 대출 부채면제법‘(the Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of2007)인데, 5년 기한으로 숏세일, 파산 및 모디피케이션 등으로 주택을 정리하고 은행에손해를 끼친 주택담보 대출로 본인이 사는primary residence이고 중간에 리파이낸싱을하지 않은 주택대출에 대하여 부부 1인당100만달러까지 부부합산 200만달러까지 세금면제를 해주었다.

그러나 단지 5년을 기한으로 했으니 2012년 12월31일부로 만료가 되게 되었고, 연방정부에서는 2007년부터 2012년까지, 즉 5년정도만 지나면 이 주택경기의 불황기가 끝이나고 정상적인 주택시장이 다시 살아날 것이라고 생각을 했던 모양이다.

그러나 미국산 불황이 전 세계적으로 번지면서 2012년이 지나도 전 세계적인 경제가 여전히 밑바닥에서 일어설 줄 모르고 있고, 부동산 경기는 2013년 들어 주택가격이상당 폭으로 오르고 있으나 여전히 주택담보 대출, 모기지 대출의 월 페이먼트에 어려움을 겪고 있는 주택소유주들이 엄청나게 많은 사실들이, 여전히 주택시장이 정상적이지 못하다는판단 아래, 다행스럽게 지난연말에 재정절벽(The FiscalCliff) 협상의 한 부분으로 이세금면제 조항이 1년 더 연장이 되었다.

즉, 2013년 12월31일까지숏세일 및 주택담보 대출 원금삭감을 통해 대출금을 탕감 받은 주택소유주는 그 탕감 받은 금액에 대해 내야 하는 세금을 면제 받게 된다. 그렇다면 2014년부터는 어떻게 될까?필자의 생각으로는 여전히 모기지 대출의원금 이자 페이먼트가 어려운 주택소유주들이 상당히 많다. 지금은 HAFA 등의 규정으로 숏세일 등을 실시할 경우에는 그 기간에는 최대한 차압·경매를 실시하지 못하도록행정 지도를 하고 있지만, 그 사이에도 여전히 NOD 및 NOT(차압통보)가 꾸준히 날아오고 있는 실정이고, 숏세일이 거의 사라져가고 있는 상태이지만, 여전히 일부 지역에서는 숏세일로 집을 처리해야 하는 주택소유주들이 상당히 많은 것이 속사정이다.

그럼 내야 하는 세금이 얼마나 될까? 예를들자면, 50만달러 주택을 20%(10만달러)을다운 페이먼트로 내고 40만달러를 대출금으로 가지고 있다가, 주택가격이 오른 후에 lineof credit으로 15만달러를 꺼내 생활자금으로사용하였는데, 몇 년이 지난 후에 이 주택을30만달러로 숏세일로 정리한 후, 각종 closingcost를 제외하고 은행이 돌려받은 금액은 25만달러이었다면, 은행이 손해 본 금액은 총 30만달러(원금 40만-25만+크레딧라인15만= 30만달러)가 된다. 30만달러에서 세금을 약 20%로만 잡아도 6만달러를 그 다음해에 내야 하는 끔찍한 계산이 나온다. 그 돈이 세상에 어디 있나?그렇다면 혹시 올해 말로 연기된 이 세금면제 법률이 또 한 번 더 연장될 가능성은 없을까? 지금 현재 상황으로 살펴보면 미국 경제가 바닥이지만 여러 경제 선행지표상으로는 경기 회복단계가 뚜렷하다고 보는 전문가들이 대부분이어서, 내년 또 한 번의 연장 가능성은 다소 적어 보이는 것이 현실적이다.

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