모든 에이전트는 고객을 대신해서 고객의 권위를 보호하여야 할의무가 있다고 본다. 미처 고객이모르는 사실까지 포함하여 그 분야의 전문가로의 소임을 다하여야 하는 책임과 의무가 있는 것이에이전트의 위치이다. 특별히 부동산 에이전트는 고객의 재산을 보호하고 증식시킬 수 있는 위치에있기 때문에 더 더욱 그 책임이 크다고 볼 수 있으며 이 책임과 의무는 최근에 와서 점차 더 확대되어가고 있다는 것이 주지의 사실이다.
에이전트의 역할은 부동산을 팔겠다는 고객과만남으로부터 시작이 된다. 에이전트로서는 할 수만 있으면 시장가격보다 낮은 가격으로 리스팅을받고 또 리스팅 기간도 길게 받아야 한다는 에이전트들의 원칙이 있다. 요즈음은 모든 분야에 대한 정보가 서로 자유롭게 교환될 수 있는 사회에노출되어 있다고 하더라도 고객들은 전문가에 비하여 더 상세한 정보에 어두운 실정이라고 볼 수있다.
그러므로 에이전트는 고객이 소유하고 있는부동산 위치에 대한 세밀한 CMA(ComparableMarketing Analysis) 자료를 통하여 고객이 소유한 부동산과 최근에 거래된 부동산 가격과 앞으로 거래 될 수 있는 부동산 가격 동향을 세밀하게 조사 분석하여야 할 책임이 있는 것이다.
특정지역에 있는 주택에 대한 한 실례를 들어 보면 최근 몇 개월에 팔린 comparable을 조사하여 보니 50만달러 정도에 리스팅을 받으면 적절하겠다고 판단하여 고객과 상담하여 그 가격에 리스팅을 받은 경우이다.
에이전트는 52만달러까지도 팔 수 있다고 생각하였지만 일단 가격을 낮게 받으면 쉽게 팔수 있는 가능성도 있고 또 리스팅 가격보다 더높게 팔아주면 고객도 더 만족해 할 것이라는생각을 한 셈이다. 여기까지는 좋았는데 이웃에위치한 이 집과 똑같은 집이 같은 기간에 55만달러에 에스크로가 오픈된 사실을 나중에야 알게 되었다.
결과적으로 55만달러에 팔 수 있는 집을 50만달러에 리스팅을 하여 52만달러에 끌어올려팔았다는 이야기가 된다. 다행스럽게도 리스팅가격보다는 높은 가격으로 팔려는 생각이 있었다고는 하지만 그렇지 못하였다면 이러한 경우에 셀러는 더 많은 손실을 초래하였을 것이다.
이러한 경우 우리는 에이전트로서의 fiduciary duty를잘 수행하지 못하였다는 이야기를 할 수 있게 된다. 고객이 요구하는 사항을 수행함은 물론 고객이 미처 잘모르는 부분까지 포함하여고객의 권익을 보호하여야하는 책임을 수행하지 못한경우라고 볼 수 있는 것이다.
그러므로 리스팅 가격을정할 때에는 이미 팔린 매물뿐만이 아니라 현재 에스크로에 pending 되어 있는 매물과 가장 최근의 부동산 동향을 살펴서 리스팅 가격을 결정하여야 할 것이다. 리스팅 가격을 결정하는 것이 고객에게 미치는 직접적인 권익이라면 부수적으로 에이전트가 지켜야 할 의무가 또 있다. 이것은 누구나 물질에 대한 유혹을 떨쳐버리기가 쉽지 않기 때문에 있을 수 있는 에이전트의 의무사항이다.
때로는 에이전트가 리스팅을 받아서 운이 좋게도 자기 자신이 팔 수 있는 경우도 있다. 다시말하면 셀러와 바이어를 모두 대변하는 에이전트라고 볼 수 있다. 이러한 경우 에이전트가 사전에 자신이 양쪽을 대변하고 있다는 사실을 셀러와 바이어에게 밝히고 양쪽 모두에게 승인을받아야 한다는 사실을 소홀히 할 수 있는 유혹을 받게 될 수도 있다. 반드시 이러한 dual agent는 바이어와 셀러의 동의를 받고 에이전트의 일을 수행하여야 한다.
Dual agent로 임무를 수행하게 되면 리스팅을받을 때는 셀러의 fiduciary duty를 하여야 하지만 바이어에게도 똑같은 의무가 적용된다고 볼수 있기 때문이다. 즉 에이전트는 셸러에게 가장 높은 가격으로 팔아주어야 하며 바이어에게는 가장 낮은 가격으로 매입할 수 있는 fiduciaryduty를 수행하여야 하는 위치에 있기 때문이다.
또 조심하여야 할 분야는 에이전트는 셸러가받아들일 수 있는 가능성 있는 가격을 바이어에게 제시하여서는 안 된다. 이는 에이전트가 셸러에 대한 fiduciary duty를 불이행하는 행위에해당이 된다. 특별히 dual agent일 경우에는 더더욱 조심하여야 할 일이다.
에이전트는 리스팅에 명시된 가격만을 말하여야 하고 바이어에게는 그가 원하는 가격을제시할 수 있는 자유로운 선택이 필요하다.
(213)272-6726, www.newstarcommercial.com
