▶ 감정가·이사 편의 등 셀러 의중 파악도 중요 집값 지역따라 반등-주춤 정확한 추세 살펴야
바이어들에게‘내려놓음’의 자세가 필요한 시기다. 주택구입이 유리한 시기는 분명하지 만 구입 경쟁이 치열해 몇몇 조건을 포기해야 구입이 수월하다.
주택가격이 빠르게 오르고 있지만 올해와 내년을 주택시장 전환기로 보는 시각이 많다. 안정적인 회복세를 유지하려면 적어도 5년이 걸릴 것이라는 전망으로 주택 구입 후 장기 보유 전략이 필요한 이유다.
■시리즈-부동산 테크 필승 전략 ②바이어
강한 주택 수요로 많은 지역이 이미‘복수 오퍼’로 대변되는 과열 구입 경쟁양상이 나타나며 몸살중이다. 주택 수요가 높은 가주 등에서는 이미 주택 시장 거품 우려가 제기될 정도다. 현재 주택 시장의 모든 여건이 바이어에게는불리하게 돌아가고 있다. 그래도 인내심과 독창적인 전략으로 주택 구입에나서는 바이어는‘내 집 장만’의 꿈을 이룰 수 있다.
◇‘ 헐값 오퍼’ 꿈 버려야
최근 팔리는 주택들은 대부분 셀러가 내놓은 가격에 근접한 가격이나 오히려 높은 가격에 팔리는 추세다. 마치 셀러들이 새로운 주택시세를 마음대로 써가듯 리스팅 가격이천정부지로 치솟고 있다. 불과 1~2년전만해도 리스팅 가격보다 약 20%낮은 가격에 집이 팔리기도 하며‘ 헐값 오퍼’가 대세였지만 이젠 꿈도 꾸기 힘든 상황이다. 질로우닷컴에 따르면 최근 리스팅 가격 대비 매매가격 비율은 약 97%(전국)로 나타나‘헐값 오퍼’ 시대가 이미 끝났음을알렸다.
그렇다면 오퍼 가격은 어떻게 정해야 할까? 오퍼 가격을 무턱대고 리스팅 가격대로 제출할 필요는 없다.
지역별 주택시장 상황을 잘 파악해적절한 가격을 정해야 한다.
만약 매물이 팔리는 기간이 다소지연되고 아직 리스팅 가격을 밑도는 가격에 팔린다면 오퍼 가격을 너무 낮지 않은 리스팅 가격보다 약2~3% 낮게 시작해 볼만하다. 그러나리스팅 가격보다 비싸게 팔리는 집이 많은 지역은 첫 오퍼를 적어도 리스팅 가격대로 제출해야 어느 정도승산이 있다.
◇장기 보유만이 살 길
주택시장 장기 전망이 밝은 것도주택 수요가 급증하고 있는 이유 중하나다. 대부분의 전문가들이 주택시장 침체가 이미 종료된 것으로 받아들이고 있고 5년 후부터는 본격적인상승 국면에 접어들 것으로 전망하고 있다. 다만 올해와 내년은 주택시장이 몇 차례 부침을 거치는 전환기로 이 시기가 지나야 주택시장이 보다 안정적인 궤도에 진입할 것으로전문가들은 내다보고 있다.
따라서 올해 안에 주택을 구입할예정이라면 적어도 내후년까지는 처분을 미뤄야 어느 정도 투자성을 보장받을 수 있겠다.
시장조사 기관 코어로직의 마크플레밍 수석 이코노미스트는 “2013년과 2014년은 주택시장이 침체기에서 상승기로 접어들기 위한 전환기”라며 “주택시장 여건이 개선되고있지만 장기간의 침체가 아직 완전히 치유되지 않았다”고 CNN머니와의 인터뷰에서 진단했다.
◇셀러의 의중을 파악해야
복수오퍼에 따른 주택구입 경쟁이이제 일반화 된 지역이 많다. 어느 지역을 가도 매물이 나오면 이제 두 명이상의 바이어가 경쟁을 벌이는 지역이 많다. 한 인터넷 부동산 업체의조사에 따르면 지난 1월과 2월 바이어를 도와 오퍼를 제출했던 자체 에이전트 중 약 73%가 다른 바이어들과 주택 구입을 놓고 경합을 벌였던것으로 나타났다. 2011년 가을 조사때의 약 56%보다 높은 수치로 앞으로 이같은 답변 비율은 더욱 늘어날전망이다.
구입 경쟁이 피할 수 없는 추세로자리 잡아가고 있기 때문에 이에 대처하는 전략 수립이 필요하다. 오퍼가격을 올리거나 몇몇 구입 조건을완화시키는 것은 오퍼 경쟁력을 갖추기 위한 일반적인 전략이다. 그러나이들 전략을 무턱대고 활용하기 보다는 셀러의 의중을 파악한 전략이더 효과적이다. 예를 들어 셀러가 우려하는 부분이 낮은 감정가라면 감정가와 관련된 바이어 측 구입 조건을 완화시키도록 한다.
만약 셀러가 주택 처분 후 새 주거지로 이사하는데 시간이 필요하다면에스크로 기간을 셀러 측이 정하도록 하는 것도 좋은 방법이다.
◇투자자들의 구입 패턴 분석
40만달러 미만의 중저가대 주택시장에서는 현금 동원력을 갖춘 투자자들의 구입 활동이 매우 왕성하다. 대부분 전액을 현금으로 구입하는 이른바 ‘캐시 오퍼’ 세력으로 일부는 캐시 오퍼에 따른 가격 할인혜택을 누리고 있다. 모기지 대출 기준이 여전히 까다롭기 때문에 대출을낀 구입은 아무래도 현금 오퍼 구입자와의 경쟁에서 밀리는 것이 일반적이다. 그래도 투자자들의 구입 패턴을 잘 살펴보면 모기지 대출을 통한구입자들도 일부 승산은 있다.
투자자들은 현금을 앞세워 리스팅가격보다 낮은 오퍼를 제출하는 것이 일반적이었으나 경쟁이 심화되면서 일부는‘ 웃돈’을 제공하는 오퍼를쓰기도 한다. 그러나 투자자들은 만약 오퍼 가격이 리스팅 가격보다 약5~10%를 초과하게 되면 경쟁을 포기하고 다른 매물로 눈을 돌리는 것이 일반적이다.
따라서 비록 모기지 대출을 통한구입이지만 리스팅 가격보다 약 10%이상 높은 가격에 오퍼를 제출할 수있는 조건이 된다면 투자자들과의구입경쟁을 해볼 만하다.
◇지역별로 회복 강도와 위험도파악
주택가격 상승이 전국적인 추세라지만 지역에 따라 이제 막 반등을 시작한 지역이 있는 반면 상승세가 이미 주춤해진 지역도 있다. 지난해 이미 두 자릿수 비율의 주택가격 상승세를 보인 지역들은 투자자들이 이미 하나둘 씩 떠나고 있어 자칫 주택가격 하락도 우려된다. 주로 주택가격 하락폭이 컸던 지역들로 피닉스등에서는 이미 주택투자 열풍이 식어가고 있는 것으로 나타났다. 투자자에 의한 구매가 줄어든다는 것은그만큼 주택 수요가 감소한다는 의미로 주택가격 하락 압박 요인으로작용할 가능성이 높다.
주택시장 위험도를 파악하는데지역 차압률 현황도 살펴봐야 한다.
최근 차압된 주택이 많을수록 향후주택가격 전망도 불투명하기 때문이다.
차압매물 전문 웹사이트 리얼티트랙 등에서는 지역별 차압률 정보를제공하는데 활용해볼 만하다. 지도를통해 차압률이 높은 지역은 진한 색으로 표시되고 반대로 차압률 낮은지역은 색상이 연해져 차압률 정도를 파악하는데 도움이 된다.
< 준 최 객 원 기 자 >
