건축 시공 저당 설정권 (SB 189)2012 년 7월1일부터 시행되었다. 과거의 건축 공사와 관련된 저당 설정법률이 거의 대부분 변경되었다. 저당 설정과 관련법 법률용어도 많이 변경되었다.

저당 설정 절차에 대한 통고와 일정도 많이 변화되었다.

예로서, 과거에는 저당 설정을 하기 20일 이전에 저당 설정 통고를 보낸 다음 20일을 기다린 후에 저당 설정을 할 수 있었다. 지금은 공사 시작과 함께한다.

몇 가지 중요 내용을 보자(1) 용어 변경: 예로서, 과거에 “일반 시공업자” (general contractor)또는 “첫 시공업자 (original contractor)로 불렀든 용어가 “직접 계약한 시공업자” (Director contractor) 로 변경되었다. 과거에 “자재 납품업자” (materialman)로 불렀든 것이 “자재 공급자” (material suppliers)”로 변경되었다. 이외에도 몇 가지 용어들이 변경되었다.

(2) 하청 업자가 계약에 의해서 저당 설정권을 포기 당 할 수 없다.

(3) 공사 대금을 분할 지불할 경우에는, 공사비를 받을 수 있다는 조건 하에서 조건부 저당 설정 면제 양식에 서명을 할 수 있다. 그러나 만약 돈을 못 받았을 때는 여기에 서명을 했더라도 무효가 된다.

(4) 공사 완공이 된 후 15일 이내에 완공 서명을 한 후 완공 등록을 한다.

(5) 소유주는 완공 등록을 한 10 일 이내에 직접 시공 계약을 한 시공 업자에게 완공등록 서를 보내 주어야 한다.

시공업자는 저당 청구, 공사비 지불 중단 통고, 공사비 지불 보증 보험회사한테 “사전 저당 설정 통고” (preliminary notice)를 소유주, 소유주의 대행자, 직접 계약을 체결한 시공업자, 하청 업자에게 작업 지시를 한 사람, 건축 융자 제공 은행에도 통고해야 된다.

(6) 시공 업자의 저당 설정에 대한 항의를 할 수 있는 소유주는, 직접 시공업자, 하청업자가 보험 (bond)을 공사비의 125% 보험을 구입해서 저당 해제 신청을 등록할 수 있다. 이 액수는 판결 저당이나 지불 보증을 위한 것이다. 과거에는 소유주가 저당 해제 청구를 할 수 있는 이런 법이 없었다.

(7) 저당 설정자는 저당 설정을 등록 한 후 90일 이내에 소송을 시작해야 된다. 90일 이내에 소송을 시작하지 않으면 저당 설정권이 무효 된다.

(8) 소유주는 시공 업자가 법원에 소송을 하지 않는 상태인 때에는, 소유주가 저당 설정자에게 저당 해제를 법원에 청구하기 10일 이전에 저당 해제를 요구한다. 만약에 저당 해제에 불응할 때는, 법원에 저당 해제 신청을 한다.

소유주는 법원에 저당 해제 청구를 하기 10일 이전에 저당 설정자에게 저당 해제 할 것을 청구한다.

법에서 요구하는 양식에 의해서 요청해야 된다. 과거 법에서는 소유주가 해제 청구를 하는 방법이 없었다.

차압을 통해서 구입한 Condo에 소유권 취득증서 (Trustee’s Deed) 등록 (AB 2273)개인적 차압 (nonjudicial foreclosure)을 통해서 취득한 Condo는 30일 이내에 등록을 해야 된다.

주택 관리협회 (HOA)에서, 체납등록 (NOD)된 unit에 대해서 차압을 통한 소유권 취득 사본을 요구했을 때는 소유권 등록을 안했다고 하더라도 15일 이내에 제출해야 된다. 과거에는 등록 후 15일 이내에 제출하게 했었다.

주택관리협회 (HOA) (AB 805, 806 )시행은 2014년 1월1일부터 HOA에 관련된 소유주 또는 임원 자신의 이익을 위해서 제의한 찬성투표에 참여하지 못한다. HOA에서 잘못 저당 한 것은 HOA에서 21 이내에 해제해야 된다.

그리고 HOA에 대해서 현재 사용되는 여러 가지 복잡한 용어에 대한 표준을 마련한다.

(213)612-8916