현재 부동산 시장에 나와 있는 매물 중에 숏세일 매물과 은행차압 매물(REO•Real EstateOccupied)수가 현저하게 줄어있다.
숏세일과 은행차압 매물은 정상매물이 아니어서 정상적인 주택가격보다 보통 5~10% 정도낮은 가격으로 판매되고 구입이 가능한 매물이어서 바이어들에게는 인기가 아주 좋으나정상적인 부동산 시장의 형성에 다소 부정적인 영향을 미치는 요소가 된다. 다시 말하자면 숏세일 매물과REO 매물이 줄어야 정상적이고 균형 잡힌 부동산 시장이 만들어진다는 말이다.
이 매물들의 수가 지난해 여름부터 줄어들기 시작해서 올해 들어서는 눈을 씻고 찾아보려도 보이지 않는다. 왜 그럴까? 이제 미국 경기가본격적인 회복세에 들어섬에 따라 부동산 시장도 정상적으로 만들어지고 있는 것일까? 필자가생각하기는 그러기에는 아직 시간이 더 필요한것 같다. 숏세일 매물과 REO 매물이 줄어든 것이 미국의 경기 회복에 따른 것이 아닌, 비정상적인 현상으로 보이기 때문이다.
사실 2, 3년 전만해도 부동산 시장의 3분의2 이상이 숏세일과 REO 매물이었다. 숏세일매물은 주택시장에서 정상적으로 형성된 가격으로 매매되는 매물이 아니라 주택 대출금을가지고 있는 담보은행의 승인만 받으면 매매처리를 할 수 있는 비정상적인 거래 매물이어서,주위의 같은 사이즈의 주택의 가격보다 훨씬낮은 가격으로 처리되었고, REO 매물은 은행차압과 경매를 통하여 상당히 낮은 가격으로정리된 주택이 투자자를 거쳐 다시 부동산 시장에 나온 매물이어서 이 역시 주위의 주택가격보다 무척 낮은 가격으로 매매가 되었다.
그러다 보니, 바이어들은 항상 숏세일 매물과 REO 매물이 나오면 앞을 다투어 구입하려고 했었고, 이러한 숏세일 매물과 REO 매물덕분에 주택가격이 지속적으로 하락세를 면치못하였던 것이다.
그러나 2013년 4월의 주택시장은 어떠한가?차압주택 및 숏세일 주택이 급격하게 줄어들면서 정상 매물의 수가 거의 주택시장의 대부분을 차지하고 있다. 지금 필자가 부동산 에이전트로 활약하고 있는 샌타클라리타시 지역,이 지역을 예를 들어 설명 드리겠다.
샌타클라리타시는 크게나누어, 5번 프리웨이를 중심으로 뉴홀, 스티븐슨랜치,웨스트리지, 발렌시아, 스테익 지역이 있고, 14번 프리웨이를 따라 캐년 컨트리 지역이 있으며 이 지역 사이에소거스 지역으로 나누어져있는데, 한인들이 많이 거주하시는 스티븐슨랜치와 발렌시아(웨스트리지 포함) 및 캐년 컨트리를 예를 들자면, 현재 숏세일과 REO 매물의 분포는, 스티븐슨랜치는 총 14매물 중에 3매물,발렌시아는 총 51매물 중에 6매물, 캐년 컨트리는 총 60매물 중에 10매물로 나와 있다.
퍼센티지로 따지니 전체의 10~15%가 숏세일 및 REO 매물이고 나머지는 모두 정상 매물인 셈이다. 여러 신문지상에서는 정상 매물이70% 정도이고 나머지 숏세일과 REO가 30%정도로 나온다고 하는데 실제의 주택시장에서는 훨씬 그 비율이 차이가 나는 것을 알 수가있다.
그러면, 이제 비정상적인 매물들이 확연히줄어들었고, 정상적인 매물들이 대거 시장에나오기 시작했으니 이제부터는 본격적인 정상적인 부동산 매매시장의 형태로 들어선 것일까? 미국 경기가 본격적으로 회복되어서 이로인하여 숏세일 매물과 REO 매물이 줄어든 것이라면 충분히 이해가 가지만 그게 아니다.
현재 페이먼트가 밀려서 차압위기에 빠져 있는 주택에 대하여 모기지 은행이 정해진 기간에 NOD(Notice of Default)를 보내고 또 일정기간 후에 NOT(Notice of Trustee’s Sale)를 보내고난 뒤에 차압 및 경매를 해야 하는 은행에 대하여 연방 정부가 강력한 제재수단을 통하여 이를 막고 있는 덕분에 현재 주택시장에 숏세일매물과 REO 매물이 나오지 않는 것이다.
모디피케이션을 하고 있거나 숏세일을 하고있는 기간에는 경매처리를 하지 못하게 막고있는 까닭으로 이 매물들이 1년여 동안 급격히 줄어들어 있었던 것이다. 그러나 이러한 강력한 제재가 느슨해지면 늑대 같은 은행들이가만히 있을 까닭이 없다. 곧 이들의 본격적인차압이 다시 시작되면 주택시장은 어떻게 될까? 부디 이러한 일이 일어나지 말기를 간절하게 바랄 뿐이다.
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