보통 집페에먼트가 한 달이상 밀렸을 때 은행에서 두장으로 된 편지가 날아온다. 내용은 앞으로도 계속 페이먼트를 하지 않게되면 크레딧에손상이 되고 결국은 집이 차압이 된다는 경고의 내용이다.

하지만 오바마 행정부의Making Home Affordable Program이라는모기지 구제 정책으로, 수백만 명의 주택 소유주들이 재융자 또는 융자조정을 통해 재정 수준에 맞게 모기지 페이먼트를 낮출 수 있도록 도와주는 정책이 있다.

물론 은행에서도 집페이먼트가 밀린 주택소유주들이 집을차압당하는 최악의 상황을 피할 수 있도록 돕기 위해 여러가지 선택을 제시한다.

우선 집을 지키기 위하여은행에서 제시하는 첫 번째방법이 그 동안 밀린 페이먼트와 원금 그리고 차압 과정이 진행되었다면 그동안 생긴변호사비용을 비롯한 모든 비용을 일시불로 갚고 집을 되찾는 것(Reinstatement)이다.

그리고 두 번째가 그 동안밀린 페이먼트를 나누어 현재의 페이먼트에 얹어 내는 것(Repayment Plan)인데 물론 이럴 경우에도 밀린 이자와 비용등을 모두 나누어 내야 한다. 일시적으로 경제적인 어려움을 겪고 곧 상황이 좋아진경우를 빼고는 별 효과가 없는 제안이다. 그 다음이 요즘도 많이들 시도하는 융자재조정(Loan Modification)이다.

한달 한 달 페이먼트를 내는 데에 어려움을 겪고 있는많은주택 소유주들이에게 자신의재정 수준에 맞게 모기지 페이먼트를 조정해 주는 것을 골자로 하는 융자재조정을 신청하면 은행은 집의 현재 시세나 재조정이 되었을 때 과연 페이먼트를 제대로 할 수있는 지 대출자의 경제 형편,그리고 현재 페이먼트하기가얼마나 어려운지등을 참고한다. 융자재조정이 성사되면 은행은 융자의 기간을 30년에서40년으로 늘려주거나 이자율을 낯추거나 해서 월 페이먼트를 줄여준다.

이때 그 동안 밀렸던 이자나 원금을 면제해주진 않는다. 그리고 드문 경우이지만 원금이 삭감되는 경우도 있다.은행과 융자 재조정을 시작하면 주택소유주 개인의 재정상황을 은행에 어떻게 알리느냐가 중요하다. 은행과 융자재조정을 놓고 대화를 시작한다는 것은 융자승인을 받는 것과도 비슷하여 수입이너무 많거나 적어도 성사가되지 않기 때문이다.

그리고 은행은 제시한 위의 여러가지 옵션에 어느것에도 해당되지 않을 경우 크레딧이 망가지는 것을 최소화하며 집을 처분할 수 있는 두가지 방법을 제시한다. 먼저 숏세일인데 은행도 페이먼트가밀린 주택 소유주들에게 가장협조적인 것이 숏세일이다.

우선 전문 에이전트를 통해 집을 마켙에 내놓고 합당한 바이어의 오퍼를 받아야 하는데이때 은행은 모든 비용을 제하고 은행이 받을 수 있는 가격을 염두에 두고 일을 하게된다.

지난 몇 년동안 숏세일이 많아 대부분의 주택소유주들이 숏세일에 대해 잘 알고 있지만 최근의 몇가지 동향을알아본다. 우선 주택이 가지고 있는 융자금액보다 시세가더 낮은 소위 깡통주택이 주택가격이 올라가므로 점점 줄어들고 있다. 그러나 우리가느끼고 있는 실제의 경기는별로 좋아지고 있지않은 탓에
소유 주택의 유지에 어려움을겪고 있는 소유주들은 아쉽기는 해도 차압이란 위험을 당하기 전에 숏세일을 통한 매각을 신중히 고려해봐야 할때이다.

숏세일의 경우 셀러가 지불하는 비용은 일체 없으며 숏세일이 성사되면 은행에서 이사비용을 지불하게 되므로 어려운 중에도 도움이 된다. 가끔 숏세일이 성사가 되지 않는 경우 자발적으로 집의 소유권을 포기하는 Deed-in-Lieu of Foreclosure를 할 수도있다.

차압의 한 방법인데 1차 은행에 자진하여 소유권을 반납하면 은행은 집에 걸린 빚을 당연히 탕감하고 크레딧손상도 일반 차압에 비해 덜하지만 2차이상의 은행에 빚이 있는 등 집에 걸린 다른 모든 빚은 그대로 주택소유주의책임으로 남게 되니 조심해야한다. 그리고 자발적 권리포기의 한 방법인 이 차압도 수속
이 끝나 집이 은행소유가 되면 바로 비워주어야 한다.

경제적으로 어려운 상황에쳐해 집페이먼트가 어렵다면우선 은행이나 주위의 전문가등에게 전화를 하여 도움을청해 차압을 막아야 한다.

(213)505-5594