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재융자 계획 있다면 올해에 하라

2013-01-10 (목)

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▶ 모기지 대출 전문가 조언

만약 올해 주택 구입이나 재융자 계획이 있다면 반드시 명심해야 할 한 가지가 있다. 저금리를 비롯, 여러 혜택이 올해로 마지막이 될 가능성이 높다는 것. 계획들을 올해 안에 서둘러 실행하지 않으면 평생 한 번 있을 절호의‘재테크’ 기회를 놓친다는 각오가 필요한 해다. 웬만한 크레딧 점수, 은행 간 대출조건을 부지런히 비교하는 자세, 대출이 거절돼도 재도전하려는 자세 등을 갖추고 있다면 올해가 바로 이들을 위한 해다. 올 한해 좋은 조건으로 모기지 대출을 받기 위해 뱅크레이트닷컴이 정리한 각종 모기지 대출 요령을 익혀본다.

당분간 초저금리 유지 후 오름세 전망
부족한 크레딧은 몇 개월간 철저히 관리
은행 측 요구 서류 가급적 24시간내 제출

■재융자, 지금 당장 실시

최근에 재융자를 실시하지 않았다면 아마 지금 불리한 이자율을 적용받고 있을 지도 모른다. 이자율 하락폭이 워낙 커 재융자 실시로 인한 혜택이 나날이 커지고 있기 때문이다. 한동안 재융자 계획을 갖고 있었다면 더 이상 망설일 필요가 없다. 지금이 바로 행동에 나설 시기다.

모기지 금리는 사상 유례 없이 낮은 수준이라는 것은 누구나 아는 사실이다. 전문가들은 모기지 금리가 현재 수준을 연초 몇 달 동안 유지될 것으로 보고 있다.
그러나 이후부터는 서서히 상승할 것이라는 전망이 우세하다. 사상 최저 수준의 이자율로 대출 금리를 장기간 묶어 놓으려면 지금 당장 재융자에 나서라는 것이 융자 전문가들의 한결같은 충고다.

■주택 구입, 올해가 마지막 기회

주택시장이 하락기로 접어든 이후 여태껏 주택 구입 타이밍만 기다리고 있었다면 더 이상 지체할 여유가 없다. 소리 소문 없이 찾아온 절호의 주택 구입 기회가 이미 슬그머니 사라지는 중이다.

모기지 금리는 여전히 최저 수준이지만 올해 안에 상승할 것이라는 전망이 많다. 주택 가격은 이미 반등을 시작해 바닥권 가격을 기대하기 힘들어도 아직까지 주택 임대보다는 유리한 편이다.

주택가격 상승으로 인해 주택 구입 여건이 올해 중 다시 불리해 질 것으로 보는 전문가가 많다. 올해가 주택 구입 마지막 기회가 될 것이라는 전망이 많다.

지금 주택 구입에 나서지 않으면 다시 또 몇 년의 시간을 기다려야 될 지도 모른다. 올해 중 ‘내 마련’ 계획이 있다면 우선 대출 은행의 문을 두드려 융자 사전 승인 절차부터 상담하고 매물 샤핑에 나설 것이 권장된다.

■굳이 FHA 융자 고집할 필요 없어

다운페이먼트 자금이 부족해 FHA 융자만 고려했다면 올해는 그럴 필요가 줄어들겠다. 재정난에 허덕이는 FHA가 이미 대출 수수료 인상 움직임에 나서고 있기 때문이다. 업계에서 FHA가 보증 보험료를 올리고 대출기준 강화에 나서고 있어 일반 은행의 대출 기준과 다를 바가 없다는 지적까지 나오기에 이르렀다.
만약 다운페이먼트 자금을 조금 더 준비할 여력이 있다면 굳이 FHA 융자를 고집할 필요는 없다. 현재 보유 자금으로 FHA와 컨벤셔널 융자 조건을 비교한 뒤 이자율과 비용 면에서 유리한 쪽을 선택해 결정해도 유리한 시기다.

■크레딧 점수는 갈고 닦아야

주택 대출은 물론 재융자 때 대출 신청자의 크레딧 점수가 최우선 심사기준이다. 크레딧 보고서상에 조그만 ‘흠집’이 있어도 불리한 조건이 적용되거나 대출이 거절되기 십상이다. 재융자나 주택 구입 계획이 있다면 올해 역시 크레딧 점수 관리를 최우선 과제로 삼아야겠다.

대출 은행별 차이가 있지만 720점 이상이면 좋은 조건의 이자율을 받는데 무난하다. 680점 이상이면 최상의 이자율은 힘들지만 그나마 유리한 조건의 이자율이 가능하다. 그러나 680점 미만이며 불리한 이자율을 감수하거나 시간을 좀 더 두고 점수를 개선한 뒤 모기지를 신청하는 편이 유리하다.

■모기지 대출 조기상환 기회

모기지 빚을 하루라도 빨리 갚아 ‘빚 없는 삶’을 원하는 대출자에게도 올해가 마지막 기회다.

재융자를 통해 대출 상환기간을 단축시킬 수 있는 절호의 찬스가 사라지고 있기 때문이다. 모기지 금리가 사상 최저 수준이어서 기존의 30년 고정 대출을 15년 또는 20년으로 단축해도 페이먼트 부담은 그다지 크지 않다.

상환기간을 단축하는 재융자의 경우 페이먼트 부담이 기존 30년 고정 대출 때보다 오르는 것이 일반적이다. 인상분을 고려해 재융자에 나서고 이자율이 조금이라도 더 오르기 전에 재융자를 실시해야 페이먼트 인상에 대한 부담도 줄어든다.

■ ‘깡통주택’ 소유주 재융자 재도전의 해

‘깡통주택’ 소유주 중 재융자에 실패한 경험이 있다면 올해는 재도전해 볼 만하다. 지난해 개정된 재융자 프로그램인 HARP 2.0을 통해 지난해 9월 말까지 약 70만명이 넘는 ‘깡통주택’ 소유주들이 재융자에 성공했다.

올해는 HARP 규정이 더욱 완화되고 참여 은행도 늘어날 것으로 예상돼 수혜자 역시 증가할 것으로 기대된다. 따라서 한 은행에서 재융자 거절을 받았다고 해서 실망하지 말고 다른 은행의 문을 두드리면 재융자의 기회를 잡을 수도 있다.
다만 HARP 2.0을 신청하려면 기존 대출이 패니매나 프레디맥 등 국영 모기지 업체가 보증을 선 대출이어야 하고 2009년 6월1일 이전에 발급된 대출에 한한다. 또 과거 12개월 동안 페이먼트 연체 기록이 없어야 하고 크레딧 점수가 620점 미만일 경우에도 신청이 힘들다.

■크레딧 관리 마지막까지 만전

모기지 대출이 승인됐다는 통보를 받았다고 해서 안심하면 안 된다.

대출 절차가 최종 마감되고 주택 구입에 필요한 대출금이 이체될 때까지 크레딧 점수 관리에 만전을 기해야 한다. 대출기준 강화로 마감 수일 전 크레딧 보고서 재발급을 요구하는 은행이 많아졌기 때문이다.

만약 대출 승인 통보 후 새 크레딧 카드를 발급 받거나 큰 금액의 할부 구입을 실시하면 크레딧 점수에는 좋지 않은 영향을 미친다. 은행이 대출신청 마감 전 이같은 사실을 발견하면 승인을 철회하거나 재검토하느라 대출 일정이 지연된다.

■은행 요구에 최대한 협조적

지난해 신규 주택 대출은 물론 재융자 폭주로 은행 측 대출 업무가 많이 지연되는 현상을 빚었다.

이같은 현상은 재융자 수요가 급증될 것으로 예상되는 올 상반기까지 이어질 전망이다.

정해진 기간 내에 필요한 금액을 대출을 받기 위해서는 대출 신청자의 노력도 필요하다. 은행 측이 요구하는 서류나 증명은 가급적이면 24시간 내에 제공해야 불필요한 지연을 막을 수 있다.

특히 대출 마감을 앞두고 은행 측이 이런 저런 서류를 요구하는 사례가 많은데 미리 미리 예상 서류를 준비해 두면 은행 측의 요구에 즉각적인 응답이 가능하다.

만약 조금이라도 지연이 발생하면 대출 신청 때 고정해 놓은 이자율을 적용받는 데도 차질이 생길 수 있어 주의해야 한다.

<준 최 객원기자>