투자용 부동산 구입에 대한 관심이 매우 높다. 임대료 상승 등으로 수익성이 올라갈 것으로 기대하는 투자자들이 앞다퉈 투자용 부동산 구입에 나서고 있다. 투자용 부동산에 대한 수요가 높아지면서 부동산 가격은 오르며 귀한 몸 대접을 받고 있다. 수익성 부동산에 대한 투자 성패는 수익성이 판가름한다. 부동산의 수익성을 철저히 따져 본 뒤 구입에 나서야 실패 확률을 줄인다. 투자용 부동산의 수익성을 판단하는 몇가지 방법을 알아본다.

투자금 대비 수익·자본환원율·미래가치 등 다양

■캐시 온 캐시 수익률
(Cash on Cash Return)

임대 수익을 현금 투자분으로 나누어 계산한 비율이다. 재산세 납부 이전의 임대 수익을 부동산 구입 때지불한 현금 다운페이먼트로 나누면 캐시 온 캐시 수익률이 산출된다.

수익성 부동산의 현금 흐름을 판단하기 위해 사용되는 비율로 현금 흐름을 중시하는 투자자들이 중시하는 비율이다.

120만달러짜리 아파트를 구입할 때 현금 30만달러를 다운페이먼트로 지불하고 나머지는 대출을 통해 구입하는 경우를 예로 들어 보겠다.

관리비 등 비용을 제외한 아파트의 월 임대 순익이 5,000달러일 경우 구입에 따른 캐시 온 캐시 수익률은 연간 임대 순익 6만달러를 현금 투자분 30만달러로 나눈 20%가 된다.

■가격 대비 임대 수입
(Gross Rent Multiplier: GRM)

부동산 가격을 임대 수입으로 나눠 계산하는 가격 대비 임대 수입(GRM) 방법도 부동산의 가치를 판단할 때 흔히 사용되는 방법이다.

가격 대비 임대 수입을 계산하는 방식은 부동산 가격을 연간 총 임대 수익으로 나누기만하면 된다.

예를 들어 부동산 가격이 100만달러이고 연간 총 임대 수익이 10만달러라면 가격 대비 임대 수입은 10이 된다. 가격 대비 임대 수입이 높으면 가격이 비싸거나 임대 수익이 상대적으로 낮음을 의미한다.

가격 대비 임대 수입은 부동산의 가치를 산출하기보다는 다른 매물과 시세를 비교하는데 주로 사용된다.

가격 대비 임대 수입을 계산할 때 비용 부분이 포함되지 않기 때문에 적정 수익률을 파악하기는 데는 무리가 따른다.

그러나 임대 수익이 비슷한 다른 매물에 비해 가격이 비싸게 책정됐는 지를 파악하는 데 도움이 된다. 특히 상가나 사무실 건물보다는 아파트 매물의 가격을 비교할 때 많이 사용된다.

■자본 환원율
(Capitalizaton Rate)

상업용 부동산 투자성을 판단하는데 가장 많이 사용되는 방법이 바로 자본 환원율이다. 흔히 캡 레이트라고도 불리는 자본 환원율은 투자 대비 수익률을 의미한다.

셀러가 제시한 리스팅 가격이 해당 부동산의 수익과 비교해 적정한 지를 판단하는 데 도움이 된다.

캡 레이트는 연간 순영업 이익(net operating income)을 부동산 가격으로 나누어 계산하면 된다.

예를 들어 100만달러짜리 상가건물의 연간 총 임대 수익이 약 10만달러이고 관리 비용이 연간 약 1만달러라면 순영업 이익은 9만달러이고 캡 레이트는 약 9%가 되는 것이다.

순영업 이익은 연간 총 임대수익에서 각종 비용을 제외하는 방식으로 계산하는데 비용 항목에는 감가 상각비와 대출 이자 등은 포함되지 않는다. 세입자의 신용도가 높아 안전 자산으로 분류될 경우 일반적으로 낮은 캡 레이트가 적용된다.

반면 투자 위험도가 높다고 판단되는 부동산의 경우 셀러가 높은 캡 레이트를 제시하는 것이 일반적이다. 시중 은행 이자율이 오를 경우 캡 레이트 역시 상승하는 경향이 있다.

■내부 수익률
(Internal Rate of Return:IRR)

내부 수익률은 투자로 지출되는 현금의 현재 가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금 유입액의 현재 가치가 동일하게 되는 수익률을 의미한다.

즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자 가치와 동일하게 되는 수익률이다.

그러므로 어떤 투자의 내부 수익률이 9%라고 한다면 이것은 투자의 원금이 건물 보유기간에 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의 복리 증가율과 같은 의미라고 할 수 있다.

앞서 예로 든 100만달러짜리 상가 건물의 경우를 예로 내부 수익률을 산출해 보겠다. 현금 30만달러를 다운페이먼트로 투자하고 나머지 금액은 대출을 통해 건물을 구입한 것으로 가정하겠다.

또 해마다 임대료가 약 3%씩 인상되고 10년 후 처분한다고 가정하면 내부 수익률은 약 18.7%가 된다. 일반적으로 내부 수익률이 캡 레이트보다 높기 때문에 부동산 매매 때 두 비율을 함께 검토하면 구입 결정에 도움이 된다.


<준 최 객원기자>