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‘단기차익’노리면 지금 투자 말아라

2012-07-26 (목)

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▶ 에델스타인 UC버클리 교수의 조언

부동산 구입에 대한 관심이 상승 중이다. 최근 일반인들에 의한 실수요 주택구입이 크게 늘고 있고 부동산 투자자들에 의한 구입은 이미 이전부터 활발하게 이뤄지고 있다. 부동산 시장 침체 전 유행했던 단기 매매행위인‘플리핑’이 재등장할 정도로 부동산 투자활동이 활발해졌다. 부동산 투자를 꿈꾸는 수요는 많아진 반면 예전처럼 섣불리 투자에 나서지 못하는 것이 전과 다른 점이다. 대공황과 버금가는 부동산 시장 침체를 겪었기 때문에 투자 결정에 보다 신중한 접근 자세를 취하고 있는 것. 부동산 투자 성공을 꿈꾸는 미래 투자자들을 위해 UC버클리대 로버트 에델스타인 부동산학 교수가 뱅크레이트닷컴에 전한 조언을 소개한다. (일문일답)

5년 이상 보유 땐 구매해도 괜찮아
‘차압매물’위험성 커 초보에 부적당

▲요즘과 같은 경제상황에서 부동산 구입은 좋은 투자 결정인가?
- 부동산은 궁극적으로 파생 투자수요로 보면 좋다. 예를 들어 사무실 건물에 대한 가치는 사무실이 필요한 사업체들의 경제상황과 연관되어 있다. 이와 마찬가지로 상가 건물의 가치는 소매업 경기상황에 달려 있고 다른 형태의 부동산도 마찬가지다. 따라서 부동산 투자 결정은 개개인이 가지고 있는 경제전망으로부터 비롯되어야 한다고 볼 수 있다.

부동산은 물가상승으로 인해 발생하는 자산가치의 손실을 막아주는 장점이 있다.
만약 경제가 성장하고 이에 따른 인플레이션이 발생할 것으로 예상된다면 부동산 투자 결정을 내려도 좋다. 경제가 성장할 것으로 예상되지만 현재 주변 여건을 살펴볼 때 단기 부동산 투자에 나서는 것은 바람직하지 못하다.

부동산 구입 후 적어도 5년 이상 보유할 목적이라면 좋은 투자 결정이다. 그러나 약 5년 전쯤 성행하던 단기 매매행위인 ‘플리핑’을 시도하려고 한다면 위험한 투자전략이 될 수도 있다.

▲어떤 유형의 부동산이 안전한 투자인가?
-현재 부동산 시장은 여러 층의 하부시장으로 나뉘기 시작했고 크게 두 가지 층으로 분류할 수 있다. 우선 수익률이 높고 위험이 적어 자산가치가 매우 높은 ‘핵심 부동산’ 시장이 있는데 흔히 ‘트리플 A’ 가치로 표현된다.

트리플 A 부동산은 현재 금융위기 이전 가격과 비슷한 수준으로 매매되고 있다. 이와는 반대로 일종의 결함을 지니고 있는 부동산 매물시장이 다른 한 층을 형성하고 있다. 이 시장에 나오는 매물들은 건물구조나 위치상의 결함 등으로 임대가 잘 안 돼 ‘헐값’에 매매되는 것이 특징이다.

만약 안전 부동산 투자를 선호한다면 ‘트리플 A’ 자산투자에 관심을 가지라고 권하고 싶다.

반면 부동산 시장이 곧 회복될 것으로 믿는 ‘고위험, 고수익’ 성향의 투자자라면 ‘헐값’에 나오는 매물에 투자해 볼만 하다. ‘헐값’ 매물에 투자하려면 우선 자신의 투자 성향 알고 있어야 하고 시장이 회복될 때까지 버티려면 ‘지구력’도 어느 정도 필요하다.

▲차압매물 구입이 현명한 투자 결정인가?
- 차압매물 구입은 ‘아마추어’ 투자자에게는 매우 위험한 투자방법이다. 만약 이미 차압 절차가 완료된 매물이라면 덜 위험하겠지만 차압절차가 진행 중인 매물은 초보 투자자에게 쉽지 않은 투자다. 차압절차가 지역별로 차이가 나고 차압을 무사히 마치기 위해서는 전문지식이 요구되기 때문이다.

차압매물 구입은 또 어느 정도 위험을 감수해야 하는 접근 자세가 필요하다. 일반적으로 차압을 통해 시장에 나오는 매물은 곧바로 임대할 수 있을 정도의 상태를 갖추지 못하고 있다. 외관만 보기 좋게 꾸미는 리모델링 수준을 넘어서 때로는 전면적인 개조 공사가 필요할 때도 있다.

또 구입한 매물을 되팔아 차익을 남기려면 그 사이 임대를 해야 하고 임대기간에는 건물주로서 부동산을 관리해야 하는 관리 능력도 갖추고 있어야 한다. 건물주로서의 관리 능력은 지역 임대시장 상황을 철저히 파악하고 있어야 하는 한편 부동산 가격이 회복될 때까지 기다릴 수 있는 ‘지구력’도 필요하다.

▲그럼 초보 부동산 투자자를 위한 조언은?
- 지역에 따라 상황이 조금씩 다르지만 전반적으로 임대에 나서도 단기적으로 크게 불리하지 않을 것이다. 현재 까다로운 대출조건 등으로 인해 단독주택에 대한 소유율이 하락세이다. 따라서 아파트 등 임대주택에 대한 수요는 높아질 전망이다.

아파트 시장은 소규모 투자자들이 진입하기에 적합한 시장이다. 그러나 앞서 언급한 대로 건물주가 되기 전 아파트 관리 능력 등을 갖추고 있어야 한다. 건물상태를 관리할 수 있는 능력과 함께 적합한 세입자를 고를 수 있는 ‘선구안’을 갖춰야 투자 손실을 최소화 할 수 있다.

<준 최 객원기자>