‘어디 집 팔 사람 없나요’, 수요 증가에도 매물 턱없이 부족, 일부 지역 매물 부족 탓에 거래 감소현상. 주택 소유주들이 집을 팔려고 하지 않는다. 주택 구입 여건 개선으로 주택 수요가 급증하고 있음에도 셀러들은 오히려 시장에서 매물을 거둬들이고 있다. 매물 부족으로 주택 수요가 높은 지역의 에이전트들은 주택 소유자들에게 일일이 연락하며 매물을 찾기에 혈안이다. 일부 지역에서는 에이전트가 리스팅 대가로 수수료 일부를 제공하는가 하면 일부는 주택 소유자들을 초대해‘해피아워’ 파티를 열며 주택판매 의사를 타진한다. 펜실베니아 주립대 와튼 경영대의 수잔 와처 교수는 블룸버그와의 인터뷰에서“주택시장이 완만한 침체에서 회복으로 전환되는 과정에서 나타나는 신호들”이라고 진단했다.

◇ 바이어스 마켓 → 셀러스 마켓
전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 3월 중 주택시장에 나온 매물은 약 237만채로 전년 같은 달에 비해 약 22% 감소했다. 협회 측은 현재 거래 속도를 감안할 경우 3월 중 매물의 재고기간은 약 6.3개월이라고 발표했다.
대개 매물 재고기간이 6개월이면 수요와 공급이 균형을 이룬 상태로 파악한다. 따라서 최근 매물 재고기간을 볼 때 바이어스 마켓은 이미 종료된 것으로도 파악된다. 주택 수요가 높은 지역은 이미 셀러스 마켓으로 접어들었다. 온라인 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 샌프란시스코, 실리콘밸리, 덴버, 피닉스, 샌디에고, 로스앤젤레스, 시애틀, 버지니아 북부 지역의 4월 중 매물 재고기간은 4개월 미만으로 단축된 것으로 나타났다.

◇ 매물 감소 → 거래 감소
주택 수요 증가로 매물 재고기간이 단축되는 지역은 이로 인한 거래량이 감소 현상까지 보이고 있다. 실리콘밸리의 경우 4월 중 중간 매물 재고기간이 2달에도 못 미치는 49일로 집계됐다.
이 지역에서는 집을 내놓으면 약 두 달 내에 팔 수 있을 정도로 거래 속도가 빨라졌음을 의미한다. 부동산 시장 조사기관 알토스 리서치에 따르면 전국 30대 주요 도시의 매물 재고기간은 약 107일로 세 달을 조금 넘기고 있는 것으로 조사됐다.
셀러 부족현상으로 리스팅을 받기 위한 에이전트들의 노력도 눈물겹다. 실리콘 밸리 인근 샌마테오의 필리스 맥아더 에이전트는 리스팅을 찾기 위해 과거 40년간 주택매매 기록이 없는 주택 소유자 18명에게 최근 편지를 보냈다.
주택을 판매할 의사가 있는 지 알아보기 위한 편지들이었지만 돌아온 것을 냉담한 반응들뿐이었다고 한다.

◇ 팔아도 남는 것 없다
주택 소유자들이 집을 내놓기를 꺼려하는 가장 큰 이유는 집을 팔아도 남는 게 많지 않기 때문이다. 특히 최근 10년 사이에 주택을 구입한 주택 소유자들의 경우 집을 팔기를 꺼려하는 경향이 더욱 크다. 이유는 최근 주택가격이 10년 전인 2002년 수준으로 떨어졌기 때문. S&P케이스-실러 가격지수에 따르면 전국 20대 주요 도시의 최근 주택 가격은 2002년 10월 수준을 나타내고 있다.
늘어난 ‘깡통주택’ 소유자 숫자도 최근 매물 부족사태의 원인으로 지적된다. 깡통주택 소유자는 집값이 주택 대출금보다 낮아 집을 팔아야 하는 상황에도 팔 수 없는 경우다. 시장조사 기관 코어로직사는 3월1일 ‘깡통주택’의 숫자가 무려 1,110만채를 넘어섰다고 발표했다.
깡통주택은 아니지만 잔존 에퀴티가 거의 없거나 매우 낮은 경우도 집을 내놓기 힘들다. 이 경우 집을 팔아도 에이전트 수수료 등 각종 비용을 지불하고 나면 ‘남는 것’이 없기 때문에 굳이 집을 팔 이유가 없다. 코어로직에 따르면 최근 잔존 에퀴티가 5% 미만인 주택의 수가 약 250만채에 이를 것으로 추산하고 있다.

◇ 투자자 구입 비중 급증
주택시장에서 셀러를 찾기 힘든 반면 바이어들의 수는 지속적으로 늘고 있어 매물 부족 현상은 이어질 전망이다.
전국부동산중개인협회에 따르면 올해 1분기 재판매 주택의 거래량은 2007년 1분기 이후 가장 높은 수준으로 증가했다. 특히 가격 조건이 좋은 매물은 투자자들이 싹쓸이하는 현상이 두드러져 매물 부족현상을 심화시키고 있다. 협회에 따르면 1분기에 매매된 주택 5채 중 1채는 투자자들에 의한 매입이었던 것으로 조사됐다.
투자자는 물론 실수요자들에 의한 주택 수요가 늘고 있는 것은 주택 구입 여건이 기록적으로 유리한 수준에 도달했기 때문이다.
협회가 집계하는 주택 구입 지수에 따르면 연소득 약 6만1,000달러대의 가구가 구입 가능한 주택의 가격대는 약 32만5,500달러로 높아졌다. 주택 수요는 늘고 있는 반면 가격은 계속 하락세여서 주택 구입 지수는 더욱 상승할 전망이다. 현재 전국 146여곳 대도시 지역의 중간주택 가격은 약 15만8,100달러로 1년 전보다 약 0.4% 하락했다.

◇ 신축주택 공급 급감
주택 매물 공급원 중 하나였던 신규주택 공급이 메마른 것도 매물 부족사태의 원인이다. 연방 상무부는 지난달 24일 3월중 신규주택 공급 물량이 연율 환산 약 14만4,000채라고 발표한 바 있는데 이는 1963년 이후 가장 낮은 수준이다.
주택 거래가 급감하자 지난해까지 건축업체들이 신축을 중단하며 공급 물량을 조절해 왔기 때문이다. 대표적인 건축업체 펄티홈스의 경우 미래 수요를 예측하고 ‘선 건축 후 분양’하는 이른바 ‘스펙 홈’(Spec Home) 물량을 최근 대폭 줄인 바 있다.
그러나 올 들어 주택건축 업계의 신뢰도가 상승중이어서 매물 부족사태에 다소 숨통이 트일 것으로 기대된다. 15일 발표된 건설업체들의 주택시장 신뢰지수는 29로 전달보다 약 4포인트 상승했다. 2007년 이후 5년 만에 가장 높은 수준이며 전문가들의 예상치보다도 높았다.

◇ 셀러, ‘2보 전진 위한 1보 후퇴’ 자세 필요
업계와 전문가들 사이에서는 지금 집을 팔 수 있다면 적극 팔라고 충고한다. 현재 집을 처분하고 조건이 더 나은 집을 유리한 가격 조건에 구입하라는 것이다. 그렉 앤더슨 브로커는 “부동산 업계에서는 ‘하락기에 오히려 주택을 구입해야 한다’는 격언이 있다”며 “주식 투자와 마찬가지로 가치가 떨어진 보유 주식을 손절매한 뒤 성장 가능성이 있는 주식에 투자하는 것과 같은 원리”라고 설명했다.


<준 최 객원기자>