신현근(Simon S. Capital 대표)

모기지를 신청하는 경우에 융자기관은 신용 보고서에 포함된 모든 신용 정보와 함께 이 정보를 기초로 산출한 신용점수(Credit Score)를 함께 검토한다.
비우량 주택 모기지 사태로 시작된 신용 위기가 해소되지 않고 있다. 신용 위기 속에서 융자 기관마다 각종 융자 프로그램에 대하여 적용하는 최소 신용 점수를 대폭 인상함으로써 모기지 얻기가 무척 어려워진 요즘의 상황에서는 소비자들의 신용 점수에 대한 이해가 절실히 요청된다.

1. 신용 점수
신용 점수는 각 개인의 신용에 관한 자료를 기초로 수학적인 모델을 사용하여 개인의 신용도를 점수화한 것이다. 이러한 신용점수제를 사용함으로써 융자 기관은 신용 기록의 신속하고 객관적인 평가를 통하여 대출 심사 과정의 효율성과 일관성을 얻는다.

2. 파이코 점수
금융계에서는 융자 기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하여 신용 점수를 얻고 있다. 같은 신용 조회 기관에서도 고객의 수요에 에 따라 다양한 종류의 신용 점수를 상품화하고 있다.이중에서 3대 신용 조회 회사가 보유한 신용 보고서의 내용에 Fair Issac Corporation이 개발한 수학적인 모델을 사용하여 산출하는 신용 점수를 이 회사의 약자를 따라서 파이코(FICO) 점수라고 부른다. 현재는 이 파이코 점수가 가장 널리 사용되고 있으며 3대 신용 조회 회사는 그들이 제공하는 파이코 점수를 각각 다른 이름으로 부르고 있다.

모기지 금융 실무에서는 보통 3개 신용조회 회사 기록의 종합 신용 보고서를 활용하며 여기에 포함된 3개의 파이코 점수 중 중간 점수를 기준으로 삼는 것이 보통이다. 또한 2개의 파이코 점수만 있는 예외적인 경우에는 낮은 점수를 기준으로 삼는 것이 보통이다.각 신용 조회 회사의 동일한 개인에 대한 신용 보고서의 내용이 서로 다른 경우가 많으므로 이를 기초로 산출한 파이코 점수에서도 차이가 나게 된다. 동일한 개인에 대한 파이코 점수에서 50점 이상의 차이가 나는 경우도 가끔 볼 수 있다. 3대 신용 조사 회사가 신용 자료를 서로 교환하지 않으며 신용 자료를 신용 조사 회사에 제공하는 은행이나 크레디트 카드 회사 등 신용 자료의 공급처가 서로 신용 조회 회사마다 다르기 때문에 발생하는 현상이다.

3. 파이코 점수의 유무
모든 사람이 파이코 점수를 가지고 있는 것이 아니며 이 점수가 계산되기 위해서는 신용 보고서 상에 6개월 이상된 살아 있는 하나 이상의 신용 구좌가 있어야 하며 지난 6개월 동안에 하나 이상의 구좌에 대한 정보가 갱신되었어야 한다.그러므로 신용 기록이 전혀 없는 분이나 신용 기록이 있으나 신용 점수가 없는 분 등이 있다. 외국에서 근래에 이주한 이민자들의 경우나 신용 활동에 처음 참여하는 젊은이들은 이에 해당되며 이러한 분들이 모기지 융자를 얻고자 하는 경우에는 이 분들을 받아 주는 특수한 프로그램을 활용해야 한다.

4. 파이코 점수의 범위
파이코 점수는 300에서 850사이이며 점수가 높을수록 신용도가 좋은 것이다. 융자 기관마다 각각 다른 융자 정책과 다양한 프로그램을 가지고 있으므로 모든 융자 기관이 함께 사용하는 좋은 점수와 나쁜 점수를 구별하는 하나의 기준 점수는 존재하지 않는다. 그러므로 구체적인 프로그램과 관련해서만 어느 파이코 점수가 그 프로그램의 기준에 적합한지 여부를 이야기할 수 있다.또한 융자 기관의 대출 심사는 신용 점수뿐만 아니라, 신용 보고서의 구체적인 내용, 다운 페이먼트, 수입, 자산, 주택의 종류 등 여러 가지 조건을 종합적으로 검토하여 이루어지는 것임을 이해해야 한다.

미국 일반 대중을 기초로 한 파이코 점수의 분포를 보면 620점 미만이 20%, 620-690점이 20%, 690-740점이 20%, 740-780점이 20% 그리고 780점 이상이 20%를 차지한다.융자 기관이 컴퓨터를 이용한 자동 승인 제도(Desk Top Underwriting)를 이용할 때에는 최저 신용 점수를 요구하지 않고 포괄적인 신용 상태에 대한 평가를 컴퓨터 프로그램을 이용한 자동 심사를 통하여 결정한다. 이러한 심사 방법은 수작업을 통한 융자 심사(Manual Underwriting)
에서 볼 수 없는 여러 가지 특성을 가지고 있다.

5. 파이코 점수의 결정 요소
파이코 점수는 신용 보고서에 포함된 다양한 정보를 평가하여 산출하게 되는데, 과거의 지불 기록이 35%, 현재의 채무 금액이 30%, 신용 기록의 기간이 15%, 신용의 종류가 10% 그리고 새로운 차입 활동이 10%의 영향을 점수에 미친다.그러나 인종, 피부색, 종교, 출신 국가, 성 및 혼인 상태, 나이 등은 파이코 점수에 영향을 미치지 않으며 특히 소비자가 가진 재산이나 직업 등도 파이코 점수에는 영향을 미치지 않는다. 많은 이민자들이 은행에 많은 예금을 가지고 있거나 좋은 직업을 가진 경우에는 신용 점수가 높은 것으로 잘못 이해하는 경우를 볼 수 있다.

6. 모기지 신청인의 유의 사항
각 융자 기관은 프로그램에 따라 최저 신용 점수를 규정하는 경우가 많으며, 신용도가 낮은 차주를 위한 프로그램은 대부분 파이코 점수에 따라 이자율, 총 대출 한도 등을 차별화하고 있다. 파이코 점수는 항상 변할 수 있기 때문에 융자기관은 가장 최근의 점수를 사용한다.그러므로 대출을 신청할 계획을 가지고 있거나 신청서를 이미 제출한 분은 기존의 신용이 악화되는 일이 없도록 특히 주의하여야 한다. 모기지 신청 후 클로징 이전에 신용 점수가 악화되어 융자를 받을 수 없거나, 당초 예상보다 불리한 조건의 융자를 수락해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.