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상업용 ‘서서히 맑음’

2012-03-08 (목)

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▶ 전국부동산중개인협회 전망

상업용 부동산 시장의 상황이 점차 개선되고 있다. 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 공실률이 하락하고 임대료가 오르는 등 뚜렷한 개선 추세가 지속되고 있다. 최근 고용시장의 안정세가 유지되면서 상업용 부동산에 대한 수요가 늘고 있으며 전망도 매우 밝다. 전국 부동산중개인협회(NAR)가 최근 발표한 부문별 상업용 부동산 시장 전망을 알아본다.

■ 전부문 고른 회복세
상업용 부동산 전부문에 걸쳐 내년까지 공실률이 꾸준히 하락할 전망이다. 특히 상가건물에 대한 공실률이 크게 개선될 전망으로 협회는 내년 초까지 공실률이 약 0.9%포인트 하락할 것으로 내다봤다. 이어 산업용 건물은 약 0.8%%포인트, 사무실 건물은 약 0.4%포인트, 아파트는 약 0.2%씩 공실률이 하락할 것으로 전망됐다.

고용시장 개선과 가구수 급증에 따른 아파트 부문의 강한 회복세가 내년까지 유지될 것으로 현재 기대되고 있다. 협회 측은 아파트에 대한 임대 수요가 워낙 풍부해 아파트 임대료 상승세가 당분간 지속될 것이라고 예측했다.

전문가들의 상업용 부동산 시장에 대한 전망도 점차 개선중이다. 협회가 상업용 부동산 전문가 약 300명에게 의견을 묻는 방식으로 산출한 상업용 부동산 지수는 지난해 3분기에 이어 4분기에도 상승한 것으로 나타났다.

지수는 지난해 3분기 전 분기 대비 약 0.6%포인트 상승한데 이어 4분기에는 무려 8.3%포인트 상승, 63.8을 기록했다. 지수는 2007년 3분기 가장 높은 수치인 100을 기록한 바 있으며 최근 수분기 연속 오름세를 유지중이다.

조사에 참여한 전문가들에 따르면 임대활동도 점차 늘고 있는 것으로 나타났다. 임대활동이 저조하다고 답변한 전문가들의 비율은 지난해 3분기 83%에서 4분기에 71%로 감소했다.

전문가들은 상가와 아파트 건물에 대한 임대가 활발한 반면 사무실과 산업용 건물 임대는 비교적 한산한 것으로 답했다.
약 87%의 전문가들에 따르면 사무실과 산업용 건물 부문의 상황이 아직 ‘테넌트 마켓’으로 세입자가 비교적 큰 폭의 임대료 할인 등의 혜택을 누리고 있다.

■ 사무실 부문
사무실 부문의 공실률은 현재 약 16.4%로 집계되고 있고 내년 1분기 중 약 16%로 추가 하락할 전망이다. 현재 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 워싱턴 DC 지역으로 약 9.5%대의 공실률 수준을 나타내고 있다. 뉴욕과 뉴올리언스 지역의 공실률도 각각 10%와 12.4%로 낮은 편에 속했다.

사무실 건물의 임대료는 지난해 약 1.6% 상승한데 이어 올해와 내년에 각각 약 1.9%, 2.4%씩 추가 상승할 것으로 보인다. 사무실 건물의 순임대면적은 올해 약 2,010만평방피트, 내년에 약 2,810만평방피트를 기록할 것으로 전망된다.

■ 산업용 건물
산업용 건물 부문 역시 지속적인 공실률 하락이 기대된다. 현재 약 11.7%대인 공실률은 내년 1분기에 약 10.9%대로 떨어질 것으로 전망된다. 남가주 지역의 공실률이 전국에서 특히 낮은 것으로 나타났다.

오렌지카운티 지역의 공실률은 4.8%로 전국에서 가장 낮았고 LA 지역의 공실률도 4.9%로 오렌지카운티와 함께 전국 최저 수준이다. 마이애미 지역의 공실률은 약 7.6%로 남가주에 비해 다소 높지만 전국에서 비교적 낮은 편에 속했다.

산업용 건물에 대한 임대료는 올해 약 1.8% 상승한 뒤 내년에도 약 2.3% 오르면서 상승세를 이어갈 것으로 전망됐다. 순임대 면적의 경우 올해 약 4,060만평방피트, 내년 5,770만평방피트를 각각 기록하며 임대 면적이 차츰 증가할 전망이다.

■ 상가 건물
한동안 부진한 모습을 보여 온 상가 부문도 소폭의 개선이 예상된다. 상가 부문의 공실률은 올해 약 11.9%에서 내년 약 11%로 떨어질 것으로 전망되며 임대료는 올해와 내년에 걸쳐 각각 0.7%, 12%씩 오를 전망이다.

샌프란시스코 지역의 공실률은 약 3.6%로 전국에서 가장 낮았으며 코네티컷의 페어필드 카운티는 약 5.1%, 뉴욕주의 롱아일랜드가 약 5.4%로 낮은 편이었다. 상가 건물의 순임대 면적은 올해 약 990만평방피트에서 내년 2,390만평방피트로 크게 늘어날 것으로 기대된다.

■ 아파트 부문
아파트 부문의 경우 강한 회복세가 내년에도 이어질 전망이다. 현재 약 4.7%를 기록 중인 공실률은 내년에 약 4.5%대로 더 떨어져 ‘랜드로드 마켓’ 상황을 이어갈 것으로 보인다. 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 뉴욕시로 1.8%대의 공실률을 기록하고 있으며 미니애폴리스, 포틀랜드, 샌호제 등의 공실률도 약 2.5~2.7%대로 매우 낮았다.

아파트에 대한 임대 수요가 워낙 많아 임대료 상승세가 당분간 꺾이지 않을 전망이다. 지난해 약 2.2% 오른 아파트 임대료는 올해와 내년에 걸쳐 각각 3.8%, 4%씩 오르며 상승폭이 커질 것으로 예상된다. 아파트 부문의 순임대 면적은 올해 약 20만9,900채, 내년 22만3,600채를 각각 기록할 전망이다.

<준 최 객원기자>