시청 건축과와 건축법에 의해서 건물 표준관리 규정을 두고 있다. 특히 건물 내의 햇빛 조광권, 환풍시설, 전기배선, 화재경보기, 매탄개스 감지기, 방범을 위한 문 잠금장치와 열쇄에 대한 안전규정을 요구하고 있다. 이 외에도 전기, 수도, 청소, 온열, 하수처리 등 건물 안전을 위한 여러 가지 사항들을 요구하고 있다.
건축법 위반 때에는 지방 정부의 건축과, 주택 관리부서, 보건소, 환경청, 소방서 같은 기관에서 건물주에게 벌금을 부과하고 특정 일자 내에 시정할 것을 요구한다. 주거용 임대건물 관리상태가 열악하기 때문에 시청의 시정명령을 위반하게 되면 시청에서 행정재판 청구 또는 검찰에 형사처벌 의뢰를 요구하기도 한다.
때로는 건물주에게 열악한 주거용 건물에 가택연금, 건물 폐쇄 또는 건물 철거까지도 당하게 된다.
1. 건물주에게 수리요구
입주자 방의 안전문제 또는 수리가 필요할 때는 건물주에게 시정 또는 수리해 줄 것을 요구할 수 있다. 건물주에게 편지로 수리요청을 하는 것이 가장 좋다. 건물주가 수리를 안 하므로 발생되는 현재의 문제와 미래의 피해 가능성을 편지 내용에 제시해 준다.
입주자로부터 이런 내용의 편지를 받은 건물주는 수리에 대한 기피나 무성실한 대답을 할 수가 없다. 만약에 시비가 발생했을 때는 이 편지를 정부기관이나 법정에 증거로서 제출할 수 있기 때문이다. 입주자가 어떤 피해를 당하고 있으며 미래에도 어떤 피해가 가중될 수 있다는 사실을 건물주에게 명확히 알려주었기 때문이다.
건물주는 건물 안전에 대한 문제에 대해서 즉시 수리해야 된다. 집안에 보온이 안 되거나, 물 공급중단, 화장실 변기문제, 하수구 역류, 전기선 노출, 문이 잠기지 않거나, 도둑이 외부에서 쉽게 침범할 수 있으면 안 된다.
복도의 전구에 불이 꺼져 있을 때도 안전에 문제가 발생한다. 아파트 복도 천장 전구에서 불이 켜지지 않거나, 주차장에 외등이 없어서 안전하지 못한 경우에도 수리를 요구해야 된다. 아파트에 외등이 없어서 강간을 당하는 사건들도 빈번히 발생한다. 이런 피해에 대한 책임이 건물주에게 부과된다.
2. 입주자 임대료 할인
입주자가 부탁한 수리를 해 주지 않고서는 임대료의 일부를 할인해 주겠으니 입주자가 수리를 하라고 요구하는 경우가 종종 있다. 그러나 만약에 입주자가 수리를 잘 못했기 때문에 계속적인 문제가 발생했을 때도 수리 책임은 건물주에게 있다. 입주자한테 있는 것이 아니다.
수리가 안 되었을 때는 입주자에게 여러 가지 선택권이 있다. 입주자가 과거에 지불한 임대료의 일부 반환청구를 할 수 있다. 쾌적한 생활을 할 수 없었던 상태에 대한 보상을 청구하는 것이다. 정신적 고통, 생활의 불편, 불쾌한 상태를 유지하고 살아야 한 고통에 대한 보상을 청구하는 것이다.
3. 입주자 임대료 지불 중단
입주자가 건물주에게 수리나 시정을 요구한 후 수리가 안 되었을 때는 1개월분의 임대료만큼 수리비용으로 사용할 수 있다. 단 1년에 2회만 허용한다. 이때는 입주자가 직접 수리하는 것보다는 시공업자를 시켜서 수리하는 것이 입주자에게 안전하다. 그러나 경미한 수리를 요구하기 위해서 임대료를 지불하지 않았을 때는 오히려 임대계약 위반으로 퇴거를 당할 수도 있다.
그러므로 입주자가 건물주에게 수리할 것을 요구할 때는 법적으로 요구할 수 있는 사항을 요청해야 된다. 그리고 이러한 수리 요청을 할 때는 가능한 편지를 써서 건물주에게 보내고서 편지 사본을 보관해 두는 것이 좋다. 만약에, 건물주가 수리해 주어야 할 책임이 있는지 없는지를 모를 경우에는 시청 건축과나 시청의 주택부서에 문의해 보면 알 수 있다.
토마스 서 / 리 & 트랜 법률회사
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