지난 지면에 이어 오늘은 오바마 주택경기 부양 프로그램 중 하나인 HAFA 숏세일에 대하여 알아보도록 하자.
지난 지면을 통해 설명한 오바마 융자조정 플랜에 실패하면 내가 소유하고 있는 집은 HAFA(HOME AFFORDABLE FORECLOSURE ALTERNATIVES)
숏세일이라는 방법을 통하여 차압을 피할 수 있다. 이 프로그램의 장점은 기존에 해오던 숏세일에 비해 여러가지 장점이 있다.
HAFA 숏세일의 장점을 몇 가지 소개하면 다음과 같다.
첫째, 그간 기존의 숏세일 과정은 모든 서류를 완벽히 제출하였음에도 불구하고 숏세일 승인 시간이 너무 오래 걸리고(최소 3~4 개월) 최악의 경우 그 사이에 소유한 집이 차압돼 버리는 황당한 일이 자주 일어나기도 한다.
이러한 일들을 방지하고 숏세일 승인 기간을 대폭 단축함으로써 주택거래의 활성화를 꾀할 수 있다.
HAFA 프로그램의 숏세일 규정에 의하면 해당 모기지 은행은 오바마 융자조정 프로그램에 실패한 날로부터 30일 안에 집소유주들에게, 반드시 숏세일 의향서를 오퍼해야 하며 집주인은 14일안에 숏세일을 할 것인지 아닌지 서면으로 답해야한다.
그리고 숏세일 매매계약이 이루어지면 3일안에 매매계약서를 바이어의 사전융자승인서 그리고 다른 2차 혹 3차 모기지 은행과의 협상진행 상황을 1차 모기지 은행에 제출하여야하며, 이를 받은 모기지 은행은(1ST SHORTSALE LENDER) 오퍼 받은 매매계약의 승인여부를 10일 안에 알려야 한다.
둘째로, HAFA를 통한 숏세일의 장점은 셀러의 이사비용을 경우에 따라 3,000달러까지 지급한다. 이유는 대체로 집이 비어있는 상태로 거래가 될 때보다 매매가 완전히 성사될 때까지 집주인이 거주할 경우 집의 상태가 더 나을 수 있기에 대부분의 HAFA를 통한 숏세일 거래 시 이사비용과 함께 터마이트 비용 등의 지출을 승인한다.
그러면 HAFA 프로그램의 자격은 무엇인지 알아보자. 기본적으로 HAMP(융자조정플랜)과 비슷하며 다음과 같다.
반드시 본 주거목적(PrimaryResidence)의 주택이어야만 한다. 현재의 은행 모기지 융자가 2009년 1월 전에 발생했어야만 한다. 은행에 지금 납부하는 모기지 월 납부액이 현 수입의 31% 이상이 되어야만 한다.
현 모기지 밸런스가 72만9,750달러 미만이어야 하며 반드시 페니매 혹 프레디맥 보증 모기지이여야 한다. 현재 채무불이행 상태나 가까운 시일 내 채무불이행 상태가 될 것임을 증명해야 된다.
또한 반드시 준비하여야 할 서류는 다음과 같다. 보통 공통적으로 모든 은행들이 기본적으로 셀러들에게 요구하는 서류들이다.
1) 경제적 어려움을 설명하는 편지(Hardship Letter)
2) 최근 2개월이나 3개월간의 은행 잔고 증명서
3) 지난 2년간 개인 소득 보고서
4) 재정 진술서
5) 수입이 있다면 수입 증명서(W-2 복사본 이나 최근 봉급 복사본)
6) 매매 계약서(바이어로부터 오퍼).
위의 서류 등을 준비하여 해당은행에 제출함으로써 숏세일 진행이 시작된다. 필자의 경험에 비추어 보면 일반 숏세일 과정보다 훨씬 간편하며 시간도 절약할 수 있어 숏세일 때 많은 도움이 될 수 있으므로, HAMP(오바마 융자조정 플랜)을 꼭 하지 않았다 하더라도, 일반융자조정 프로그램에서 승인에 실패한 오너들도 위에 설명한 HAFA 프로그램의 자격요건에만 맞는다면 이 프로그램을 이용할 수 있다.
상당히 복잡해 보이는 거래 같지만 괜찮은 바이어만 있다면 주택을 차압당하여 오랜 시간 (7~10년)을 신용이 나쁜 상태로 남는 것보다 숏세일을 통한 주택 매각을 통하여 크레딧도 지키고 다음 기회를 기약하는 것이 더욱더 현명한 방법이 아닐까 필자는 생각해 본다.
보통 숏세일을 통한 주택 매각 후 신용보고서에는 미완납 합의(Settle for Less or Paid in Less) 등으로 보고되며 개인의 사정에 따라 다르지만 1년에서 3년이면 정상적인 신용상태로 돌아올 수 있다.
제 임 스 박 / <메트로 에스크로>
문의 (213)427-3600
